首发|“颗粒度真相”2020东哥跨年演讲全文发布。

来源:东哥探盘

2020年1月5日14:45,郑州美盛喜来登酒店中原厅,“颗粒度真相”2020东哥跨年演讲盛大举办。
这是东哥跨年演讲第三季。
今年,东哥跨年演讲的主题是——颗粒度真相。
以下是跨年演讲全文,与你分享。
开场前篇
转瞬间,2019已成为历史。
在过去一年里,我们每个人有自己熟悉的现在能够回想起的场景。2019有几个场景、有几个人、有几个事、有几个词,于我来讲印象极其深刻。
在开场之前,我想和大家分享三个故事、两个电影、两个词。
第一个故事:
2019年的一天,一个东粉儿,我的一个小师妹,非常正式深情地问我:“东哥,我觉得我身边很多人都有两三套房,而且一家都有多套。你说未来的房子会不会真的如大葱一样便宜?我现在手里面的三套房怎么办?”注意,她还没结婚。
我给她讲:你这担忧属于什么?属于是幸存者偏差。你觉得你身边很多人有两三套房。但是,我告诉你,郑州人还有很多人没有房,而且还有更多的人想要来郑州买房工作、生活。
“幸存者偏差”这个词对我影响非常大。它其实表达了我们看待世界、看待事物的一种方式,它取决于我们的样本量,取决于我们的角度,取决于维度。
第二个故事:
2019年有天我去北京,和十年前北京同事的一个哥们聊天。当时他有一句话,我觉得说得特别牛逼,立马拿手机记了下来。这句话就是——“我们的一切观点皆为偏见”。
“我们”包括每一个人,也包括我在内——今天未来三个小时的观点也许是我的偏见。偏见的形成来源于个人的认知体系,来源于我们思考的维度,来源于我们的数据。用我大白话来翻译,重要的一点来源于我们的立场,屁股决定脑袋。
第三个故事:
这个更有趣,2019年有一次我去驻马店讲课。开发商老总说:我们这边有很多东粉儿要和你一起吃饭。在吃饭的时候有一位98后姑娘说了两句话,让我虎躯一震,改变了我的世界观。
第一句话是什么?“钱没有了可以再挣,但感情没了,快乐就来了”。我觉得这句话特别牛逼,但是第二句话更狠。
第二句话是“为什么要谈感情?是手机不好玩还是酒不好喝?”
这个时候我突然感觉到我老了,新一代出来了。我想到了一个词“人群迭代”。当人群迭代的时候,整个世界都不一样了,你会发现你错了。世界属于年轻人的,世界属于未来的。在这个时候你发现你所有的立场、所有的认知颠覆了。
2019年这三个场景、这三个词对我影响非常大,我时刻也在更迭自己的认知。在这个过程中里,还有一个词对我震动非常大,也就是今天你们认为一个非常莫名其妙的主题:“颗粒度真相”。
提到颗粒度,我们想到什么?
看这三张图,这三张图代表了从粗到中间再到细的颗粒度认知,当然这三个是墙面。大家提到颗粒度的时候还会想到宏观,想到更微观的显微镜下的一种微观认知。
在颗粒度认知过程里,我得到了一个更深结论和观点就是:颗粒度思维的差异,形成了我们每一个人看待世界不同结果的差异。
你们发现世界永远是这样客观存在的,不同的东西是因为人,不同的人因不同的方式,以不同差异的态度看同一个世界,你得到的东西是不一样的。
我把颗粒度思维理解为四个词:精细化、精准化、精致化、极致化。后面我会有专门的阐述。
今年我看了两部电影,一部新电影,一部老电影。新电影就是《利刃出鞘》,基本上是2019国际最佳悬疑片,另外一部电影叫做《罗生门》——如果对世界电影非常了解的人,你们应该知道这部电影,是1951年的电影。你们打开手提袋,这里有一个U盘,我已经把这部电影放在U盘里面,我认为这部电影是形成我们看待世界和看待自己一把非常好的钥匙,我非常有心地装里面了,你们自己看。
这两部电影其实表述了同一个主题:关于真相的探讨!
看完电影之后,你会发现这个世界根本没有真相,真相存在于我们每一个人的认知里。我们每个人总想要去寻找真相,因为我们想要成为智者,我们想要让自己的行为变得更科学、变得更正确,你必须要有真相。
但是真正落到自己的时候,你问自己一句话,你真的是想要真相吗?还是说你只想要自己想要的真相?这个时候你静一下,你是不是这个样子?其实我们每一个人是在逃避真相的,很多人是不敢面对真相的,但是我们一定要寻找真相。
阻碍每一个人寻找真相的过程中,我认为最大的敌人不是别人,而是两个,第一个是信息源,第二个是我们自己。
信息源和我们自己的立场阻碍了真相的获取,就好像这个画面一样,这个画面非常好的演绎了我们每一个人在获取信息获取真相过程中——盲人摸象。你认为自己看到了、得到了真谛,你认为看到所有的东西,我真的是亲自感受到了,但是,你只是摸了一个腿、你只是摸了一个嘴、你只是摸到了一个鼻子,你得到只是微观,站在更高的角度来讲,你的真相根本不对。但是你觉得自己是对的。你真的对吗?
我们每天生活在一个碎片化时代,每天看自媒体、每天看传统媒体、每天看报纸,得到了很多种信息,我们处于一个信息焦虑的时代,你觉得自己得到信息非常多。但是,你得到信息源对吗?你的样本量对吗?你得到信息源也许是这个,也许是不对的。你说我亲自看到就是这样,那个上面就是这样写的。但是它只是一部分,真相是那边的,正好相反的。这就是这个世界的微妙,静下来你再看一下这个世界。
这个世界只有一个东西客观存在,这个东西是什么?我所理解就是“道”,我所理解真相客观发生的东西只有一个,伟大的侦探柯南告诉我们“真相只有一个!”所以说今天我想用理性、逻辑、推理的方式,带着今天在场的800多人以及直播间前面的十多万人,开展一场真正的郑州楼市颗粒度真相悬疑大片之旅,这是今天我想要完成的任务。
大家好!我是东哥。欢迎来到“颗粒度真相”2020东哥跨年演讲现场,这是东哥跨年演讲第三季。感谢今天到场的所有人,感谢赞助商,感谢幕后所有的团队。
在未来时间内,我用三个小时,把所有的逻辑、真相呈现出来,但是我今天想要给各位表达内容太多了,400P,我知道三个小时完成不了。所以,中间的过程可能我只是速度加快,信息量加快,你们拿好你们的笔和本,把整个逻辑串清楚,这个逻辑开通之后一定会脑洞大开。
今天跨年演讲分为八个篇章。提前剧透一下,八个篇章里面我会发布四个独有的信息源,其中第三篇章和第四篇章是核心,我将用一个小时去阐述,然后发出核心的东西。这是提前给大家的剧透。  
【第一篇章
我们经历了一个怎样的2019年?
世界充满了危机,世界充满了希望。2019年的世界是什么样的?
我们一起度过了世界的2019年,我们一起经历了中国的2019年。刚才的视频,看到最后的时候,我是热泪盈眶的。我觉得无论我们怎么理解中国过去的2019年是难、是轻松,你是满意、你是失望,但是它就是在那儿客观的存在。
观察世界、中国、郑州的2019年,我觉得有几个人特别牛。
第一个,李佳琦。我不知道现场有多少女士们买过他的口红,听说他卖口红特别牛。李佳琦是我的目标,谈不上偶像,因为我觉得他才是大V,他才是真正的KOL,带货能力超强。我觉得李佳琦真的是颗粒度思维、颗粒度行动、颗粒度经济的极致体现。各位,你对口红研究那么极致吗?我做不到,我只能做到向他学习——我对郑州楼市、郑州楼盘能够苛刻到每一个地块,苛刻到每一个楼盘,苛刻到每一个户型,苛刻到一年他开了几次盘、什么价格,知道它的楼房哪一个户型好卖,这是我能做到的,待会儿就呈现我的牛逼。
第二个,李子柒。也姓李,姓李的人都挺牛的。2019年是李子柒的时代,之前两三年也是默默无闻的,只是一个小众的,突然之间2019变成中国文化、中国符号到西方的一个文化使者。背后的逻辑是什么?背后的逻辑我看到了坚持、努力、专注。
第三个,一个悲伤的角色:奔驰哭车女。我相信各位都看过那个视频,我看完之后感觉非常凄凉。她代表了我们普通民众作为一个消费者的弱势,她也代表了2019中国社会的一个符号。
第四个,这是一个更大的角色和人物:哪吒。他今年有一句话“我命由我不由天!”这句话放在2019年很应景。这部电影取得了50亿票房。很多人说中国电影不行,但一个动画片能创造这么高的票房,代表着什么?不是说中国电影不行,是你导演的电影不行。我认为也是一种极致的体现。
第五个,周杰伦发布了一张单曲《说好不哭》。据说当时把腾讯播放器挤崩溃了,这首歌我相信很多80后、90后有更多的感触,说好不哭。
2019年年度流行语:我太难/南了!
年度关键汉字:南!
真难,我也难!
我为了筹备这个跨年演讲,每一个页面、每一个字逐个雕琢。其实我本来可以不难的,我自己给自己套了一个枷锁,让自己去难。其实我认为这个事情也不难,你觉得难是因为你有理想、你有目标,你的标准比其他人高,所以说你才难。
这是我们的2019年。
2019年每个人都感慨:过去几年靠运气挣到的钱,今年终于靠实力把它给亏光了。这句话其实有点极端。我不相信这个世界有那么难。你别听其他人瞎说,就像你判断你身边有没有有钱人,你发现真正有钱的人特别爱说自己没钱,“今年生意不好做赔钱了”。而真正没赚钱亏钱的人却开着豪车,“今年又赚大钱了”。你要用真相的思维去看待世界的微观,而不要只相信自己的眼睛和耳朵。这个世界太微妙了。
郑州2019年。
在做跨年演讲PPT时,我对郑州2019做了盘点。说实话,我很遗憾。郑州2019年没有一个大事让我觉得郑州特别自豪、郑州特别牛逼——毕竟2018年年底盘点的时候,郑州还有GDP一万亿、一千万人口的数据总结。
然而,郑州过去的2019年,它在一步一步往前走、一步一步在变化。在变得美好。
每一个人都有自己的2019年。
我们都有自己的城市基本面判断。我最讨厌一些人无聊天天在那儿骂郑州这不好那不好,你既然觉得郑州不好就走吧,别在郑州呆了。一方面在这儿吃着娘的奶,另一方面骂着娘的话,砸着娘的锅,你在这儿干嘛呢?而我发现骂郑州的很多是天天在网上的键盘侠,有什么意义?你有那个时间你为郑州打扫一下卫生,把地面上的纸片捡起来,最起码也为郑州现代化、文明化、卫生化做出了自己的贡献。你在骂别人汽车拥堵加塞的时候,自己能不能不加塞?自己能不能瞄准路线往前走?这是我们每个人的责任。
2019年的郑州有更多的视角让我们去理解它。一千万的郑州人,有一千万个关于郑州的理解。我们理解的郑州是现代化的北龙湖的CBD的郑州,还是高铁西广场写字楼的郑州,还是少林寺符号的郑州?还是奥林匹克体育中心、少数民族运动会璀璨绽放的郑州?每一个郑州其实就存在于我们心中。
我在为数不多盘点2019年郑州到底发生了什么的时候,仅仅能够总结出来这八点。我略微有那么一点点不舒服。但是,我对2019年郑州最大的认可、郑州2019年最大成绩是什么?是郑州这个城市的微观——城市精细化变得好了,街道变得美了,很多地方做了调整,郑州从微观上发生了裂变。
这是我对郑州基本面的判断。至于新的人口结构、经济指标,今天不再探讨。
在我的世界里面,我相信郑州越来越好!我爱郑州!这是郑州的世界。

【第二篇章】
颗粒度思维认知复杂世界
下面开始我们的第二篇章,在开始之前我还是先对今天的赞助商表示一下感谢,感谢美盛地产集团对本次跨年演讲的总冠名,感谢建业·J18、东望云朗、永威上和郡、康桥集团、星联芒果、碧桂园象府、华润新时代广场对本次跨年演讲的赞助支持。感谢雅居乐御宾府、泰禾郑州公司、BWG蓝鲸智库、商河文化、黄金时代健身云畔会所对本次跨年演讲的特别支持,感谢你们!
