西线无战事,均价8000的荥阳东还有上位“郊县天王”的可能吗?

来源:房东俱乐部

2009年之前,郑州房价不到4000,三环外一片荒凉,没有哪个郑州人会去荥阳买房。

2009年起,郑州的房价开始以每年1000元的幅度快速增长,至2015年,房价从4000涨至1万+。工作在西区和高新区的部分年轻刚需,眼看三环内上车无望,开始把目光坚毅地投向均价不到5000的荥阳东。

2016底到2017年中,主城房价涨势不休,刚需外溢加投资客闻风而动,绕城高速外的荥阳东甚至还没做好准备,就被市场盲目推动,一度站到万元高位,与主城与荣俱荣。

随着这两年限购限贷的深入,郑州主城房价逐渐横盘,开始回吐增长,靠吃主城外溢红利的荥阳东与损俱损,房价在近两年随之回调。

而此时的环郑郊县中,南龙湖稳站9000+、绿博在万字头轻舞飞扬,荥阳东人气不如南龙湖、行政资源依托比不过绿博,回到8000左右的均价不过是一个回归理性的市场选择。

这个房价还会不会跌?未来的荥阳东还能不能涨?我们来看看它手里的牌。

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撰文:左丘   美编:小樱   校对:塔夫

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荥阳东房价下调是理性回归

2016年郑州房地产市场全面爆发,荥阳东和港区是最后一波开始上涨的区域,时间点上落后于其他环郑区域,而到了市场下行期,大家几乎同时哑火,时间上,荥阳东的上升周期本就不长。

再看郑州的发展方向,从最早的北移东扩到郑汴一体化,从集中力量发展东区到航空港综合经济试验区、河南自贸区的建立,东部一直都是郑州乃至全省的核心经济发展区,在产业、资金、人才的全面堆积下,发展迅猛。

 

示意图

而郑州西部一直都是不被重视的地方,环郑县市中荥阳城区离郑州主城最近,但郑州主城内西部区域的土地开法力度最弱,空间上,荥阳东和郑州主城之间有大片未成熟的土地。

在时间和空间的双重作用下,荥阳东近几年的发展和政策导向是支撑不了过万房价的,现在回到8000左右的水平,是挤干水分后的必然结果。

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荥阳东目前的房价安全可靠

环郑片区里,南龙湖发力最早,早年十多所高校外迁集聚了大量学生流,地铁2号线和城郊线分别于2016年8月和2017年1月开通运营,城市配套相对齐全,是刚需外溢的承接主力,人口已达70万之巨。几年来房价稳步推进,目前8000-9000的水平,没跳涨,也没怎么下跌。

而没有人口优势的其他区域,绿博在跌,从12000回落至9000多,跌幅在20%左右;惠济北在跌,从高位16000-17000回落至13000多,也是20%左右的跌幅。荥阳东现在整体回落至8000左,但之前区域高点也仅个别楼盘过万,整体跌幅不超过15%,在几者中跌幅最小,在一定程度上体现了区域的可靠性。

目前的荥阳东,先期进驻的清华大溪地、居易、金地、碧桂园、新城等房企经过数年销售,房源消化接近尾声,房价稳定在7500-9000之间。区域房源整体存量不大,土地市场也没什么大动作。

但与此同时,位置更靠西、靠南的万山路和宜居健康城片区动作不断。本地房企建业、正商、永威、永丰先后拿地,全国房企恒大、禹洲、雅居乐、融创纷纷布局,热度空前。

2019年6月,建业首入宜居健康城,拿下位于京城路与健康大道交汇处的区域核心地块,总占地81亩,折合楼面价约2200元/平。

凭借“带头大哥”建业在河南市场的影响力和精准的操盘水准,千亿建业布局荥阳东,对区域发展绝对是标杆级事件。

该地块将在今年以案名“建业公园里”入市,以新亚洲主义建筑风格打造,高起点营造新区城市界面,再加上建业品牌+生态的模式,保守估算,未来售价很可能在9000元/平左右。

之后的两次土拍,区域楼面价一直保持稳步上升。

2019年11月18日,永威在宜居健康城西部一口气拿下6宗地,位置偏西不少,楼面价也攀上2000元/平。实力房企眼睛雪亮,与建业英雄所见略同,都在看好荥阳的未来。

这6块地对比永威之前在荥阳东的项目永威溪樾1300-1400元/平的楼面价,增长已超50%,这个楼面价和永威到哪儿都比周边贵1000还畅销的实力,考虑新地块的位置因素,预计售价将在8500元/平起步。

11月18日同天拿地的还有深圳深业集团,首次入荥就以2477元/平的楼面价拿下健康城核心产业区地块。一个多月后的12月23日,深业集团再拿宜居健康城9宗地,其中居住用地楼面价最高已达2700元/平。

相比2017年初新城控股拿下入荥首宗地块1021元/平的楼面价,健康城目前楼面价已增长2.5倍。新城尚郡和二期新城郡望府卖到8500元/平,未来健康城区域的均价很难比这更低。

拿地成本更高、距郑州主城更远的万山路和健康城售价不会低于现在的荥阳东,荥阳东未来的房价会不会大涨难说,但已跌无可跌。

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荥阳东基础不弱、利好不少

稳中有升是大概率

前文提到,荥阳东的弊端主要是在发展前景上不明朗,一不在城市发展方向上,二是与主城间有十公里的城市断裂带,再有就是规划中气势滂沱的宜居健康城目前还是PPT,所以,作为目前环郑远郊中房价最低的区域,依然不被看好。

