【年度总评榜】之2019年郑州楼市行业现象与趋势观察

来源:地盘

地盘说

一元复始,万象更新。

去年的年终岁末《地盘》发布的《年度总评榜》还历历在目,2020年就新鲜到来。2019年收成怎么样呢?我们依然按照自己的标准,对这一年的工作做了梳理,对各企业、项目和市场上的一些热点做了总结点评,以飨读者。

此为开篇。

从一些列行业级现象也可以看出,房企得到购房者的认可似乎才是唯一正途

✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

地产三十年,风起于青萍之末

戴上国家中心城市桂冠的郑州,这几年突飞猛进,大有一骑绝尘之势,就连楼市的走势,也紧跟时代步伐。
不谈国家中心城市、中原城市群、大中原都市圈,也不说高铁、航空港等这些国家级的赋能,单是房地产这一块,就精彩得足以惊掉下巴。
我们选择2019年行业的几个带有趋势性的话题,来剖析楼市的不同现象,和一些现象级的事件。

  1  

房企物业

拆分上市

前不久,鑫苑物业在香港上市,成为继正商物业挂牌新三板后,又一在香港上市的郑州本土物业公司。另据透露,建业新生活版块也在积极筹备中。

©鑫苑物业港交所挂牌上市

这几年,绿城、中海、碧桂园、保利等房企物业都在进行物业产品的资本化实践。
在房地产行业增速放缓、融资环境普遍缩紧的背景下,物业管理服务不同于房地产行业的周期性波动,资产轻、负债低,可操作性更强。

©物业助推房企品牌竞争力

物业板块上市后,除了获得母公司助力外,还能借助资本力量从社会上募集资金做大做强,助力母公司延伸出血脉相连的支撑力量,提升品牌的整体竞争度。
以物业公司为窗口,既可以拉近和业主的距离,又能不断实现服务端的增值收益。不管为了实现企业长久稳定运营还是短期的资金收益,房企或许都会放手一搏。

©2019物业服务企业上市公司测评十强

正商、鑫苑、建业等郑州本土实力房企积极上市扩大物业板块规模也是大势所趋,永威、康桥等服务见长的物业公司,或将寻求新的突破,这抑或成为行业的一大趋势

   

本土房企

加持商业物业

这一年,万科、龙湖、绿地、华润等多家房企在全国各地对商业地产频频加码,郑州的本土开发商也不甘人后。这里面有被动资产盘活的需求,也有主动转型的思考。 

新田以360广场为马前卒,成为郑州本土商业的佼佼者。以商业地产起家的正弘,用正弘城的成功运营,让所有人再次见识了其在商业上的强劲实力,本土商业大哥丹尼斯也频频布店,巩固其地位。

©奢尚商圈扮靓城市新封面

2019年,永威木色购物公园、建业凯旋广场、YOYOPARK、瀚海海尚等相继开业,郑州的商业消费市场风云再起。
有机构统计,2020年郑州将有13家购物中心开业,郑州需要这些商业,否则怎么支撑大城市群和大都市圈的大哥地位。

©中原首店集中营建业凯旋广场

郑州商业的发展前景十分值得看好,既不是好高骛远,也不是妄自菲薄。
期待郑州有更多能够给这座城市赋能的商业,比如J18。

  3  

土地郊区化

郑州的版图不断扩大,一主一城的规划变成快马加鞭的城市更新。

郑州轰轰烈烈的城改项目接近尾声,主城的土地寸土寸金,四环时代让环郑小镇蓄势待发。永威、振兴、名门等都在郑州环线屯集优质土地,甚至连新郑、南龙湖、航空港、中牟、荥阳东、平原新区等都成了郑州主城价值的外溢区域。

©郑州置业逐渐向城市外围延伸

不过,土地郊区化必然伴随着人口郊区化、产业郊区化,这个过程漫长而复杂。教育、交通、医疗、商业等基础设施建设也不是一蹴而就的。摊子铺的过大,必然不能全部兼顾。
无论如何,郑州土地郊区化必然伴随着城市“成长的烦恼”,避无可避。

  4  

渠道绑架开发商

贝壳为首的绑架开发商的话题在2019年下半年成为各界口诛笔伐的焦点。

楼市静淡,长期横盘,观望情绪浓厚,房企缺钱,政策却还在融资渠道上严防死守。

在此形势下,快销售、促回款成为行业共识。于是,各路分销大军齐上阵,帮助一些开发商度过难关。

©分销究竟是蜜糖还是砒霜

背负一堆销售指标的营销老总们,尤其面对渠道平台的“头部企业”贝壳拿出来的强有力的成交数据,与其合作,达成有期限的独家合作不足为怪,郑州没有用分销的项目凤毛麟角。
从最开始的饮鸩止渴到现在的尾大不掉,开发商把自己架在了火上,整个行业陷入了一个恶性循环。这里头,有多少是分销和渠道真正的功劳,又有多少是某些营销负责人修栈道度陈仓的你情我愿?
说不清楚。只是面对分销蚕食,开发商要拿出自己的态度了。