今天我再用五到八分钟时间聊一下颗粒度这个主题,我认为这个东西太好了,对我2019年的触动特别大。2020年我公司的战略可能都受这句话的启发和引导,我要做出调整。  
关于颗粒度,我认为我们这个世界就存在于四个词:时间和空间;宏观和微观。世界没那么复杂,就存在于时间和空间的交织,它就存在于我们个体用宏观和微观的方式去看这个世界。
但,有时世界又很复杂。我们怎么去把这种复杂的东西解决掉?
我认为我们要用颗粒度的思维。
比如说像开篇的视频,我们用望远镜仰望太空,或从太空里面看到地球这种颗粒度会是什么样子?我们用一个显微镜去看量子,看这里面微观的东西是什么样的,这是宏观到微观。
平时我特别喜欢用一个软件叫做谷歌地球,因为我需要研究城市、研究楼市、研究板块,我经常用谷歌地球从大到小,在这个过程里面,会发现从世界到五大洲到国家,到省、到城市、到区域、到每一个点,以及我看到这个点的人,它透视的是一种什么?是一种动态的空间颗粒度。这些地方我认为对于买房者投资者以及房产从业者至关重要。
同时我们看待这个世界,要改变以下过去单一、片面的认知。
这个世界分为一维空间、二维空间、三维空间、四维空间的立体。大部分人只处于什么水准?一维空间、二维空间的水准,部分人是三维空间,极少数人能够做到四维空间来理解这个世界。
真的,我们现在静下心来。
三维空间是什么?三维空间是长宽高,你看待这个世界是立体的长宽高。
四维空间呢?四维空间和思维逻辑是在立体长宽高之间,又多出来一个维度——时间维度。而单一的你看到一个点、一条线,这只是一维的、二维的,但是,从点、线形成面、体、超体,这就是四维的世界。
这里面最大变化是什么?最大的变化是在这里穿插了一个时间的维度和逻辑,在这个时候我们现在反思一下,我们看待楼市、看待房地产发展、看待房价、看待房子能不能买、看待房产投资,是不是也犯了这种错误?
只是以点的角度去看,它降价了,之前买13500,现在才12200,不行,我要去维权。你买这个房子是楼王的位置,12000是靠路临边位置。东哥,绿博某一个盘之前卖17000,现在卖9500,你误导我们。我说哪个产品、哪个户型?我说人家卖17000是洋房,现在是一次性特价房的高层。
你犯了什么错误?你犯了点线薄片化的错误。当然还有更多的事情,你必须还要把时间这条线穿插于对这个事物认知,形成一条线,你才能够成为智者。这是颗粒度对于这一块的理解。
当然大家看到,在颗粒度理解里面又分为不同的延伸,比如:
1、时间颗粒度。
时间颗粒度指的是我们看待实物分配自己时间的尺度,你的时间安排是24小时,还是半天,还是一小时,还是30分钟,还是10分钟,还是5分钟。你的时间颗粒度越精细,代表着你的价值、你的工作效率会更高。我们普通人和王健林时间颗粒度、和比尔·盖茨时间颗粒度是不一样的。所以你要尊重别人时间颗粒度,不要迟到。
我认为郑州人有一个地方不好,在这儿需要把它公示出来。这是一种真相,我们不敢面对一个真相——就是我们郑州很多人太爱迟到了,变成一个恶性循环。
两点半的会议、三点的会议,每一个人从心里认为它一定不会准时开始,我要3:10开始。当无限循环的时候怎么办?你的行为让守时的人变成受害者。真的,这是我们郑州,每一个人经历的这些事情都会对这个个体、对这个城市造成影响,而在这一点我认为一线城市比我们真的要好很多。
其实时间代表着什么?时间代表一种颗粒度,时间又代表着一种契约精神。这句话很伤人,但有这样一个机会我站在这儿,想给所有人员说这一点,我们郑州需要改变、我们郑州人需要改变。
2、数据颗粒度。目前处于大数据时代,很多做房地产营销的,你手头有很多数据,但是真正问你客户在哪里,它的属性、类别等等,在微观层面上精准化的时候,其实你根本不知道。虽然你口口声声叫做“以客户为中心”。
3、管理颗粒度。你对于2020年全年工作计划、工作管理的精细程度、安排程度怎么样?
4、工作颗粒度。所有的这些东西用颗粒度模式我们可以诠释更多。
5、颗粒度经济。2020年甚至以后我认为东哥探盘应该做颗粒度经济,它一定是未来一个更好的经济形态和工作方法。  
6、认知颗粒度。所有可以总结为五个字“认知颗粒度”。因为只有认知清晰,才能够行动清晰。
认知颗粒度再规划为四化:精细化,把一个事做扎实了,精准化,把一个事做到目标明确,把事情做精致、极致到一定程度。精细化、精准化、精致化、极致化形成我们对颗粒度的理解。
因为时间关系,颗粒度今天不能用更多时间来阐释,因为今天我们讲楼市。但是刚才我提到几个颗粒度,是为了使大家能够理解后面的内容。

【第三篇章】
地产年度回忆未必是伤痕
终于到了今天演讲的核心篇章,开始讲地产了,这是我最擅长的。
第三篇章我定了这样一个主题:地产年度回忆未必是伤痕。因为对于很多人表面理解来说,觉得2019年中国楼市、郑州楼市都是痛、都是难。但,真的是这样吗?
郑州2019年、中国楼市2019年是真难还是假难?
我用了一个问号,就像前面我所说,很多人哭穷,那是假的。你别听他说今年赔钱了,其实暗暗窃喜,到买房的时候有钱了,买车的时候有钱了。
另外一个问题,我为什么用问号?我在这儿放了一个图,这个图取自于丁祖昱先生前几天跨年演讲的一个内容,因为我没有全国数据,只能用我能够相对相信的丁先生的图。2010—2019全国商品房销售额,从这里大家可以看得出来,这个值是一直往上走,2019年依然是顶峰值。2010—2019年全国房地产新开工面积也依然是顶峰值。
如果说这个数据是真的话,这代表着什么?代表着2019年中国房地产并没有那么糟糕。销售额总量、开工总量甚至还有价格,价格是另说,在我理解中国的房价、郑州的房价其实是假摔,从数据来讲,记住,数据、数字我们能看,你还要看数据的来源。
人人都说2019年是中国房地产的十字路口,往左走往右走,如何行?人们又说2019真的到了中国房地产下半场,我说未必。地产下半场,这个词我都听得耳朵快聋了,五年前都说地产下半场要来了,三年前说地产下半场要来了,一年前说地产下半场要来了,万科说要活下去,但突然发现它活得特别好,我认为都是假摔。什么是真的?真的情况来源于既有客观事实。
2019年中国房地产发生了什么?有几个特别的事:
第一,A轮、B轮、孙宏斌轮。这个事情代表了什么?代表中国房地产也在发生变化,中国的房企也在发生变化,行业的游戏规则在发生变化。当然有一个前提,孙宏斌是我个人非常尊重和崇拜的一个人。
第二,2019年你发现一个非常好玩的事实,中国房地产圈明面上发生了一个改变——开始地产圈反腐。我参与观察中国房地产发展16年了,之前我没有见过如此大的规模。但是,2019年是第一次地产反腐开始了。我相信各位有更多的趣闻,你们看到过很多,在这儿不说了,过年说点喜庆点的。
第三,出现了大鱼吃大鱼的趋势,过去是大鱼吃小鱼,2019年出现大鱼吃大鱼,TOP100公司在吃TOP100公司,吃掉之后会变得更大,集中度会更集中。这是2019年又一个变化。
当然,更多的变化呈现在这样一个榜单里面,年底了出现很多的榜单,对于大部分的榜单数据采纳我不是很信,相对而言,我还信易居榜单一点。你不要看榜单的数字,这个数字只是一个排序。从这个榜单看出来大鳄前十,碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世贸房地产、华润置地。这十个已经全部在郑州或者河南出现,最高的金额是七千多亿年度销售额,这个额度比去年还要高,恒大比去年也高,前两天专门看了一个文章,最小的TOP10华润2430亿。
再看另外一个数值,前TOP50的门槛是735.9亿,整个行业规模集中度其实越来越高,后面根本都排不上了。这个趋势从全国来讲是这么明显,郑州还不是那么明显,但是一定要相信未来一定是这个逻辑,往前去推进和推行。
第四,房企破产。大鱼吃小鱼,必然会有房企破产。2019年出现很多耳熟能详的企业破产,董事长亲自给员工发薪,“对不住,我不会出国的,我给你们把钱发了,我们破产了”。为什么破产了?其实原因很多,我们不要说一个企业破产,这个公司不行了,不是那回事,背后更复杂。至于你们听说传闻2019年有几万个房企倒闭,那个消息呵呵一笑就可以了,那是项目公司注销而已。一个项目结束之后,那个项目公司就注销了,这很正常,要看门道。
郑州房地产2019年。
我们回头看郑州2019年的房地产。
如何评判2019年郑州楼市?我们每一个人有自己的标准,我有我的标准。今天是东哥跨年演讲,今天我只说我的观点,未必对,也许是我的偏见。
第一,郑州楼市2019年销售量增加还是减少?到目前为止,我没有数据,我也不知道,而且我也不相信那些数据。
第二,各房企完成任务了吗?今天在座来的很多房企公司高管、营销总,您的任务完成了吗?
这两个问题我没有答案,我又看到了一个版本来证明一种猜测。这也是丁先生在那次发布会里面的一个图,这里面提到了全国一百城新建商品住宅成交面积TOP10,郑州荣列全国100城的第8。从这个数据里面,2019年比2018年销售面积是增加的,增加将近一百万平方。这是一个版本。从官方版本数据来讲,郑州2019年卖的房子比2018年还要多。你信还是不信?我也不知道。
我有我的研究方式。为了这次跨年演讲,我把2016、2017、2018、2019四年,从东哥探盘成立开始到现在,做了四年的开盘数据监控,我一个一个捋发现几个数据,这个数据是我们的数据,你们看。
1、开盘周末频次,2016年是213,2017年是270,2018年是265,2019年是268。这是从数据来讲,开盘频次差不多。
2、从可监控数据来讲,一年卖的楼盘数,这个数也就是参考,2016年是67485套,2017年是88391套,2018年是80100套,2019年是60500套,从这个数据来讲开盘频次一样,但推售的套数比过去少了。这是推售套数,卖了多少我也不知道,我也不相信那个开盘数据。
3、每一次开盘推售房源套数多少,我选了三个指标:第一个指标是500到1000套之间,2016年是18次,2017年是36次,2018年是39次,但是2019年只有19次。第二个指标,单次推盘1000到2000套的,由2016年10次缩小到2017年6次,缩小为2018年3次,缩小为2019年2次。第三个指标,单次推盘2000套以上,2016年2次,2017年1次,2019年1次。前几天恒大推出一个楼盘,据说卖的非常好,据说是100%卖完,那也就是说它的销售也是两千套。
你说郑州楼市不好吗?不好的话那么多人买房,一下子卖两千多套,别听开发商给你哭穷,也别听其他说房地产不行了,那都是扯。一切没有你想象中那么悲观、没有你想象中那么悲惨,我们用数据说话。
我只是列了几种假设,今天没有结论,真相在哪?
