年终盘点丨流拍、暂停、终止、低溢价,2019你拿到地了吗?

来源:中原楼市网

2019年12月20日,随着北龙湖14号地结果的公布,2019年郑州主城区土拍正式收官。
回顾郑州全年土拍情况,上半年可以说颇多看点,建业北龙湖三连拍,高新区再出地王,双湖科技城、滨河国际新城迎来新成员,越秀地产首进郑州,港区领事馆片区土地集中供应等等。比郑州土拍市场更热闹的是地市土拍,上半年的五月,短短1个月的时间,涌现了洛阳、开封、新乡、周口、南阳、济源等数个地市的“地王”,可谓是年中土地市场的一大盛况了!
然而,市场瞬息万变,下半年土地市场开始转冷,流拍、中止、终止现象不断,最意料之外的是北龙湖北岸的土地首拍竟然流拍。这一系列现象的背后,是越来越理性的房企拿地态度。
对于当下楼市来说,郑州土地市场遇冷是个例还还是普遍现象?全国土地市场表现如何?
经历了上半年土地市场一波三折后,下半年全国仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一线城市,也涵盖宁波、苏州、长沙等热点二线。其中长沙下半年中有4个月的成交量都高于月度平均水平。成交量的走高,一方面受到供地节奏的影响,另一方面也说明尽管市场平淡,房企仍然有拿地的需求,只是在成本把控上更加谨慎。

除了成交量并未明显下跌以外,地市真正的核心指标——可比地价也并没有出现明显降幅,苏州、武汉、西安等热点二线城市的可比地价持续走高,三四线城市中则以南通的地价上涨最为显著,对于大多数城市来说,土地市场实际上处于“预期下行,底线未降”的状态。 
虽然部分城市土地成交热度犹存,但整体市场已经出现调整苗头。这一点2019年下半年流拍率上升、溢价率下行便可见一斑。地市回归理性的同时,房企投资也维持了谨慎态度,愿意高溢价拿地的企业越来越少。

总体而言,土地市场目前量、价涨幅趋缓,溢价率走低,竞争程度下降,体现了市场回归理性的一面。但可比地价尚未下滑,是政府与企业间的博弈。 
实际上,当前土地市场正处于分化态势。一方面是企业在加快去化、维持规模的情况下仍有实际纳储需求,但态度更趋谨,盲目拿地、高溢价拿地的行为明显减少;另一方面则是不同城市面临着不同的土拍调整。 
随着市场持续分化,未来一线城市不可避免的将会成为利润洼地,土地市场将在政策严控下持续平稳发展;而其他线城市则有可能在供应放量、调控刺激的作用下小幅回温,拿地机遇更值得关注。
附郑州下半年土拍成交情况:
(2019年上半年郑州土地分析戳这里:从土拍看各大房企在郑州下了一盘怎样的棋?

七    月
▲▲▲
这个月的土拍主要集中在港区,土地成交超两千多亩。
从位置来看,本月土拍主要南港和北港均有涉及,北港主要集中在规划的领事馆片区,南港则集中在双鹤湖板块。
从竞得者来看,竞得人主要集中在恒大、航程置业、豫发三家房企豫发就不用说了港区的拓荒者,也是港区的深耕者,在港区开发了豫发锦荣广场、豫发白鹭源、豫发白鹭源春晓、豫发国园、豫发国园玖号院、豫发蓝山公馆、豫发锦荣悦汇城、豫发中部国际设计中心等项目;航程置业则隶属于郑州航空港经济综合实验区管理委员会,在港区有大量的土地储备;恒大则是首次进驻港区,在领事馆片区开发的两千亩大盘郑州恒大未来之光。

八    月
▲▲▲
八月的土拍分化严重,一是净地多,溢价成交地块增多;二是流拍地块增加,经开区、中原区、上街区、荥阳市都流拍。
1、经开区出让四宗土地,全部位于国际物流园区,其中三宗地溢价成交一宗地出现流拍,分化严重。这几年,随着郑州城市框架的继续扩大,国际物流园区逐渐迎来了更多开发商的进驻,郑政经开出【2019】016号地块是保利继保利罗兰香谷之后开发的第二个项目,星联、英地则是首次进驻该片区,可见明年区域将有新一轮的竞争。
2、中原区流拍现象严重,四宗地两宗流拍,另外宗地均以起始价成交,64号地为裕华铁炉城改项目,65号地为融信奥体世纪项目后续用地,距离已经开始陆续交付的“四个中心”很近,2019年全国传统少数民族运动会的举办也让区域价值得到了一次很大的提升。
3、金水区此次出让地块全部为主城区核心地块,周边配套都很完善,但伴随的也是高于4.9的高容积率。出让的五宗地中,60、61号两宗地为融创瀚海兰园项目用地,而这也意味着期待已久的东韩砦城改项目终于动工了;另外三宗地为万科·盛德世曦,是万科继世玠、江山府之后在城心打造的又一金水标杆作品。
4、最后,是荥阳的土拍,中国房地产百强房企领地集团首进郑州落子荥阳,该公司创立于1999年,截止至2018年底,企业总资产逾500亿,形成以房地产开发为龙头,商业运营、酒店管理及物业服务,并协同健康产业共同发展的多元化产业集团,成功跻身中国地产百强。业务范围遍及全国 40余个城市,形成华西、华中、华东、京津冀、粤港澳大湾区、新疆等几大核心区域的全国化布局。