  5  

公寓产品扎堆

郑州公寓发展至今,时间并不算长,而且前期一直走温和发展路线。直到2016年房价进入疯涨期,限购政策出台后,公寓产品因不限购、总价低一度成为楼市的香饽饽,如今公寓已在郑州东西南北四面开花。

©不限购的公寓进入井喷增长阶段

市场大了,分蛋糕的人就多了,也就造成了现在郑州公寓市场鱼龙混杂的局面。目前,郑州公寓产品比较集中呈现的是平层公寓和LOFT产品。公寓这个词,到现在已经被低端化了。
随着郑州城市的发展,白领金领群体、高级商旅群体越来越多,未来的公寓市场的争夺也会更加白热化,如何满足人们对公寓产品的高品质需求,是开发商亟待深思的问题。

©概念化成为泛公寓产品华丽霓裳

当然,就郑州这个城市而言,建立一个有序的品质的公寓买卖市场、租赁市场、管理市场,同样刻不容缓。

  6  

电影小镇现象

去年国庆假期,开业不久的建业电影小镇一举成为网红旅游景点。据不完全统计,7天时间有近20万人到这里打卡。

©开在郑州家门口的网红打卡地

随着郑州经济的发展,带动了人们消费力的提升和消费类型的转变,为近郊文旅小镇的发展带来了前所未有的机会。以小镇为代表的旅游服务业发展背后,不仅体现了人们对物质上获得幸福的追求,还有对新的生活方式的渴望。
小镇产业落地,不仅可以促使片区成熟,还能衍生出更多附加产业和服务,进而带动周边楼盘价值的提升。

©电影小镇京城往事美食街

依托于郑州城市首位度提高、人口导入速度增快,能快速解决人们周末一站式吃喝玩乐购问题的环郑文旅小镇算得上地产行业发展的新风向。

  7  

交房即维权

2016年疯狂的楼市,给当下的郑州留下许多后遗症。交房即维权,成了2019年郑州楼市打不破的魔咒。

为什么郑州的业主们喜欢维权?为什么外来的房企频频遭遇维权?为什么本土房企几乎也无一幸免?

©当资金跟不上野心只剩下一地鸡毛

一个巴掌拍不响。一些开发商不履诺、不诚信,偷梁换柱、以次充好、擅自变更规划,虚假承诺,伤透了业主们的心,也把自己的品牌与信誉完完整整地丢在了地上,踩在了脚下。当然,另一边,一些业主吹毛求疵、鸡蛋里头挑骨头,无中生有的事情也时有发生。
熙熙攘攘,利来利往,一次次维权看尽人间万象。(另有单篇奉上)

  8  

安置房

异军突起

2019年,永威、美盛、锦艺、朗悦等企业的安置房标准好过市场上普通商品房的报道不绝耳。

以往郑州的安置房品质差几乎是所有人的共识。外立面简陋,建筑材料减配,小区绿化稀疏,电车随便停放,电梯墙贴满广告,俨然,一副另类“城中村”景象,大大影响了居民的居住品质和城市形象。

©郑州安置房网签数量激增

2018年针对安置房的建设,郑州市政府专门出台《关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》明确提出“确保同一大棚户区改造项目的安置房品质不低于配套的开发商品房品质。
不管是因政策托底还是开发商为品牌造势,这两年,郑州涌现了一大批可以媲美商品房标准的安置小区,如,永威城的孙庄北院、锦艺四季城的苏屯5号院、美盛教育港湾的庙李家园东苑等。在眼下泥沙俱下郑州房产市场,这些安置房绝对是一股清流。

©锦艺四季城苏屯安置房实景

高标准的安置房,不会损耗太多房企利润,却可以给考验一个房企良心,大多数人相信,一个能把安置房做好的房企是更值得信任和托付的。

眼下,安置房的建筑标准不断提升,无疑是郑州房产市场越来越健康的表现,希望这个好的开端不只是昙花一现。

  9  

产品精细化

楼市下半场,竞争越发激烈,购房者也开始理性消费,房企长久发展除了拼品质,别无他途。

在郑州,永威的精细化在全国都是排得上名的,每年全国前来永威项目上参观的同行前赴后继。以实力取胜的永威,今年开始试水轻资产代建之路。

©参观团体验永威社区立体生态景观

本土“一哥”正商,从早几年就开始启动品质转型战略。今年正商借北龙湖上境系发布会为契机,立志为品质证言。过去被误解只会做刚需的正商也开始了对产品脱胎换骨的精细打磨。

建业旗下的新筑、J18等几个产品,也是行业标杆。

无论时事变迁,还是风起云涌,有一亿河南人口托底的郑州房产市场消费能力都不可小觑。但房地产行业整体处于下行周期,还是会对郑州楼市造成一定冲击。

©本土房企正商亦扛起品质大旗

不管本土开发商,亦或是外来开发商,在这个大环境下都在寻求自己的生存之道。一切能让企业长久稳定发展的方法,似乎都可以尝试。

万法归一。

从一些列行业级现象也可以看出,房企得到购房者的认可似乎才是唯一正途。站在趋势之上,相信守得住本心和底线,为老百姓盖更多好房子的房企,才会走得更远。

我们期待行业共同的进步。

和部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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