真相在各房企财务的手里,真相在老板手里,真相在各个营销人提成年终奖数额里。
各位自己知道,我没有真相。
谈一下我对2019年郑州楼市的观点,有几个判断:
第一,流量盘好卖,豪宅难卖。
第二,降价盘好卖,公寓难卖。你们发现每一个盘只要一降价,人就堆过去了。豪宅难卖,门可罗雀,公寓2019年真的难,公寓量太大了。这就是我对于2019年基本面的判断。
在微观上:
1、日子不好过,真的不好过,地产公司都说难。
2、交房维权、降价,这是购房者的感知。
3、兑现不了吹过的牛逼。交房的时候都露馅了,之前的时候都吹得天花乱坠。
4、传说知名的开发商纷纷跌落神坛,变得低调了。
5、开盘数据可信吗?销售面积、销售量、销售价格我不信。
6、是要量还是要价格(利润)是个问题。你会发现只要想卖房就降价,以价换量。你想要价格高,你的量一定是低的。
7、地产圈浮躁、浮躁、浮躁,买房人也浮躁。
8、大户型不好卖,区域不同,整体140平米以上。我所理解大户型是140平米以上,你们静心观察每一个区域都是这样,除了北龙湖和东边,南三环像管南、二七是不是?高新区是不是?常西湖是不是?大北区是不是?都是这个样子,还有绿博,原来有大户型纷纷跌落,现在一百平米以下,大户型不好卖。你们看到很多降价的户型其实是大户型,更多看到极端降价在180平米三房的洋房,它卖不动才降的。
9、2万元以上房子不好卖,但是两万元以上的确没有好房子。北龙湖是有好房子,但是太贵了,待会儿我会讲两万魔咒。
10、客户专业成长速度比营销人员快。你们发现现在地产圈、地产人是在退步,而买房者是在进步,买房者的专业知识、市场了解、竞品了解,比你的销售员、策划了解得都深,真的,有的时候我向粉丝学习。
11、精装纷纷改毛坯,是不是?形成了表面上的看似降价。
12、公寓供应量太大了,越来越难卖。
13、买房者以城市人为主,入户门槛放宽。这是不是2019年的特点?
14、投资性需求压抑。你们不要觉得没人投资房产了,只是因为他没名额了,他真的想买却买不了了,比如我,还有很多人要买房投资的,只是因为限购限贷真的没有名额。
15、贝壳链家威武牛逼。  
2019年郑州楼市、郑州房地产就是这个样子,这是我的观察。
东哥新锐榜2020年
正式开始东哥新锐榜2020第一个榜单发布,在开始之前,我先声明,这是我的个人倾向、个人的理解,不受任何外物的影响。
第一,年度关键词:维权。
我相信各位感受会非常深,在2019年几乎每一个周末都在维权,几乎每一个楼盘交房都在维权,甚至老百姓会说一个楼盘交房,没有维权都不好意思说自己买了一个房子。原因是什么?我不知道,今天在这儿不做探讨。不能说各打50大板,当我在这儿说各打50大板的时候,一定会有更多的人骂我。但我始终认为,还不能完全说某一方的错,就好像夫妻两口子吵架,但是开发商真的需要反思,当维权更多的时候到底是因为什么?您的态度也需要发生变化,毕竟老百姓买房真不容易,他是你的上帝。
第二,年度表情:我太难了。
这不说了,今天已经发布多次这个“难”。
第三,年度图片:一张截屏。
我相信各位对这个图印象很深,我本身不想把这个图再放上来,而且放上来的时候我做了PS处理,到目前为止这个事情没有结果。真相是什么?不知道。当时一个简单的声明说这个事子虚乌有,不能服众。当事人置业顾问加我微信说“东哥,我是冤枉的”。我说“我不知道,这也是你的一面之词”。但是,在这个事件上,中间这位置业顾问是谁都无关紧要。最重要的是什么?最重要的是伤害了郑州人民的感情,最重要的是伤害了买房人的感情。虽然说有时候我自己也像一条狗,但是你不能说“他的确像一条狗”,这个事到目前为止还没有了结,也许时间能够冲刷一切吧。
第四,年度悬疑大剧:融创城事件。
刚才那个图片和这个事件也一样,首先我声明对于融创没有更多其他的刻意的观点,我只是就事论事。融创城事件从开始、中间、结束,第一季、第二季、第三季发生那么多,我觉得每个人都需要反思,融创也需要反思,为什么会这样。从开始一张图,到大半夜的开盘,到价格到底是降了还是没降,到后面的假摔。我更不能容忍的是那个假甩,我觉得那是侮辱郑州人的智商。借此事件,我希望所有的外来房企,第一年跨年演讲都讲过这个事,你想要到郑州来生存,必须尊重河南的文化,尊重河南人,尊重郑州人。不要有趾高气扬的态度姿态来俯视这片土地。郑州和中国的很多城市不一样,郑州人挺轴的、挺拗的,虽然说那天晚上依然有很多人愿意当狗,跑到了现场,那是另外的话。
第五,年度话题者:贝壳。
贝壳作为渠道,席卷了2019年的中国,也席卷了郑州。每一个开发商都说自己被贝壳绑架了,很多人也问我对这个事情的态度。我对这个事情到现在为止发表我的观点,第一,我没有态度,我认为存在即合理。第二,房产从业者你反思不是贝壳绑架你,是你自己绑架了自己。第三,贝壳解决不了房产销售的问题,贝壳只能解决降价盘、流量盘、郊区盘的问题。这就是我的观点。
第六,年度任务:渠道人。
(播放视频)渠道人非常有才,也非常不容易,简短的视频非常生动描述了渠道人的生存方式。下一个渠道人和渠道人差不多,他们是年度最佳销售员,(播放视频)我觉得这个事情特别好玩,没有经过她的允许直接放上来了。我建议各位房企的销售总可以聘她,我替您做了一个广告。
第七,年度开发商(本土):建业。
我把这个榜单给了建业,当然入围者也有正商、美盛、普罗中国、正弘。建业2019年我觉得在脱胎换骨,当然建业除了建业·J18之外,建业集团没有给我赞助,这是发自我内心的。在2019年,我认为建业做了自身的一种改良、改革,甚至是做自我的革命,这是我对建业的理解。当然,表面上的数字,至于600亿的总销售额还是超一千亿加上代建的数值,这是另外一种统计数据的不同。但是我看到建业对于整体布局,对于文化的坚守,对于商业的努力,特别是因为后面我要说的建业·J18,不是因为建业·J18给我的赞助,我对胡总特别尊重,我把这个榜单给了建业。
第八,年度开发商(外来):融创地产。
这个角色未必代表一定好。我在评选这个榜单的时候,我的意思是这个企业频繁出现在我们的眼前,这个企业搅动了行业甚至推动了行业,不管是往前推、往后推、往左推、往右推,在过去三年跨年演讲里,有两届融创获得这个榜单的名单。
融创曾经说过他是区域价格领跑者(高价),现在真的是变了价格领跑者(低价)了——跑得很快。融创被称为“价格屠夫”。很多公司烧香说融创千万不要在我的这个楼盘旁边,你一来我就完蛋了。融创千万不要到我的组团,一来你就降价,我没法玩儿。
融创到底是降还是涨,我不知道,如果有本事我们把北龙湖融创壹号院降到三万,直接把它给抢了。这是开玩笑。任何企业的降价行为属于自发行为,我个人不作道义或者其他方面点评,存在就是合理,降价对于老业主也许不好,但是对于新买房者是机会,而且声明我还是融创业主。
第九,年度新锐区域:管南。
管南市场在2019年还是比较熠熠生辉的,整个区域变城市场的热点,区域的房价也在慢慢往上涨,它的研究聚焦度超越了常西湖新区、北龙湖、白沙、绿博。
第十,年度明星楼盘:美盛教育港湾。
这个盘在郑州主城区金水北区。他凭借这么多的教育资源、商业资源、地理位置资源,我觉得是绝无仅有。2020年据说一个盘要达到将近一百亿销售总量的推售量,2020年可能还有更多的精彩。
第十一,年度明星户型:我把这个榜单给了永威上和琚610平户型。
永威上和琚也没有给我赞助。我极度爱这个户型,当然最牛的是这个户型里面主卫有两个马桶,可以两个人同时上洗手间。
第十二,年度最新锐建筑:空缺。
郑州楼市2019年最新锐建筑其实是一种悲哀,我觉得这个城市慢慢缺少创新精神,郑州地产圈缺少创新精神。我们变成了盖房卖房,我们变成流量,一切对于艺术的、美的、创新的追求在慢慢丧失。我觉得应该悲哀才对。
第十三,年度城市封面:大玉米+奥体中心。
当然这张图是我们熟悉的场景,感谢这个图的作者,我没有经过您的同意把图放上来,再次表示感谢!
第十四,年度网红打卡地:建业华谊电影小镇。
我相信这个榜单能够实至名归,很多人应该明白华谊电影小镇在2019年变成整个郑州的网红点。
第十五,年度新锐售楼部建筑奖大奖:郑州华侨城。
我把这个榜单给了华侨城,我相信到过华侨城这个位置,看到这个建筑的人,对它印象深刻。虽然说它未来不是售楼部,但是它现在成了售楼部的功能,我把这个榜单给了华侨城。
第十六,年度风尚大奖:建业·J18。
我把整体年度风尚大奖榜单给了建业·J18。建业·J18里面的空间艺术造诣超越目前郑州所有售楼部。我第一眼进去被倾倒了。
第十七,新年度期待楼盘:
2019年我最期待楼盘有建业·J18,2020年出来之后一定会惊艳很多人,大家关注这个区域,它也是绿博的名片。华联ARC,大家可能没有听过,但这个盘2020年一定会出来。恒大云玺,它有可能是西郊价格标杆。嘉里中心,它已经是三四年的老大难,今年不知道能不能发售。还有金茂北龙湖、绿城北龙湖、龙湖景粼玖序。这是我所理解的2020年期待楼盘,当然还有更多土地因为没有更好的资源,我没把它列入这个榜单。
第十八,新年度期待区域:科学谷。
2020年一定是科学谷绽放的时间点。如果你想赚钱,如果你想买房投资,如果你关注郑州区域,一定不能忽视这三个字:科学谷。
这是科学谷的未来,也许这个图你们第一次看到,但是你把这个照片拍了一定不要忘了这个区域,而且要对这个区域充满信心,它是郑州3.0版本。365天工作日这个区域,前程路和雁鸣路之间的区域会第一次绽放,十八里云溪也要建好,北三环科学大道通了,往北和连霍的高架通了,一切给你很大的惊喜,如果不信我们等着瞧。
第十九,新年度期待建筑:河南科技馆新馆。
这就是效果图,2020年5月份或者最迟2020年10月1号河南科技馆新馆正式运营,一定会惊艳我们双眼,当然这两个区域都在白沙。
第二十,年度东哥震撼记忆瞬间:
当我第一眼看到建业·J18艺术空间的时候,第二我看到大玉米灯光秀的时候,第三是我到了海南看到一个楼盘战国墅,第一次明白原来房子还可以盖成战国商周时代的风格,那么牛。第四个场景是我看到了在雁鸣湖永威上和府别墅样板间的空间感、落地窗,给我很大的震撼。第五是融创城那位所谓美女的假摔,给我以很大的震撼,我觉得人性怎么如此可怕。第六个是震撼,我提到了林与城维权业主维权,坐在地上痛哭的视频,我忍不住把视频发在朋友圈大骂了三天,对不起,我觉得那个事情突破了我的底线。第七个非常美好的瞬间是东哥跨年演讲前300张出票的声音。12月12号当天前三百张票你们抢的,我就在旁边听叮叮的声音,两分半钟把前面的票卖完。
我觉得东哥探盘,东哥还是有票房号召力,感谢你们的买票。拍电影不容易,做事不容易,我把做事理解为我要拍艺术片,平时做了一些软文,我把它理解为拍商业片。我必须要用拍商业片的钱用来养活我拍艺术片的团队和我自己,希望大家能够理解。

【第四篇章】
迷雾下的郑州楼市颗粒度真相
下面进入本次东哥跨年演讲最核心最重要的环节。因为我必须要在180分钟时间之内把400P内容给大家讲完,所以必须语速加快,很多地方不能更多阐释。时间有限,如果全部讲完我得八个小时,绝对不行。在这个环节,希望大家集聚精神拿好手机、拿好笔,所有核心在这里面展现,也是展现东哥高光的时间。
我们每个人现在就像今天的雨蒙蒙、雪蒙蒙一样,处于一种迷雾的状态来看郑州,看发展、看时间、看楼市、看投资、看房价、看自己的未来。在迷雾当中怎么前行?要有自己的顿悟,也要有别人指点,今天东哥给你解读大郑州。
现在提郑州,我们要提大郑州以及另外一个词【郑州大都市区】。
这些资料图片不是我的臆想,全部来自于官方。郑州大都市区空间规划(2018—2035年)是今年正式发布的。我们现在理解郑州的时候一定要理解这个图,一定要理解郑州大都市区是“1+4”一体化发展,郑州和开封、新乡、焦作、许昌之间关系是一脉相承的。就好像我们谈到东京的时候叫做东京大都市区,在谈到巴黎、伦敦的时候,谈到长三角、大湾区的时候都是一体的。
我们要看到主政者更高的战略意图以及我们的信心,在这个时候不要骂,如果你说骂只是说你的格局太小,你看得世界太小。
郑州大都市区包含郑开一体化、郑新一体化、郑焦一体化、郑许一体化。至于你困惑和担心郑州市往南边发展还是往北边发展、西边发展、东边发展,你多虑了,各自有各自的路线。我们不要非A即B,不要非黑即白,不要非东即西,每一个区域都有每个区域路径。不要今天发了一个文,你就惊惊愕愕说“东哥,郑州和许昌要连在一起,郑州不往东发展了?”。我说那是你的理解问题。  
这是官方的解读,郑州大都市区空间格局:一核、四轴、三带、多点。
1、一核:郑汴港核心引擎区,是郑州大都市区发展的核心增长极。
2、四轴:完善主要交通干线和综合交通运输网络,提升南北向沿京广、东西向沿陇海等区域发展主轴辐射带动能力,建设郑焦、开港登功能联系廊道,打造特色鲜明、布局合理的现代产业城镇密集带。
3、三带:黄河文化生态带、嵩山—太行山区文化生态带和农区田园文化生态带,共同构成郑州大都市区外围绿环。多点:次级中心城市、新兴增长中心、重点镇和特色小镇等构成的郑州大都市区多层次发展空间。
你看这个图的主城区、航空城,亮点在焦作、新乡、许昌,你拍出来自己研究,因为今天时间有限,我不做深层次的解析和解读。
2020年、2025年和2035年郑州大都市区发展目标,这里有2020、2025、2035年,当我看到这样一个场景,形成了米字形高铁,郑州在河南空间感、河南在中国空间感的时候,我由衷感叹一句:河南挺牛,我作为河南人我挺牛。牛吗?牛!