九    月
▲▲▲
本月土拍主要以城改或合村并城项目为主,最终也均以起始价成交。
另外从区域土地供应来看,主要集中在港区、中牟和荥阳三个区域。其中,港区商品用地集中在双鹤湖片区,除了郑港出【2019】65号地被坤和置业竞得外,均被港区管委会旗下的航程置业竞得。而工业用地则被一些电子、电器、文创类公司竞得。这也说明了在港区的建设中,将有越来越多的产业进入,也只有产业的导入才能更好的推动港区的发展。

十    月
▲▲▲
1、主城区的土拍还是以城改、合村并城项目用地为主且均已底价成交。71号地为保利杓袁项目,保利海德公园后续用地;74号地为万科民安毛庄项目,万科民安云城后续用地;72、73号地为融创大王庄项目,融创城后续用地;76号地为碧桂园名门时代城后续用地;75号地为裕华铁炉城改项目后续用地;惠济区、高新区的四宗土地因一些原因暂停出让。
2、港区本月土拍的竞得人航程和兴港,都是港区管委会旗下公司。

十一月
▲▲▲
1、在郑州的各大新区中,经开区的国际物流园区不是最热门的新区,区域的概念也是这两年才开始在市场出现,八月土拍时我们也提到过国际物流园区新入驻的房企在不断增多,除了八月新进入的英地、星联两家房企外,十一月同样又有两家房企进驻,路劲和兴瑞实业,且土地溢价成交。而我们知道土拍一般是区域楼市是否火热的先行指标,越来越多房企的进驻一方面让我们看到了区域未来的竞争格局,另一方面也反映了房企对区域未来潜力的看好。
2、要说,这一月最大的关注点还是郑东新区的土拍,然而出乎意料的是高铁东广场的两宗商服用地因故暂停出让,最吃惊的是曾经的“地王窝”、房价最贵的富人区北龙湖土拍竟然流拍。当然,北龙湖此次的土拍并非最优质的龙湖南岸地块,而是北岸地块首次试水,只是首次试水效果并不好。

十二月
▲▲▲
1、2019年的最后一个月,郑州主城区土拍收官之战,北龙湖14号地压轴登场,最终花落金茂,这也是金茂在北龙湖布局的第二子,截止目前,正商、建业、永威、中海、正弘都在北龙湖布局两个项目以上。而从近期北龙湖的土地出让来看,由于临近年底,开发商受现金流的影响,参与北龙湖土拍的主要集中在金茂、中海、保利、平安、华润等一些央企和一线品牌房企中。
2、受整体市场的影响,今年郑州土拍市场的竞争比较冷清,曾经的地王窝北龙湖土拍不仅没有熔断反而出现了流拍,备受关注的滨河国际新城土拍溢价率也大大降低,楼面价从此前的8500元/㎡左右降到了现在的7600元/㎡左右。不过,土地作为生存之本,滨河国际新城作为未来郑州对外的一个国际化窗口依然吸引了不少房企。其中,武汉华发拿下了滨河国际新城80号地块,是其进驻郑州的首个项目,周边紧邻的在建项目有金辉滨河云著、绿城明月滨河、青风公园、电建泷悦华庭等项目,是目前区域开发最集中的一个片区。
3、土拍市场趋冷,早已成为共识,伴随着流拍、溢价率降低的还有地块暂停、终止出让的现象,十二月,新郑26号、27号、28号地流拍,金水区90号地、上街区14号地暂停出让,荥阳52-1、52-2、52-3号地终止出让。

往期回顾

/项目速览

在绿博竞争的红海中,产品本位才是这家楼盘的最大利器

/土拍行情

17宗约1395.65亩地,郑州年末土拍大戏

你点的每个赞,我都认真当成了喜欢