100万房贷选择等额本金可少还20万?太天真!

来源:真二网

最近,一位多年不联系的同学突然找二小姐聊天,吐槽在郑州买房压力大,一套小三房首付就要6、70万。

管城区某刚需盘

小三房,首付60多万???

原来他考虑的是,为了降低后期的还贷压力,主动把首付比例提高到了60%,还选择了逐月递减的等额本金还款法。

同样为了节省账面上的利息,他咬咬牙选择10年还清贷款,毕竟10年还清和30年还清,利息可以差上十几万。

很多人认为,房贷用等额本金好,等额本息会多交几十万的利息,真的是这样么?

错了,等额本金和等额本息的利率是一样的,他们俩最大的区别,在于等额本金,你前期还款较多,仅此而已。

以100万房贷30年举例,LPR设定为4.8%,基点为0。

如果采用等额本息 ,每月应还款5246元,30年累计还款约189万,你大概需要给银行约89万做利息。

等额本息的特点是每个月还款额固定,在第一个月的5246元里,4000元是利息,1246元是本金。

而到了第360月,你每个月还是还款5246元,但是其中5286元是本金,利息仅为20.9元。

所以还有一个谣言是,等额本息前期还的都是利息,后期还的才是本金,如果前几年没有提前还款的话,就不用还了,因为后期再还亏大了。

这一点在后面一并讲解,先把等额本金给大家也列清楚。

另一种,等额本金的特点是每个月还款额逐渐减少,即每个月固定还本金2777元,利息逐渐减少。第一个月应还利息4000元,故第一个月应还房贷总额为6777元。

30年累计还款172万元,比等额本息少还款约17万。

看到这个数据,有人可能会说,“没错啊,等额本金就是省钱,我就借了100万,结果少还17万的利息,这么惊人的数据难道还不能说明问题么”?

当然不能,实际上等额本息对消费者来说是最有利的。

首先,我们仔细对比两个图发现,不管你是等额本金还是等额本息,只影响你每个月还的本金数量,而不会影响你还款的利息,你还的利息是一样多的

有人会说,“不对啊,等额本金每个月应还的利息很明显是在迅速变少啊

别急,你再仔细看看,两种还款办法,第一个月需要偿还的利息都是4000元,但是随后等额本金 应还的利息在迅速减小,为什么呢?

因为在第一个月,两种办法所占用的本金,都是100万整,所以他们当月应还利息的金额都是100万*4.8%/12=4000元。

但是这个月,等额本金额外还了2777元的本金,而等额本息 ,只还了1246元的本金。

从第二个月开始,等额本息 占用银行的本金,就变多了,随着时间的推移,它额外占用的银行本金,会越来越多。

你占用了更多的银行本金,利率一样的情况下,你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息,都是你当期占用本金*利率,等额本金和本息均是如此。

“但是我之所以找银行贷款买房,就是因为我没钱啊,我要是有钱我还贷款干嘛”。至少90%以上的普通人,都希望占用更多的银行本金,越多越好。

如果能永久占用银行的本金,每期只还利息不还本金,那简直太爽了,这样的条款如果能签100年,而不是30年,那这笔钱和白送给你也没什么区别了。

不信的话,你可以按这个条款把钱借给二小姐,多多益善,因为这等同于送我钱。

出于这种思维考虑,那我们当然更倾向于选择等额本息 ,因为这种办 前期偿还的本金极少,贷款买房的人群,绝大部分,都是现在没钱,未来有钱。

而等额本金 ,前期还款太多,第一个月要还款高达6777元,而最后一个月,每个月只需要还款2789元。 

30年前,1000块钱是一笔巨款,但是今天的1000块,也许只够吃一顿饭,等额本金 很明显有头重脚轻的趋势,并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

房贷的利息只和你占用的本金多/少挂钩,和你还款方式一毛钱关系都没有,我们回到第二张图,等额本息 ,第360个月应还20.9元的利息,5246元的本金。

后期果然都是在还本金,那么你亏了么?

一分钱都没有亏,最后一个月,你还欠银行5246元的本金,占用的这5000多本金,按利率会产生20.9元的利息,这有问题么?一点问题都没有。

如果是等额本金 ,第360个月,应还11.1元利息和2777元本金。

为啥会产生11.11元的利息,道理很简单啊,你这个月欠银行2777的本金,按照利率,理所当然的会产生11.11元利息。

综上所述,你占用银行的本金越多,你应还的利息越多,但是银行承担的风险和成本也越大,所以大家是公平交易。

等额本金之所以30年累计还的利息稍微少一点,完全是因为它前期本金还的多,占用的银行本金少。

如果你倾向于前期多还本金,那你少贷一点款就是了,或者直接提前还款,干嘛要用等额本金呢。

时间就是金钱,这句话一点都没错,从长期角度出发,以十年为单位进行考虑,随着货币的超发,你的收入一定会增加,欠钱的成本一定会减少。

所以,建议无脑选择等额本息,不用烧脑筋去对比了,如果你后来挣钱了没地方投,提前还款就可以了,你没亏一分钱利息。

关于房贷的还款方式,你还有什么不明白的地方吗?留言告诉二小姐。

-End-