2019郑州出现了这样几个词:“东强、南动、西美、北静、中优、外联”
很多人不明白东南西北外是什么关系,它指的哪一块,我今天给你阐述一下。一手抓新城建设, 一手抓老城有机更新。你们注意一下这个词,“老城有机更新”出现在今年中央经济工作会议,这也许是下一次发财机会,你要关注读懂政策。
第一,东部要“强”起来。以郑东新区为依托,统筹经开区,中牟县部分区域,统筹国家自贸区、跨境电商综试区、国家大数据综试区、金融集聚核心功能区等战略平台建设,把这一区域打造成为全省对外开放窗口、产城融合发展示范区和全国重要的先进制造业、现代服务业基地。郑州强不强,关键看东部。郑东新区要从“以城带产”向“以产促城”转变,把发展高科技产业、聚集高科技人才作为战略方向,发挥好在全市的引领带动作用。这是东强。
第二,南部要“动”起来。南部其实指的是谁?指的是航空港那个范畴,不是指的南三环、南四环、南五环。依托航空港实验区,围绕“枢纽+口岸+物流+制造“,完善以航空枢纽为带动的多式联运体系,做大做强。以智能终端为代表的电子信息先进制造业集群,打造国际航空枢纽经济引领区、内陆地区对外开放高地。这是南动。
第三,西部要“美”起来。仔细看,西美和你理解的也不一样。以郑州国家高新技术开发区为依托,西美主体是高新区,统筹荥阳市、上街区,拓展覆盖西南县市,将其建设成为城市的生态屏障、全省创新创业最活跃区域,让美丽人居、美丽生态、美丽经济成为西部的鲜明特征。在这里唯一的疑惑是常西湖新区和中原新区没出现在这里面,可能官方的理解常西湖新区应该是市区的一部分,这是我的猜测,我闹不明白这一点。
第四,北部要“静”下来。依托黄河生态文化带建设,突出“自然风光+黄河文化+慢生活“,把水、滩、林、文化、产业等作为一个有机体系进行研究谋划,打造郑州的“后花园”,让这片区域成为最具有北方城市气派和文化代表性的区域。北部我理解北四环以北、黄河两岸在这一片,而且这个概念今年会非常大,据说北四环以北规划要重新做,这是据说的。如果要重新做,其实是对于在北边买房要好的,真的变成后花园。
第五,中部要“优”起来。通过道路有机更新带动城市有机更新,实现形态更新、业态更新、功能更新。强化现代商贸、文化创意、金融商务、国际交往等功能,不断提高产业层次,激发老城区活力,彰显中原文化魅力,让郑州这座城市既有历史底蕴、又富有现代气息。这是中优。
第六,周边地区要“联”起来。加快郑州与开封、新乡、焦作、许昌等城市的深度融合,推进交通一体、产业协同,生态共建、资源共享,拓展发展空间,强化优势互补、实现协调发展。
这是东强、西美、南动、北静、中优、外联,读懂这个句话,这个定位一定是未来五年甚至十年发展主轴,没办法,郑州就这么大。接下来开始今天最核心高潮环节。下面开始高光时刻。
郑州城市楼市全景图
这里有两张图。
这个就是给大家吹牛的,我说我用一个月时间做了180兆的一张图片。这张图片也给了你们,也在这个U盘里面,很多人说东哥牛,你把这个图打印出来能够卖钱,这一张图太值钱了。我说不卖,我免费共享给所有郑州的买房人,免费共享给所有在郑州所有的投资者,免费共享给郑州所有的房产人,你把这张图回去打印出来。
它能够精细到什么程度?能够精细到每一条路的名字,精细到每一个地块是建好还是没建好,能够精细到每一个楼盘,能够精细到这个区域还有几块土地可以出让,能够精细到竞品有几个,精细到地铁口离你楼盘还有多远,我把所有的地铁都在上面标注了,我把学校都在上面标注了,今天本来想现场演练,但是任何电脑都带不动180兆一张图。
除了这个图之外,下面这些组团也在这里面,未必全部包括,但大部分我都无偿给大家。但是你们理解我一下,上面还是有一个二维码的,你们可以分享。
我认为作为一个买房者、投资者、郑州房产从业者研究者,离不了这两张图。
再说组团,这是用我东哥的研究方法,我把郑州理解为这么多组团,我用了组团这个概念,这是郑州东哥独一份。很多人都在用片区,我认为片区理解城市这是2.0版本,3.0版本应该是组团。当你看了北京、上海、广州、深圳逻辑的时候,你发现会用组团来理解郑州楼市、理解区域。
用我的方式告诉你郑州有哪些组团?
由中往外,老城区金水组团、老城区西城组团、老城区管城组团、金水北区组团、大北区组团、金水科教园区组团、龙子湖组团、高铁东广场组团、老郑东新区组团、北龙湖组团、老经开区组团、滨河国际新城组团、白沙组团、绿博组团、国际物流园区组团、中牟新区组团、汽车产业园组团、老城中牟组团、官渡组团、雁鸣湖组团、航空港组团、滨河国际新城组团、管南新区组团、孟庄组团、南龙湖组团、曲梁组团、郭店薛店组团、新郑新区组团、新郑老城组团、二七新区组团、常西湖新区组团、老高新区组团、高新新城组团、中原新区组团、马寨尖岗组团、贾峪洞林湖组团、新密城区组团、上街老城组团、上街南部组团、荥阳老城组团、荥阳新区组团、荥阳健康园区组团,以及虽然不属于郑州,但隶属于郑州房地产市场的平原新区组团。这是我脑中的郑州组团全部天下,我们一个一个来看。
郑州的一环、二环、三环、四环、五环,很多人答不出来郑州的一环在哪儿。今天你学一下,出去可以吹牛。
一环:
就是这个区域,你们在大图里面每一个楼盘都落位好了。郑州的一环指的是金水路以南,紫荆山路以西,陇海路以北,大学路以东。这是郑州一环。
二环:
郑州二环指的是哪儿?农业路以南,中州大道以西,航海路以北,桐柏路以东,图也非常清楚,无偿你给们。
三环:
郑州三环指的是哪儿?老城区内北三环、西三环、南三环、中州大道,我后面加了一个老城区,其实有人说打死不出三环外是不包含郑东新区,东边边界是以中州大道为界,在这个区域里面所有都给你们标注了,只差路网了。今年东哥探盘精力将转向二手房市场的研究,我把每一个盘供给量、二手房房源量,打通和新房联系,实现我们对二手房市场的理解,我把精细化再做另外一种苛刻化的高度。这是我的理解,也许你不认同。
我把三环分成三个组团,因为这个分析只有是郑州人才能够懂的,只有我们才能够懂的。理解为老城区金水组团、老城区管城组团、老城区西部组团。这个划分的标志是以京广铁路陇海铁路、京广快速路为界,形成了东城和西城,东城分为南和北,因为属性不同,金水和管城是不同的,它不是严格意义上的地理标志。这是老三环内,我们看这是三环内的一些楼盘,你们可以按照楼盘的名单去买。
四环:
这是郑州的四环,本来我们可以实现2019年四环高架通车,但是没有完全实现,这是2020年郑州正式进入四环的范畴。很多人问我要这张图,从今天开始,这个图我可以往外公布,细化到每一个盘。未来房地产属于三环外到四环之间的天下,土地供应也处于这样的天下。
你要明白四环,北四环在哪儿?就是上面标注的这条路大河路,不要再怀疑了,北四环、西四环、南四环、东四环。你看,西四环形成的常西湖和东边这样一个区域形成对称的关系,从整图上看高新区和滨河的关系是这样一个逻辑,对称着看才能看得更全面。
五环:
郑州的五环在哪儿?五环已经形成,只是你不知道,郑州五环就是这个图上展示的,北五环是新S314,目前已经在修,部分已经通车。
东五环相对清楚,白沙和绿博之间的万三公路,目前已经通车。南五环在哪儿?南五环是南绕城高速南边的一条G310,目前正在修,未来部分是高架,这是一条主要的公路,那是南五环,这是官方的。西五环是新S234,目前已经在修,部分已经高架起来,你们看谷歌地球都能够看得出来。
这是郑州的五环之歌。我建议所有郑州房产从业者、购买者,开着车把郑州一环转一圈,二环转一圈,三环转一圈,四环转一圈,五环转一圈,才有资格好意思说我要在郑州买房投资,你才好意思说我在郑州做房产从业。你都天天不出去,只看地图打天下,你想买房赚钱是不可能的。
这是一、二、三、四、五环。
我把郑州分为东城、西城、南城、北城、中城。中城讲过了,接下来说东城。
一、东城
我的理解是中州大道以东,黄河以南,郑东第二高速以西,郑东第二高速很多人都没有听说过,郑民高速以北,这是整个东城。在整个东城组团里面有这些组团:
1、北龙湖组团:
目前是郑州房价最高的一个区域,我把每一个名字都标志上来了,上面都有。北龙湖是郑州目前的一个名片,但是2019年也经历了悲伤的事实,我们不得不2019年郑州的北龙湖价格出现了部分往下降的一种情况,而且很多楼盘每个月销售额是个位数。甚至很多人说卖的还没有推的多。
当然北龙湖有它更大的逻辑:限价、人们观望等等,使北龙湖跌下了神坛。今天在场800的人有北龙湖的业主,光我知道就有60个,你们在哪儿?能给我打个招呼吗?
