华润+保利郑州抢地,地产“国家队”敲响楼市下半场的钟声

来源:地盘

地盘说

土地市场上“国家队”的入场,或将改变楼市未来的竞争格局。

✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

保利和华润瓜分郑州经开区岔河的三宗土地,让市场看到了土拍“国家队”的实力,25家房企报名抢地的火热,也让2020年楼市小阳春成为一种可能。

重写游戏规则的楼市下半场,已然来临。

  1  

央企凶猛

土地是开发商的命脉。

1月8号,郑州集中出让经开福塔旁三宗地,华润、金茂、碧桂园、保利、正弘、建业、正商、绿都、正弘等20余家本土和外来房企摩拳擦掌、磨刀霍霍、赤身肉博。

©报名土拍房企情况一览

最终,保利和华润熔断价摘地,成最大赢家。
其中,保利22亿元拿下24、25号两块地,华润16.5亿元夺得最大的26号地块,三宗土地溢价全部过50%,楼面价均逼近万元大关。

©开年首拍赢家

新年第一拍,即热得发烫、红得发紫,2020年的楼市大有变天的意思。无论是大呼“央企凶猛”还是慨叹上市公司财大气粗,抑或是惊讶郑州本土房企的奋力抵抗,郑州楼市的新局面已在逐步形成。
数据统计,全国百强房企已有60家进驻布局,其中TOP20房企已经全部在郑州聚齐,TOP50中有41家房企均已入驻郑州。
仅2019年,就有禹洲、越秀、华发、大发四家房企首次入郑,其中禹洲、越秀、华发3家房企通过2019年土地招拍挂皆已有“面粉”入账。

©四家首次入郑房企三家已有项目落地

据第三方机构监测,郑州市12月份土拍共有16宗土地出让,15宗土地成交,成交面积82万平方米,成交额约129.8亿元,创下半年新高。

中海、华发、绿都地产、郑州地产集团、郑州经开投资、碧桂园、建业和富力(联合)、金茂、振兴等一众房企各有斩获收入囊中。
特别是,北龙湖南岸的14号地,区位优越,土地稀缺,吸引了正商、正弘、中海、绿城等9家知名房企参与竞拍。最终被金茂夺得,成交价22.1亿元,折合楼面价23540元/平米,溢价率45%。

©郑州12月份土拍汇总

2020年1月份,郑州会集中在上半月出让13宗主城优质地块,其中涉及二七区4宗、经开3宗、郑东新区2宗、中原区2宗、金水和管城各1宗。一次性推出如此多的主城地块十分罕见。
众所周知,土地是不可再生资源,随着主城土地减少越发显得珍贵。
2019年中心城区土地成交面积590.51万平方米与2018年相比减少227.43万平方米,同比下降27.81%,2020年开年的这13宗主城土地即将上演怎样的刀光剑影可想而知。

©郑州1月份土拍信息

资本是逐利的。

郑州房产市场的潜力还值得房企深度发掘,郑州头上顶着的“国家中心城市”、“郑州大都市圈”等光环并非形同虚设,千万人口城市和万亿GDP城市的能量磁场的魔力,会在不远的未来得到验证。

关键是,那些先发现趋势的人不会放过。

  2  

拿地续命

楼市调控这只不安分的大手,实际上一直在掣肘。开发商摸不清市场走向,拿地的胆子就不大。

2019年11月,北龙湖12号土地流拍,本就冰冷的楼市,雪上加霜。流拍事件,看似惊呆了吃瓜群众,但也在情理之中。市场和政策不明朗之前,不犯错误就是活下去的根本。

©北龙湖土拍地块示意

较为稀奇的是,2019年最后两个月,成都、南京、深圳、佛山等地纷纷出台新政,适度放松楼市限购政策,意欲翻身。且不论新政寿命长短,至少是一个积极的信号。
信号,有时候就是信心。有人会伺机而动,有人会蠢蠢欲动。
仅11月,全国有20个城市发布了各类人才引进政策,其中上海、成都等近10个城市的政策直接谈及了人才购房资格及补贴等。郑州也放开脚步,发布了新版的户籍政策。

©部分城市限购政策出现微调

12月初的高层经济会议,再次明确了稳地价、稳房价、稳预期,同时强调坚持因城施策,让众人又吃了一颗定心丸。
紧接着,央行刚刚针对利率放了一波水,虽然,目前还是看每月的IPR,但长时间看利率走低的几率很大。
这些动作算的上是政策端给出了明确的信号,是房地产行业的巨大利好无论是房企还是购房者,终于按奈不住了。

©央行元旦全面降准

结果很明显,刚过去的12月份和今年的1月郑州不但土拍市场火热,楼市也一扫颓势,12月的新建商品房共计成交22685套,占2019年总销售量的9.32%,相比11月份增加6438套,环比上升39.63个百分点。
2019年,开发商整年的销售业绩仍然是几家欢乐几家愁。

©2019年郑州房企销量排行

有钱的过个好年,业绩不足数的继续努力,要不,哪来的钱再买地续命呢?面对央企凶猛,如果连一点应对都没有,怕是成为最早被“大鱼”吃掉的“小鱼”,要么就是被“快鱼”吃掉的“慢鱼”。

更何况,现在已经到了“大鱼”吃“大鱼”的时代。

何其残酷。

  3  

寡头时代

过去,得益于城改的郑州本土房企率先掌握土地的归属,外来房企多是从与本土品牌合作开始。中间,有佳话传奇也有分道扬镳,但市场的分水岭已现。

©合作曾是郑州市场趋势

未来,郑州楼市会不会像西安、长沙、石家庄等省会城市一样,业绩前十的完全被外来房企占据,郑州楼市的下半场会不会进入“寡头时代”?
现在下结论尚早。
从此次出让来看,华润、保利拿到了三环内较为优质的土地,其丰富的操盘经验、雄厚的资金优势、完善的产品体系以及品牌影响力,对吸引购房者有绝对优势。
大有称雄称霸之势。

©房企寡头时代已经到来?

纵观楼市,建业、永威、正商等本土房企也不甘示弱、不遑多让,纷纷在品质精研或升级上下功夫,以期获得更多购房者的认可。即使在外来房企的强力进军下,杀出重围也不算难事,更何况各自自身的优势又比较明显。
市场竞争越激烈,越能倒逼好产品的诞生,促使企业做更多的良心工程。在房住不炒的主旋律下,有品质、有服务、有配套的好房子,才是竞争的根本,也是守住底线的根本。
所以,决胜未来的首先是土地获取能力,然后是产品本身,再者就是服务与运营。

©产品才是房企第一生命力

郑州是一座可爱的城市,因为购房者是可爱的,郑州市民是可爱的,我们欢迎更多有正向价值观的房企进入,带来更为优秀的企业运营及产品理念,更为优势的产品,和更为人性化的服务。
华润与保利,共同敲响了楼市下半场的钟声。最终还能留在场上的,首先是资本或无形之手推动的那一批房企,但最终,一定是奉行以产品和服务为准的企业价值观的,也是恪守良心和底线的房企。

©不忘初心方得始终

2020年的郑州楼市注定不会波澜无惊,新年首拍只是一个起点,也是一个信号。
我们期待这个行业向阳而生,和这个城市一起,生而美好。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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