 

最让刚需无法下手的,还是交通出行上的不便。

目前荥阳东和郑州主城的交通联系,还停留在公交层面,中原西路上的12路公交车还算方便,郑上路的郑上1路市域公交次之,科学大道没有公交相连。进出主城的通勤时间超过1个小时。

示意图

而惠济北和南龙湖两个刚需大本营,目前已被地铁2号线二期、2号线、城郊线完全接入主城半小时生活圈。

但郑州作为国中城市的定位,地铁可能迟到,从来不会缺席。

在“一心两翼”均衡发展的政策导向推动下,地铁建设首先进入破局阶段,已经批复的10号线一期已经全面开建,预计2022年实现通车运营。

届时从10号线一期起点郑州西站到常西湖新区仅4站,与5号线、1号线换乘只需8站和9站,出行时间至少减半,通勤便利性倍增。

 

10号线站点示意图

除此之外,荥阳东还有以下多方面的利好因素:

1、城市发展已从“一心向东”变为“两翼兼顾”

从政策层面来看,从西三环往西,依次规划有常西湖新区、中原新区、郑上新区、宜居健康城四大新区,层层相连、环环相扣,做到了主城向西的全域无缝对接。

常西湖新区以市级行政中心和市民公共文化服务为主,定位于集行政、商务、居住、旅游休闲度假为一体的核心都市区。

中原新区以家居、汽贸、纺织服装等产业职能为主,定位为承接制造业转型升级的现代化产业新城。

郑上新区分为荥阳组团和上街组团,其中荥阳组团西北侧规划新材料产业中心,荥阳组团南侧建设宜居健康城,将成为郑上新区的商业中心。

宜居健康城效果图

示意图

郑州各区都有自己的新区规划,但如荥阳和郑州主城之间这么密集的政策叠加仅此一例。

2、有大量产业支撑

新区的发展,吸纳人口的能力至关重要,单纯地建居住区,无非再造一座睡城。产业才是一个新区不断成长的基础和未来,荥阳东周边在产业支撑方面可谓一骑绝尘。

东有常西湖新区郑州中央文化区和中原新区规划的大片先进制造业基地;南有宜居健康城生物医药及医疗服务产业基地,先期四院一校基本建成,其中卫生学校已于2019年10月招生入驻。

四院一校

域内还有新材料产业园,入驻批超硬材料研发生产企业州人悉的“白鸽”磨具磨料在这里新生,新区外迁的华晶金刚石在这里不断壮大

包括郑州中车(大部分郑州地铁列车在此生产)、郑煤机在内的一批制造业基地也纷纷落户荥阳,并吸引大批上下游相关配套企业入驻。

郑州中车

郑州煤机

3、地铁、高铁站、高速公路将全面覆盖

地铁建设方面,荥阳东周边共规划有4条地铁线。

东西向3条,分别是北部沿科学大道向东进入郑州高新区的8号线二期(远期规划),中南部沿中原西路向东进入中原区的地铁10号线(一期预计2022年开通,二期以市域铁路名义在建中),南部沿贾峪镇向东进入主城的6号线(在建中,预计2022年开通)。

南北向1条,为连接荥阳老城和健康城的21号线(远期规,可与8号线和10号线换乘。实现了与郑州主城的紧密连接和区域内部成网。

 

荥阳地铁线路示意图

高铁站方面,郑州西站已于2015年开通,处在衔接徐兰高铁、京广高铁、陇海铁路的三岔口位置,截止目前已开通26趟途径高铁车次,通达全国。

郑州西站

高速公路方面,除已有的连霍高速、西南绕城高速外,南部陇海快速路以南新规划了郑州至洛阳高速公路、郑州第二高速公路环线,将荥阳东合围其中,高速出行更加快捷。

 

荥阳交通规划示意图

4、环境优美,“西美”肉眼可见

前3条还有部分停留在规划图,生态环境这一条实实在在就在眼前。

西部有万山森林公园、万山湖、索河郊野公园,南部有在建中的宜居健康城生命谷公园和京襄城遗址公园。前不久,位于京襄城遗址公园的荥阳华侨城也传出即将在今年开建的消息。

核心区内,荥阳植物园、刘禹锡公园、荥阳体育中心、李商隐公园分布其间,文体休闲之需出门即到。荥阳说自己周边环境好,环郑郊县没人不服。

 

荥阳郊野公园位置图

站在风口,猪都能飞。没人介意它能飞多远多高,只要飞着就行。

大潮退去,才知道谁在裸泳。盲目推动的繁荣如烟花一瞬,不能持久。

我们不能单纯地盯着房价说房价,看清房价下跌的因果关系,理清房价的现实基础,才能更好地认知一个区域的发展趋势。

我们也不能仅靠一句“四环以外都是坑”来做简单粗暴的价值判断,谁都知道主城好,但不是谁都买得起主城房。

不怕现实苍白,就怕没有未来。洗去浮躁的荥阳东,反而给了我们理性判断区域价值是否牢靠的机会。站在2020年初这个时间点上,均价8000、未来不差的荥阳东,虽不是不二之选,但绝对值得一看。 

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