北龙湖目前有29个盘可以购买,我希望你们拍下来,买不起,至少把它当成目标。它的价格范畴在3万8到6万2之间,我指的是均价,这里面采纳样本值是洋房的样本值,我把高层给舍弃了。这些蓝色地块指的是新盘,是之前没有卖的。这里面排名不分先后。下面的启迪科技城、卢森堡中心、大公府是公寓产品和大平层产品,明年的新产品有佳田美林上苑、万众顺和禧、青风院子、正商丰华上境、美景美之心、绿城新地块、中海新地块、金茂新地块以及宏光揽境一个高层,余下大家都相对比较熟悉一点。
2、老郑东新区组团:
这是目前这个区域,在我统计范畴之内已经没有新房了,没有新盘了。想买也买不了,完全进入二手房市场。
3、龙子湖组团:
连霍以南、金水路以北、东三环以东、东四环以西这个区域,龙子湖组团目前有四个房子可以选择,我说的是住宅,水之郡、鼎天东尚、万向桃源居、万向湖畔晓风。目前房价的主体在17000到19000之间。
4、高铁东广场组团:
未来会变成郑州一张名片,在这个区域里面住宅特别少,目前只有碧桂园天琴湾、华润新时代广场、宝能郑州中心、星联中心、正商国际大厦、楷林中原总部基地这几个项目。当然这里面三个都是今天赞助商,碧桂园天琴湾、华润新时代广场、星联中心,祝你们大卖!
这个区域目前的住宅价格2.3万左右。如果说以这个区域2.3万为一个值的话,我不反对买房者在高铁东广场买公寓,因为这个区域的公寓精装在一万三到一万七之间,它的价格和住宅比已经是百分之六七十的幅度,而且符合我对于公寓购买三原则的三项原则,商业区、商务区、地铁口,它全具备,这话是我的真话,不是因为他们赞助了。
5、金水科教园区组团:
金水科教园区前几天新规划出来了,非常可悲的事是这个机场留下了,这个机场留下改变杨金的命运,我们不得不承认这个机场对于区域的影响。但是杨金有一个老的邻居就是北龙湖,杨金之前过于骄傲于这个邻居,把自己价格定得太高,直接飙到两万以上,导致2019年杨金的命不好。它没有想到北龙湖自身难保,你还想靠北龙湖吗?在这个区域里面目前有这么多房源,美盛北龍臺,感谢赞助商,康桥东麓园,也是赞助商,鸿园、福晟九州府、东方宇亿万林府、瀚海尔湾,瀚海尔湾后面还有住宅,以及没有开盘的泰禾东府大院、天伦风华苑、天伦绿城桂语兰庭以及康桥香麓湾,这是这个区域可以看到2020年供应,这个区域目前房价是15000到22000之间,我取的是高层,洋房舍弃了。
6、白沙组团:
这就不说了,虽说你们关心,到后面有白绿专题。白沙组团目前有这么多的房子可以去买,瀚海观象两万多,说实话降价了,亚新紫藤公寓,2万5,说实话瀚海观象一降价,它特别难受。蓝城玫瑰园,傲骄,小高层17000,很多人觉得不值,但卖得就是非常好。星联岚溪府,低调的发财,东润城默默无闻,碧桂园生态城在科学谷的北边默默耕耘,星联湾还有别墅,有钱的可以去买,在贾鲁河边。碧桂园象府是科学谷内仅有三个盘之一,另外一个就是瀚海观象,永威森林花语还有叠墅产品,高层早都卖完了,今年应该能够交房,能够惊艳白沙,还有佳润滨河家园。
2019年白沙组团非常惊艳的楼盘,有两个,一个是蓝城诚园,很多人想不到蓝城诚园以1万7的价格,导致很多人去疯抢必须一次性才能抢到。另外一个盘很多人不屑的,而且是我力推的一个盘,我说力推是出于投资的考虑,是谁?很多人其实也买了,就是汇泉东悦城,在2019年从5月份开盘到年底半年时间卖了一千多套房子。为什么我说它好?不谈品质,只谈价格,只谈资源占有,绝无仅有。
2020年还有蓝城诚园C区房源、星联枫桥湾的房源,这是在河边特别好,可能要卖两万多,汇泉东悦城的二期很有可能继续1万2,郑东华府已经沉盘,在那儿呆四年,重新装修,听说要卖两万五,这个更狠了。诚园南地块,我改了一下名字,就是前一段闹得沸沸扬扬,到底属于宏盛还是属于华联的,就是这个盘。汉德如意府,目前是在等待,据说市场价14500,到目前为止还没有开盘,如果说他14500毛坯,我认为它代表了白沙目前的市场价——毛坯住宅14500,因为周边的二手房房源毛坯就是14500到16000之间,不要单看表象。
我标了一下科学谷住宅,在最新科学谷规划里面,河边有住宅要出来,但是这个房子,普通人能不能买到是一个问号,当然你们可以关注,如果说有可能的话就拿下,房子住宅不多。
7、绿博组团:
2019年过得难受,被很多人冷嘲热讽,被很多人讽刺。到现在为止还有这么多的房子,普罗理想国、永威上和郡、万科兰乔圣菲、建业电影小镇橙园、建业新筑、名门紫园、金科天籁城、金科博翠书院小镇,碧桂园中央公园、康桥香溪里、康桥香溪郡、远洋万和四季、星联安郡,以及新的今年要推出来建业·J18、正庄恒熙东苑、康桥悦溪园、绿都新盘、信友新盘、高屋绿博储备地块,还有这么多房子。这个时候你发现2019年绿博为什么难受?供应量太大了,没办法。看问题我们再往后看。
8、经开区组团:
这里有三个组团,老经开区、滨河国际新城、国际物流园区,在这三个组团里面,我们逐一来看。
(1)老经开区组团:这是老经开区组团的范围。目前在这个区域里面,传统的四大奢盘被卖完了,就是当时的地王,目前可买的房子不多。2020年可买的房子只有这四个,正商汇航佳苑、阳光城檀悦尾盘,绿城诚园是一个待建项目,以及福塔北边新地块过两天要拍地,只能买这几个。
(2)滨河国际新城组团:2019年的日子似乎过得也不是特别好,因为价格还是有点高了,现价2万1,实际上你根本卖不到。大概你的价格范围其实也就是在15000到19000之间,余下的之所以2.7万,是因为今天活动的赞助方之一康桥美庐湾的价格精装达到了2.7万,第二个档次亚新海棠公馆高层的精装是2.3万,第三个坎儿就是今年新开盘的绿城明月滨河的价格,均价达到19500和2万,这是第一个阵营。余下的阵营是在15000到17500之间,这是目前滨河国际新城价格反映。我拿的参考值是以高层作为参考,洋房不算。
(3)国际物流园区组团:2019年的日子过得也难受,万科、碧桂园、金地这三个开发商被坑了,三个被坑得好惨,因为它们处于国际物流园区的东北角,因为白沙的限价,因为绿博的围剿,导致这个区域这三个盘碧桂园峯景、万科溪望、金地名悦日子真不好过,纷纷把精装改为毛坯,价格大概处于9500到11000之间。这个区域里面还有绿都东澜岸、九龙新城以及美景美地麟洲公寓产品的呈现,这是这个区域的特征。价格在9500到11000之间,再怎么着也是东五环范围之内。明年还会有新地块出现,星联新地块、路劲新地块、保利新地块、英地新地块。
9、中牟组团。其实是分布着六个:中牟老城区组团、中牟新区组团、汽车产业园区组团、绿博组团、雁鸣湖组团、官渡组团,是右边的这个范畴,你们去理解就行了,我们不再细化。
(1)雁鸣湖组团:北龙湖杀了雁鸣湖,没办法,北龙湖洋房出来,雁鸣湖所有的别墅销售一蹶不振。这是目前雁鸣湖组团,因为这个地方我没放价格,这个区域主要以别墅洋房为主,你们参考一下。万科长基云庐、永威上和府、长基雁月湾、正商双湖湾、绿地香颂、绿都雁鸣叙、永实项目以及康桥郑东林溪湾,提议大家去一下永威上和府,环境超一流,建筑超一流,它能够打动我,我相信一定能够打动你们。
(2)官渡组团:你们也许第一次听说这个词,但是五年之后很多人都打死不出五环外了,可能更多刚需要到官渡买房了,真的,而且据说已经有开发商在这儿囤地,过了官渡就是开封西区。
二、西城
这是整个西城的范畴,我们这个时候把精力聚焦,你理解郑州,郑州的西城,我理解为西三环以西,北五环以南,上街西边界以东,南五环G310以北,G310目前正在修,就是右边这个图,这个图也是高清的,也是落位的,你们的U盘里面有。所有在西区做项目的,很多人是第一次看这个图。很多人之前看组团、看区域只是零星化的,这是第一次全面呈现。
1、西区组团。常西湖新区组团、中原新区组团、马寨尖岗组团。这个区域看似这么大,只有这么多房子。
(1)常西湖新区:融信望湖宸院、世茂振兴璀璨熙湖、华瑞紫韵城、汇泉景悦城、融侨中晟悦城,以及2020年要出现的裕华城、恒大刁沟项目、金科中原。
(2)中原新区:目前在售有永威西郡、汇泉西悦城,这两个盘很多人把它理解为常西湖新区的范畴,站在严苛范围理解,它处于西四环之外,应该属于中原新区,以及康桥须水项目、中原华侨城。
(3)马寨尖岗组团:原来只有一个开发商招商公园1872一个在孤苦伶仃,前几天金茂进驻这个区域,展开了深层次合作,相信有更多新的产品出现。
这个区域目前的房价大概在12500到15500之间,我指的是高层,我认为目前常西湖在这个区域内价格天花板短期内16000,想突破16000太南,我相信各位在这个区域做楼盘的人你们有更深刻的感知。
2、高新区组团。分为高新新城、高新老城。它以西四环为界,是完全不同的市场。目前,这个区域能够有房的是这么多房源,在这么多房源里面以西三环为界,形成了价格13200为标准,老城基本上是至少13500到15500,目前高新老城高层价格的高顶值16000,和常西湖一样,低顶值是13700,而西四环以外这是另外一回事,三环起价11500到13200,这是高新新城的逻辑。而高新新城目前最痛苦的一点在于什么?供应量太大,短期赤膊相见,一个降价纷纷跌落一地。
3、荥阳组团:
我们进入荥阳,这是很多人看荥阳高清图,我也把它进行落位,每一个楼盘进行呈现。荥阳组团其实是分为四个逻辑,荥阳老城、荥阳新城、健康园区组团、南边的洞林区贾峪。这是一个特殊的市场,这个区域有这么多楼盘,简单看一下,很多人也不在这儿买,只有区域型客户和部分刚需客户才在这儿买房,目前它的价格在6500到9500之间。这是荥阳市场。下一步看贾峪洞林湖组团,2019年日子也不好好过,各个盘也在纷纷往下行,6号线似乎也没有改变这个区域的命运,我们看这个区域里面目前有新田城、郑州碧桂园、恒大山水城、福晟南山府、东原阅境以及新的万科远洋项目,还有更多项目出现,目前这个区域的高层价格是在八九千,洋房也没高那么多,反正突破12000挺难的,这个区域日子挺难受。
4、上街组团:
我们要知道上街是大郑州不可分割的一部分,我们不要把上街遗忘了,上街是区。上街分为两个逻辑,上街老城组团和上街南部组团,这是全部上街的高清图,我问了很多人才拿到这个高清图,免费给你们。上街组团大概有这么多比较知名的项目,中粮进驻郑州第一个项目中梁首府就跑到上街,以及南部组团度假产品,据我了解目前这个区域的五云山泰禾大城小院、万科民安三度湖山好像卖得也都不好,有市场因素、距离因素等等因素。或者说郑州人对于远郊生活的理解上,我觉得还没有到那个程度和层次。
三、北城:
包含金水北区组团、大北区组团、古荥邙山组团以及平原新区组团。
1、金水北区组团:
我们理解金水北区组团,这是我的划定标准,指的是北三环以北、连霍以南、京广快速路以东、中州大道以西,因为我觉得这个范围和连霍以北是截然不同的两个市场,它的价格差异太大了,所以理解为金水北区组团的市场。
目前这个区域房价蛮高的,甚至比三环内还要高。但是市场的无情到目前为止,使这个区域所有房子减掉精装价,没有几个能突破两万的,这个区域的高层似乎还没有达到当年普罗旺世二手房的高度,市场还是很残忍、很残酷的。目前可以买到万科江山府、名门翠园、华瑞紫金嘉苑、瀚宇天悦城、瀚海思念城,以及今天赞助方美盛教育港湾,也就在这个区域里边,碧桂园天麓、泰山誉景、融创中原大观,以及2020年要推出的一个盘旭瑞和昌优地,价格在15600到23000之间,目前均价在17500,这个价格不低,超越三环内很多盘。这是金水北区。
2、大北区组团:
再说一个在2019年过得最难受的一个区域大北区,或者叫惠济北区这样一个范畴。我把所有的楼盘在这上面落位了。其实这个区域我们应该怎么理解?我把它再细分,怎么细分?以北四环为界,分为南和北两个市场,再以文化路为界分为东西两个市场,这个区域很特殊的。我们必须用颗粒度思维把这个区域进行肢解,才能够理解这个市场更为明白。2019年这个区域因为融创大河宸院以及融创中原辰院的率先降价,把整个区域的价格拉下来,导致成为郑州楼市最悲惨者。目前这个区域里面能够买的这么多房子,价格由之前的高峰16000跌到了最高值14500,也就是11000到14500。但是就像刚才我所说的,这个区域我看好。我认为2020年有可能会迎来反高潮,会反杀管南和二七。
我觉得它只是一个阶段,短期内的虎落平川被人欺,这是大北区,我对大北区有独特的理解,目前三号线、四号线以及前几天二号线的开通,以及黄河大战略的实施,把整个北边的区域,你们看这个的时候,很有可能北四环以北这一片规划要重新改,这是我得到的内幕消息,和黄河的融合,很有可能要重新改。如果要改,把北边这个区域容积率降低,整个北边会迎来另外一个生命。另外一个因素你们不要忽略,在这个时候我认为买这个区域房子的人,给你们打call,给你们提升振气,你们现在忽略了北四环高架,北四环高架通车的那一天,你对于这个区域理解就截然不同。我经历过那个时代。我在北京、深圳一线城市经历过一个城市往外扩张的时代,开通那一日,你的视觉、你的感受截然不同。你会觉得还OK的,你不要难受。我认为这个区域目前11000到14500的价格是低估的,这是我的观点。我没有为任何人站台,只是为我认为的真理服务。
3、古荥邙山组团:
这是一个特殊的区域,碧桂园山河郡、正商河峪洲、融信江湾城以及清华忆江南,这是属于另外一个独立市场,属于郊区型市场、度假型产品以及部分区域型刚需产品。
4、平原新区:
虽然说属于新乡,但从房地产角度来讲属于郑州房地产的维度,平原新区也是被人欺,2019年的难度特别大。但是,它的房价也在慢慢的往下行,甚至跌到了五千,但是五千只是部分房子。很多人骂平原新区,我只总结一句话,他根本没去过。如果他去过平原新区,对平原新区认知和他的想象是截然不同的,真的,从我公司到平原新区核心区,开车25分钟能到达。这个区域里面的环境非常好,它竟然有电影院、有超市、有二手房中介、有很多饭店、有银行,很多人还真的以为这个地方是鸟不拉屎的地方,不是的,我建议你们看一下这个区域。当25分钟的差距,它的房价能相差三倍、四倍的时候,我认为某些东西不是坑。我认为平原新区从居住角度是郑州的卫星城,当然因为行政问题其他问题,它的配套交通这是一个顽疾,至于吹牛的地铁就不用想了,十年内、十五年内都根本实现不了,但是很多人把平原新区给侮辱和误解了。
四、南城
1、二七新区和管南新区:
我把这张图做出来之后,我认为我做出来了一个巨大的贡献,因为之前对于管南和二七新区的理解都是片面,我把它连成一块之后,突然发现豁然开朗,而且之前把这个图无偿分享给大家,这是高清的。这个区域的路网最差的、最乱的,在这个时候清晰了。这个区域里有这么多盘,整体上管南的房价比二七新区的房价要贵一千到一千五,虽然处于南三、南四、南五这个环节,但是出现了管南新区有9600这个价格,是因为我把正商智慧城划到了管南新区组团。虽然说我知道它属于南龙湖,但是从范围来讲,它属于管南新区组团范畴。
说实话,管南新区因为竞争、因为其他的因素,对它的价格预期也不要特别高。管南新区的城太多了,有九个城,每一个城深千亩,未来源源不断的供给量会造成房价上涨的预期存在问题。如果说融创城当时真以10500的全部价格往下行的话,一定也要把这个区域房价给拉下来,这也是给这个区域房产从业和购买者提的一个醒。二七新区的房价相对便宜一点,12000到13000,很多人说二七新区是最没有存在感的,但是说实话,各个盘也都卖完了,剩下这么多了。
2、南龙湖组团:
我也进行了落位,其实是分为东西两个部分,想要理解南龙湖必须要亲自躬行,而不要看那些文章和图片。不管是吹空的还是吹实的,其实都不是真相,真相存在于南龙湖有这么多楼盘。其实2019年南龙湖的房价也在下行,三个地王的出现,没有把南龙湖的房价给撑起来。我非常感动的一件事,当时和正商一个项目在聊的时候,他说这个项目一定要做精装,把品质做起来,后来发现没办法,在现实面前也把精装改毛坯,价格也在往下走。这就是南龙湖市场。
分为主南龙湖和南龙湖外围,价格范围在7200到10500,但是南龙湖核心的价格也就是8000到9000之间作为一个值两侧的范畴,你们去印证是不是这个样子,我旁边是有价格备注的。南龙湖属于新郑下面的一个镇,属于郑州刚需者的天下。
五、航空港:
航空港太大了,在2019年价格其实也是在下行的,目前价格天花板11500,永威南樾曾经创造了12000的价格,目前似乎成为历史的天花板和顶峰值。因为部分项目的原因,导致北港的项目也在往下走,8000到11500,至于恒大未来之光是一个独立的区域。我们不做点评。而2019年最难受的是曾经在高点时刻拿地南港的几个盘,价格纷纷没有达到预期的目标,甚至有几个盘一直在往后拖着,而没有开发。目前航空港的价格高峰值是11500,低峰值是8000。
我把整个郑州这么多的组团说一下,点评完毕。
下面说白绿。
我相信很多人对于白绿有更多的期待,一定想让我站在这儿说几句。江湖封我为白绿帮帮主,白指的是白沙,绿指的是绿博,如果说今天我不发两句言,很多人认为东哥怂了。其实2019年我写白沙文章写得特别少,因为我怕,不想让人认为我只关注白沙绿博,但是我不写的话,很多人认为我怂了,东哥你逃避,你看绿博价格下行,你不吭声。好,我今天吭声一下,呈现几张图,说三个观点。 
这是白,这是绿,中间以东五环为界形成这样一个格局。在这个格局里面,白绿有什么?
再把白绿和郑东新区连为一体,你再看角度不一样了,而且白沙组团是郑东新区的一部分。当你说郑东新区的时候脑子里面应该浮现白沙也是郑东新区的。OK,我们要有这种认知,不要否定否认。
这是2019年11月13号,也就是一个月之前郑东新区到白沙、绿博卫星图,你们告诉我,白绿是鸟不拉屎吗?很多地方在填,路网是什么?资源是什么?楼盘是什么?这是事实,这不是我画的图。我们看到了现实,这是2019年11月13号,我们回顾一下白绿城市发展进化史。
2015年1月13号,这是五年前白沙、绿博的图,象湖还没有注水。
2015年4月15号,象湖有水了,这个时候绿博完全是村,路都没有,什么都没有。
2016年12月15号,白沙发生了变化,路网开始出现了,绿博依然是村,出现了一条路。
2017年12月17日,白沙竖向路出现非常多,绿博也出现了路。
2018年年底,白沙横路、竖路形成了交织,楼盘出现了、资源出现了,绿博横向竖向的楼盘出现了更多。
2019年5月25日,这是白绿的图,谁能知道北三环要往这边凸,科学谷就在最北端,豫兴大道绿博段,目前隐隐约约那个图,已经和白沙的连在一起到雁鸣大道,这不是村,这不是鸟不拉屎。
用了三四年的时间,白绿改天换地。所有骂白绿的或者你不了解、你没信心的可以去开车跑一下,得到的东西不一样,只看到眼前一点没有建筑物,你要看整体。有些地方没有建筑物是没办法,因为这个区域是很大的,就是未来的六合CBD,我相信未来郑州最高楼300米、400米的楼一定会出现在这个位置。象湖北那是五个特殊建筑物,再往北科学谷、锦绣大道、前程大道、东五环,它有它的逻辑,我用事实来阐明我的逻辑理论,今天不是白绿专场。
老郑东新区进化史
如果你不信,我们再回头看另外一个维度,老郑东新区发展史。
2005年10月10日,也就是目前我们呆的地,当时我们在哪儿?貌似在这儿,这里十几年前还是空地荒地。
2007年,这里是空地、荒地、高架地,路都不通,你看北边农业路还不通,还阻隔着,北龙湖、龙子湖、高铁东广场,高铁站还没有。
2009年12月27号,龙子湖刚刚成形,南边高铁站刚开始修。这是2009年的郑东新区。
2011年,高铁站还没有出来,路网慢慢开始成形。
2013年,高铁站开了,高铁西广场开始了。高铁东广场慢慢有路了。
2014年3月11日,郑东新区以及连上了开篇白沙那个图,都连在一起了,我们能看到一个城市的发展,时间形成了闭环。
白沙之歌
最后我放一张图你们会更感慨郑州。白沙就是这个区域、就是这个图,你们自己悟、自己理解,坚信我的判断,到目前为止,我对于白沙的观点依然保持,我对白沙投资房产的观点依然保持。我不相信一个区域和高铁东广场只有一路之隔,房价能相差一万多,这就是我投资白沙房产增值部分的空间。在这个区域未来有文化、政治、经济、商业、科技,所有的东西,这就是我的房价增长空间。我要的就是这个价差,房子无关紧要。你们再看看每一个区域落位,没有住宅用地的,到目前为止,整个白沙看似128平方公里住宅用地是极少的,真的是极少极少的,这是另外一个维度,什么决定价格?供求关系决定价格。再看一下白沙,房子已经盖得很多,不是你们看到一点点鸟不拉屎,变化很大的。
绿博之歌
我用事实说话,绿博和白沙不一样,你们再看一下这是绿博整图,这是绿博的北边,这是绿博的南边,绿博和白沙唯一的不同在于,第一,绿博属于中牟,第二,绿博的土地供应量有点大,导致短期内供求关系出现问题,就出现了价格往下行的态势,是我认为这是短暂的。因为白沙没有土地供应,当未来白沙行政资源、各种资源要聚集的时候,人要住只能往一个地方走,要么往西,要么往东,但西边房价是两万三、两万五、四万、五万,而那边的房价是八千、九千、一万一,人群都是趋利的。
天堑与鸿沟
我觉得我们看待白绿的天堑与鸿沟,不存在于空间,而在于心理和时间。我们自己对自己设置了一道天堑。当看这个图的时候,白沙和高铁东广场只隔了一条东四环、京港澳高速,你就觉得它是一个村,这是谁的问题?是你的问题。当白沙和绿博之间只隔了一个东五环,只隔了一个中间的绿色通道,只隔了一个郑东新区和中牟的区别,它的价格能差得非常多。一个卖得强,一个卖不动,那反问一句,假设2020突然之间中牟划区了,房价是不是要突破那个鸿沟,价格是不是要涨?投资要的是这个钱,别急。
房价:
房价的问题更复杂,这是全国楼市房价,我对于郑州房价的理解,这是很多人关心的,到底是高还是低?我说这个事情没有高和低,只有比较。我告诉你一个结论,郑州房价不高,大家看这个图。
我把整个中国核心省会城市、重点城市做了这样一个分类,一线城市、二线城市、三线城市三类,把所有的房价标上来了。郑州均价14008,这不是我的数据,这个是另外一个版本的数据。
在这个数据里面,我只是告诉你在全国一线城市,北京、上海、广州、深圳,二线城市,成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、大连、东莞、宁波,以及九个国家中心城市,北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安,在这些城市里面,郑州房价排名你们知道是多少吗?
这是整个中国房价从高往下的排名,郑州排在第34位,而GDP的排名,郑州是第16位,从资源、国家整个中心城市、从房价来说,我觉得是不匹配的,郑州目前的房价一定是低估的。
现在我觉得只要郑州买房一定还有增长空间,都已经到这个点了,还能够跌到什么程度?我觉得是低估了。而很多城市的房价是高估了,房价是变动过程,不要短期得结论。
我们再看另外一个维度全省的城市房价地图。
这个图的数据,我采纳了泰陈行的研究报告,对你们表示感谢,提前给你们打过招呼。在这上面我们看一个数据,郑州的房价、地市的房价是什么?地市的房价在往上走,洛阳的房价到了多少?新乡房价是多少?南阳房价多少?
它们越涨,越证明郑州的房价稳。我认为郑州的房价应该是它们区域至少是两倍,甚至某些区域的三倍。我说的是均价,我认为郑州目前的均价应该达到一万八到两万才对,而不是一万四,我不是房价鼓吹者,只是说出我的逻辑。
发布2020东哥房价地图
今年的东哥房价地图摈弃之前版本,我认为之前每一个区域只写一个数值,这是极其不负责任的,因为每一个区域不同,产品形态不同,它对于购房者没有任何的指导意义。所以,我采取了以一个区域高层价格的低值和高值之间一个点,在这个范畴之内你寻找一个点作为参考这个区域价值的临界点,这是我对这个区域的理解。因为时间关系,我不敢深入往下走了,大家拍照自己研究,随后有机会我再开番外篇的直播,给你们深度讲这个逻辑。
我理解郑州的房价均价目前是一万四千多,至于多了多少,我也不知道,而且房价是怎么均?你没法均,是均市区还是均全部,是均别墅还是均高层,是均所有一切吗?你们知道这个数就可以了,何必较真呢?
我把郑州的房价理解为四个等级:
1、6500—10000元。
2、10000—15000元,目前主流是这个10000到15000房子是最好卖的。
3、15000—20000元这是一个坎儿。
4、20000以上是一个坎儿,两万以上房子真难卖。
2001—2019郑州房价均价趋势
我又做了一个统计,把2001年到2019年所有数据拿出来,其实还是在往上走、往上行的。拿官方数据,2019年和2018年比还是持平的,而2018年和2017、2016年相比是直着走的,未来是平行线还是抛物线,还是往下走?我认为绝对是平和往上走,绝对不是往下走的抛物线。我用事实说话,数据只是一个参考。
郑州房价下跌真相
很多人说郑州房价2019年跌了,当我告诉你跌的时候,你要说标准怎么定,跟谁比。现在和过去,区域楼盘之间,还是产品类型之间,我们从另外一个逻辑来看。
我认为房价所谓的跌、我们看到的跌,很简单的原因就是供求关系!一个区域供求关系大,它就出现了问题,一个区域短期供求关系小就上扬,比如说某些区域2019年价格往上走的区域是白沙,除了限价一万二之外,它的供求关系不大,很正常的。现实当中所谓的降价,核心就是因为限价和限购所造成的,你说白沙的房子非要按一万二,有什么办法?凭什么国际物流园区限价两万一,白沙限价一万二?你必须要按一万二来卖,其他城市必须按照这个价格来卖,这是市场价吗?我认为不是市场价,市场价反映在二手房。但是,二手房短期内又受到新房价格的影响,所以目前很乱,我们等待不乱那一天寻找真相。
这是形成很多错觉,降价的原因是因为卖不动,因为价高,因为回款需要,因为要完成年度目标,尾盘清货,特殊房源,像1楼、顶楼、4、14、24、18层等等。还有变异户型。或者纯粹的促销,或者大户型。或者精装改毛坯,或者捆绑,或者付款方式等等。比如很多楼要求一次性,它的价格便宜,你觉得降价了,其实不是的。
我的观点不是产品品质决定价格,不是成本决定价格,是供求关系决定价格,这是我们看待房地产的根本。这个根本一定是对的,而成本决定价格的底线边缘,成本决定楼盘交付品质。
这一张图是目前房地产公司最基本的成本,一个不倒的楼,哪怕是砖混盖出来就得这个钱,3162元,你们看这个图,它的土地成本是多少?土地成本是一平米300,土建成本是1600,基本上只能把一个房子盖出来成本的成本。你想要一个房子卖五千、卖六千,几乎不可能。现在整个中国房价前一百城的均价有多少?9000。你觉得郑州房价花了一万买了一个房子,还怕站岗,站个鬼。
宏观供求关系决定大价格,微观供求关系决定微价格!这是我的看法。
我又把这两个图放出来,哪里跌了、哪里涨了,每个人心中都有自己的答案,你去猜吧,我也不说这个事了。
对于房价来讲,认为就像一个高峰一样,有高有低,很多时候把自己心给放稳了,你看大势就行了,不要买了房子,别人搞了一个促销就天天哭爹骂娘,天天要维权,维什么权?没用的,而且天那么冷。我们看待房价就是这个图,有起伏、有下跌、有谷底、有往上走。至于你自住、投资在谷底买还是在什么时候买,您自己看着办。
这是我看到房地产,我所看到的组团,我所看到房价,我所看到的真相,因为时间关系,没法更多的阐述。

【第五篇章】
自住买房VS投资买房:不同方法论
你们应该知道有这样一句东哥说过的名言“一切不以投资为目的和准则的自住购房行为都是耍流氓”。
单独看这句话,我觉得可能我误导了一部分人。投资和自住标准真的是不一样的。自住和投资买房要标的分离,要思维分离,要逻辑分离。
在过去时间里,我见识到很多人买房的痛苦、投资的痛苦。今天想批评你一下。
每个人其实都有七宗罪——傲慢、暴怒、嫉妒、色欲、贪婪、饕餮。在买房的过程中,我们每个人都犯了这样的错误。这不是骂,其实这是一种爱,我真的希望你能够幸福、能够快乐,很多痛苦是你自己给自己找的。
我看到很多人:
1、贪小便宜吃大亏。
2、道听途说,不亲自求证,自己吓自己。
3、不学习、不实践、懒惰。东哥,这个房子能不能买?我说你买了房子自己去看看?他说不行,我忙着,周末得带孩子。我说那个事重要,还是买二百万的房子重要?买一个房子自己都不去看,买什么房子?有太多这种事。
4、盲从,不遵从内心。只要楼盘一降价,一看到别人买就自己买。明明自己看中一个房子想买,一看别人没买,自己又不买,这是盲从。
5、急功近利,刚买就想涨。自己买了之后第二天不涨就觉得是失误,就觉得东哥说的不对,他缺我了,哪能这样?
6、自住与投资目的和标准的混乱。自住和投资的标准完全不一样,投资的房子也许根本不会住,但是它是最佳投资品,不要以品质的思维要求投资的房产,那是大错特错。买房投资不要买CEO盘,不要买高品质特别好的盘,你的钱是给开发商的,你赚也要赚另外的钱。
7、在这个过程里面又发现一个错误是什么?苛求完美。既要,还要。导致自己什么房也买不了,自己还痛苦。买了之后骂周边所有的一切,骂天骂地骂整个世界,那是你自己的问题,这一点特别是刚需年轻群体犯的错误更明显。
自住买房:
简单说一下,还要不要买房?其实你的潜台词是——房地产会不会崩盘?我明确告诉你,有需求、有购买力,买!郑州目前的房价,我认为安全着呢!
如何买?
多简单:目的明确,方向明确,动态考虑。动态考虑意思是你不要想着一下子就完成、完美、一劳永逸,一劳永逸是劳力士干的事,这不是你能干的事,你未来的房子一定要变化的。买房子要评估自己的实力,有多大屁股,穿多大裤衩。评估自己实力然后去做,现在买的房子绝对不是最后一套房。包括北龙湖的业主,你们现在买的北龙湖房子也一定不是最后一套房子,咱们等着看。
买哪里?
就这些区域,根据自己的情况,看看自己兜里有多少钱,问问自己的内心,了解自己的需求,自己选择标的。你要问清楚,拿一个笔、拿一个本,把自己目的、需求、现实想一下,分类、孩子、教育、交通、配套考虑一下。中间有一个词第一次提“分类”,我意思是说一个家庭很有可能两套房同时在住,这是很多大城市的特征,郑州未来也是这样,不要想着用一套房子解决所有的需求,教育和舒适两者之间很难搞定。
现在再问你一句话,你为何不买二手房?你打死不住三环外二手房为什么不买呢?我认为也是检漏的机会,为什么?因为你既要、还要。
除了郑州买哪里?
我划圈这些城市你自己看吧。北京、西安、重庆、武汉、长三角、大湾区、海南、昆明,满足部分度假需求,南宁的靠边,就这一块可以考虑,其他城市就别看了,没用。除非天津有教育需求,我认为投资的话就远离。我并不看好北京未来房价的上涨空间,目前价格已经太高,未来可能有问题。北京情况很特殊。大湾区要重点考虑。
防骗指南:
没什么指南,恪守人性的东西就可以了。
1、无证不买。
2、没有土地证的任何内购不碰。
3、名不见经传的小开发商尽量不碰。
4、经纪人朋友圈的话只信30%,当成信息渠道而已。
5、鉴别商品房、安置房、廉租房、商业属性住房。
6、莫贪便宜。天下所有被骗皆因贪便宜。
7、关注东哥探盘微信公众号。至少不会QUE你。
房产投资:
核心是什么?很多人说房产不能投了,我反对这句话,作为老百姓在你没有更好投资途径之前,最好的稳妥的投资路径还是房产。
投资的逻辑
1、房产投资的本质。我认为房产投资在我的概念里面特别简单,没那么复杂,投资这些东西是最关键的东西,在我们老百姓理解投资是什么?其实和养猪、卖菜、做买卖没什么区别。我低价买、高价卖,而且能卖出去,我要赚这个价差。
这个时候你明白为什么我说投资不要买那么贵房子的原因吗?投资要针对最广泛劳动人民群众谁接你的盘。逻辑就这么讲,多大资本进干多大事、做多大生意。赚的其实不是你投资的钱,赚的是你的认知、风险、煎熬、体力、时间的钱,当然还有运气。运气在房产投资里面也是一个不可或缺因素。
下面这些话,跨年演讲第一年说了、第二年也说了,今年再说一遍,你们把这个话记在心里边,很多人根本没理解,也根本没记在心里边。
一是不要只关心你购买新房价格,更要关心楼盘所在区域现在以及未来二手房价格。
二是谁会接手我的房子?谁会租赁我的房子?接手我房子的人是自住吗?是谁?他是干什么的?有多少数量?单价总价承受力有多高?他在乎什么?这是您要考虑的。
三是最需要思考的核心:现在买入的价格,持有、等待合适价格出手。因为现售的角度来讲,你现在买的房子逻辑是什么?现在买的房子三年之后才能交房,交了房之后半年一年之内拿到房产证,如果说限售政策不动的话,三年之后才可以销售,这是七年的时间。你现在思考不是明年赚多少钱,而是考虑七年之后你的房子能卖情况之下二手房价格是多少,必须有长远战略,不是考虑今天买了,明年涨多少。这没用的,这是房地产投资本质。我们得现实一点。
2、房产投资新常态。
房产投资必须要接受未来有可能慢牛的走势,不要想着在2020年一个月暴涨30%的逻辑。当你想出货时,前提:你得有货!这是所有的根本,这是投资的逻辑。而且不要把鸡蛋放在一个篮子里。放弃掉房产投资暴富的念头!当你有5套房之后,我的建议是暂停吧!余下的钱就花掉、学习得了,而且你必须要有风险预控,必须要有更多的逻辑。
3、除了郑州,全国投资哪里?
这是一个范畴,图已经给大家标好了,拍照自己去看,大湾区、长三角已经替大家考察过了,就这些区域。
4、除了郑州,全球投资哪里?
除了郑州,如果你有钱可以进行全球资产布局。这是全球一线城市、二线城市、三线城市,就这么多,全球前十是伦敦、纽约、新加坡、香港、巴黎、北京、东京、迪拜、悉尼,还有这么多的城市,我们郑州也在这榜,郑州是世界四线城市。我给大家说一个地方,迪拜,之前一提迪拜房产,大家看到很多新闻房价大跌、房子卖不出去,你觉得那是真相吗?那是小编没事在其他地方抄的。有时间的话去迪拜不要看沙漠、不要看海边,看它的楼市,你会感觉这个国家、这个城市是一个神奇的地方。2019年最大的收获是在这个地方学到很多东西。春节之后我们可以再去一趟,这个地方真的很神奇,它的产品值得所有的郑州地产公司学习。我用我的逻辑把迪拜分为迪拜的一环、二环、三环,这是东哥解牛大法,我能够解牛迪拜,你们拿着这个图到迪拜就不会迷路。

【第六篇章】
反思:房地产行业何去何从?
我想给大家说:我们不能够抹煞房地产行业在中国城市化进程当中的历史贡献。我们得承认这一点的事实。
但是,房地产的确存在很多问题,刚才,我所讲到购房者、投资者的七宗罪,在房地产里面存在更多。
比如贪婪、吹牛、傲慢、卖PPT和效果图,这个事太多了,这一切都是事实。
高周转害死人,还有更多其他的逻辑。
一堆名目繁多的概念,这个产品、那个产品,房屋漏水交房的时候解决不了,谈什么高科技?这都是事实,脸红吗?这个问题不只是郑州地产,整个中国地产其实都这个样子。用购房者话来说这个东西有什么用?
你不是以客户为中心,是以领导为中心,是以利润为中心。购房者现在太聪明,跟过去完全不一样,时代发生太大大的变化。购房者专业水平真的提高太快太快了。
下面我把这个环节省略一下,因为时间的确太紧了,把更精华的地方给客户呈现一下。只是想提醒大家,我们应该真正以客户为中心。
房产从业者在2019年真的很焦虑,大家需要换一个思维来看待这个世界,你知道吗?你在假装加班,你的老板也假装不知道你在假装加班。
你的核心竞争力是什么?你的核心技能是什么?你的未来是什么?30、35、38效应,我相信每一个人体验得更深,35岁做不了总监,有的时候都完蛋了,38岁做不了总经理失业了,这是这个行业的残酷。
我只是建议大家不要浮躁,我看到太多的人浮躁。你们把心沉下来。如果说你具备像东哥一样研究郑州楼市、研究区域、研究竞品、研究价格、研究所有的东西,你能苛刻到这种程度一定不会失业。但是我看到大家都在浮躁,假装加班,问客户不知道,问竞品不知道,打一堆虚的电话,扪心自问一下,这是不是事实?在之前真不是这个样子。这是我的真心话。
最后我想说:
房地产老板们,你们悠着点!
房地产高管们,你们稳着点!
房地产营销们,你们长远点!
房地产策划们,你们踏实点!
房地产销售们,你们专业点!
房地产中介们,你们务实点!别在朋友圈天天发没有任何技术含量和逻辑的无知言论。
房地产工程们,你们负责点!盖的房子好点,别漏水好不好?
规则制定者们,你们科学点!别拍脑袋,为了郑州楼市健康长远发展。
无可奈何花落去,心态平和迎春来!
我们要接受趋势和规律。
春天在未来。

【第七篇章】
预判郑州楼市2020
这是很多人关注的篇章。
本来还有一个环节是回顾2019东哥跨年演讲当时怎么预测的,时间关系就不回顾了至少一半是打脸了。
预判郑州楼市2020,我认为有个前提,就是政策。中央经济工作会议上提到的这一句话,这是理解整个中国或者郑州楼市的核心关键,我腾出来位置给你们拍照理解。
“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期。”
我的判断:
1、稳字当头。这个是毫无质疑,这是所有的基调。
2、维权依旧。大家做好准备,2020年依然和2019年一样,基本上每一个周末还要维权,等着瞧吧,原因很无奈,我也改变不了,太复杂了,有些原因在这儿我也不能说的。
3、依然乱象丛生。这不是否定地产圈,乱象是由多种因素造成的,因为世界本身就存在错综复杂性。2020年我对郑州地产圈买房圈还不是那么乐观。我认为它会和2019年一样,因为很多本质的因素没有改变。
4、这是我的呈堂证供,2020年整体房价不会跌了,但是整体也不会大涨。在这个前提下,各个区域、各个楼盘是不同的。这是买房人的机会,这是投资人的机会。在具体的区域上,我认为白沙依然是风光的,日子是好过的,大北区也许会反转,前面我花时间解释了我的逻辑。
5、小阳春会阶段性出现。什么时候出现?每个人自己判断,每个房企自己判断,每个从业人自己判断。
6、二手房市场依然冰冷。因为新房不涨,二手房价格根本涨不起来。在这个时候杀老母鸡,养小母鸡,这是我的话。
7、20000魔咒依然存在,除了北龙湖外。两万以上的房子依然不好卖。但北龙湖依然难受。北龙湖依然难受,因为旧房地产还没有卖完,新的房子又出来,供应量加大,2020北龙湖依然不乐观,价格也不乐观。
8、本土中小房企进一步收缩,TOP20开发商进一步蚕食市场。各位本土的小房企要有紧张感。
9、产业不配住宅用地政策影响很大。甚至影响到已经拿到的土地,因为这些事已经成为历史的,这个有征兆。未来我们看待土地市场,换一种思维来看,游戏规则不一样了,前一段北龙湖拍地已经出现了。
10、郑州调控政策会不会调整,取决于其他城市的态度和示范。我觉得我们城市很中庸,不会做挑头者,但是我们会做跟随者。
11、最大黑天鹅,我不知道这个梦想2020年能否实现,新郑、荥阳、中牟是否划区成功。我不明白为什么不划、为什么划不成,而其他地方离主城区有80公里的地方居然划成了,而我大郑州竟然划不成,不明白原因。划区之后另外一个逻辑出现了,每个人机会自己去把握。
12、2020年四环党形成。四环闭环形成,打死不出四环外,形成一个新的四环闭环。你们理解四环和四环外逻辑,前面也讲过。
13、整体市场进一步稀释。我的稀释指的是核心区楼盘越来越少,市场越来越少,它会往外稀释,主体五环外的外围市场供应继续加大,这种供应包括楼盘的供应以及土地市场的供应。
14、郑州市场净地供应主要区域:北龙湖、滨河、高新新城、绿博、荥阳健康产业园区、航空港。但这个时候新的问题出现了,新的土地供应越多,区域内短期房价上涨的压力越大,越涨不上来,同时也孕育着新入场者的机会。
这是我的判断。

【第八篇章】
春天在哪里?春天在我们心中和行动里。
今天我太贪了,想给大家分享更多的内容,三个小时还是没有解决我的分享。导致很多环节我只是念了一点发表了观点,而没有时间去阐述。
回想今天跨年演讲的内容,至少我解决了一个问题,我们对于郑州城市的理解、对于郑州楼市的理解、对于房价的理解,逐步变得清晰和本质。我们用颗粒度思维解决生活工作中面临的很多问题。
虽然2019年非常难,但是我想春天依然会来临。
春天在哪里?春天在我们的心里和行动里。
今年是我来郑州的第20个年头,我2000年到的郑州,读的大学,那个时候的郑州太小、太小,现在回头来看差异简直是翻天覆地。当时的郑州就那一点点,北三环都没有,中州大道还是107过道,南边只到航海路,过了航海路到黄河科技大学还要坐小三轮车才可以过去。
二十年过去了,郑州变成了一个大郑州,变成有这么多组团的大郑州。两年之后、五年之后、十年之后我们如何?
我觉得我们要用精细化、精致化、精准化、极致化态度来面对我们的事、面对我们的人生,我觉得足矣、足够,不要顾忌外面如何如何。
未来,一定会比过去好吗?
我的心态是不悲不喜,我们应该以观世界、世界观的态度评判世界的发展。比如说前两天,伊朗和美国又干起来了,世界似乎不平静。但是,你的内心平静吗?
未来的世界依然充满了挑战与压力,未来的世界依然充满了机遇与希望。
2020年马上快奔四了,年近不惑,突然发现越来越惑。人生的阅历给我最大的经验是我觉得要平静下来。世界很多东西其实和你没有关系,你所需要做的事情是把自己事情做到好,做到极致,超越自己。你竞争不是把别人干死,是把自己给干死,这才重要。
我觉得应该平静预期、最大努力。其实,我是昨天晚上才把这个词改了,原来的词是“悲观预期,最大努力”,不管悲观也罢、平静也罢,这都属于现在和未来。
一生二,二生三,三生万物。
【东哥探盘】由0到3,今年是三周岁生日。今天我也有一个重要的事项发布。
过去这三年,我一路走来,我放弃了很多,孕育了【东哥探盘】这样一个孩子。三年了,我得到的结果有两个:一是我跨年演讲600张票,你们给我买完了,这是我最大的荣耀;二是还有另外一部分人送我的一首诗。
《东哥颂》
中原文豪李东升,
起早贪黑把文登;
若有哪家房难卖,
火速联系把文登。
我不觉得这是有人在黑我,恰恰是在夸我,替我做广告呢。这才叫真的东粉儿。各位大佬,2020年你们楼盘如果真的房子难卖的话,火速联系我把文登。
今年还做了更多的每天早晨和大家分享东哥心灵胡辣汤,2019年还做了更多的我引以自豪这么多牛的落位图,这是我们这个团队对这个行业最大的贡献。这么多落位图我都有,为我们的行业、为我们买房、为投资做了大量很牛的东西。我觉得其他城市没有做到这样极致。
一切都过去了,一切属于未来。
今天我想趁这个机会发布东哥探盘新LOGO。
之前的老LOGO是这个样子。我们来看一下新LOGO。
新LOGO和过去没有发生本质的改变,但是这四个字是一点一划扣出来的,它符合我心目中对于“东哥探盘”的理解,我觉得冷静、理性、睿智、立体。我认为核心是“探”这个字,它其实是一个眼睛。后面看到落款,那是一个LOGO的演绎和使用。
当然,我认为东哥探盘更应该还有一点点温暖、一点点暖色。我觉得这是东哥探盘这个平台,我所给它赋予的一种东西。我理解的东哥探盘,不仅是一个自媒体,更是一个平台,一个智库,这是未来我想要做的一个方向。
今天,现场还来来了很多自媒体人。我们一起用知识、专业、勤奋给郑州的房地产圈、给郑州买房人提供这么多信息。我认为郑州自媒体在全国都是标杆。这是郑州自媒体人的骄傲。
世界上只有一种英雄主义,那就是看清生活的真相之后依然热爱生活。今天我们谈到真相,我觉得无论如何都是爱生活,其他一切都是扯。五套房之后,你赚钱是为了什么?为了生活。我觉得很多人都忘了,生活是什么?回想一下。
尼葛洛庞帝说过,预测未来的最好办法就是把它创造出来。生活本不易,人生不如意十之八九。
别矫情!Just do it。Impossible is nothing!
我们只需要去做,一切都能创造不可能,超越自己就OK,这是我对这个世界的理解。
祝您2020年色彩缤纷。
东哥探盘祝各位东粉儿万事如意,心花怒放!
备注:
扫码进入直播间看回放,搭配文字味道更佳。


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