既想捡漏,又怕踩坑,韭菜的世界总是充满纠结!

来源:东哥探盘

撰文:悟空    美编:刀妹    校对:紫藤


清晨,写字楼大堂。

在电梯即将关闭的那一刹那,我一边对着向电梯狂奔的人喊着:快点!快点!一边用单身30年的手速多次按下电梯关闭键。

看着缓缓关闭的电梯和奔跑者即将迟到绝望的眼神,我,露出了满意的微笑。

这个世界就是这样,没上车的人,总想让车停下来等等自己;而上了车的人,总想着让车快点跑,甩下别人,一骑绝尘。

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2020,韭菜你好!

这个世界,镰刀无处不在,你凭运气赚到的钱,总能靠着实力全部赔回去。

其中,最能收割人的,就是成功学。悟空爱看书,但有一种书我从来不看,那就是关于成功学的书。成年人去读鸡汤,和老年人买保健品,其实都是一样的。

放在买房这一块,亦有不少“砖家”依靠各种成功学来收割购房者,利用的就是很多购房者不懂房地产,却既想捡漏,又怕踩坑的心态。

而作为一个屌丝自居的悟空,别的能耐没有,但我最自信的一点,就是我具有独立思考能力,适合别人的,未必是适合我的。

更重要的是,我不会受到其他人观点的干扰,会根据自己的情况,独自量身定做自己的买房策略,在过去的几年中,也收获了一定的财富。

虽然此前我也写了很多文章,把自己在买房过程中的一些观点分享给大家,但是一直都是碎片化的论述。

作为2020年第一篇文章,我想把我在过去一段时间买房投资总结的经验,系统的分享给大家。

当然,这些观点,从某种意义上也是一种鸡汤,更是一种误导。但是,我尽可能的让这些观点不受开发商广告主的影响,不受平台的影响,把真正自己心里所想的,呈现给大家。

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悟空房产投资思路

1.我买房投资,基本不买被未来价值过分透支的区域,这是首要原则。

在信息不对称的年代,你提前知道了消息,往往就能先人一步,房产投资的本质是什么?其实就是信息差!

但是现在不一样了,随便一个利好,就能炒的满天飞。你知道的东西,大家都知道,你不知道的东西,开发商也知道,因此很多区域都存在着严重的价格透支。

你以为你了解这个地方,开发商比你更明白他楼盘的价值,不要用你的爱好去挑战别人吃饭的技能。

市场发展到今天,几乎无洼地。对于大部分人来说,你努力踮踮脚能够买的起的房子,其实就是最好的房子。

所以,相对于价值被过分透支但现在却无法满足居住条件的房子,我投资是不考虑的。

而居住条件基本成熟区域的新房次新房、低单价,大面积、地铁口、有学校的房子则是悟空最喜欢的物业类型。

2.比起买什么楼盘,我更注重购买时间。

在郑州,2015年买房,2018年出手,你买阿猫阿狗的楼盘都能赚钱。但是,你17年买房,19年卖出,你研究的再好,即便买涨幅最高的楼盘,除去时间、财务、精力成本,几乎没有房子赚钱。

为什么?就是因为你买的时间不对。

在过去三年,买房比较好的一个操作是:16年买郑州,17年买西安,18年什么都不要干,19年买深圳。该买买,该按兵不动就要按兵不动存子弹。

根据这个原则,2020年初,适合在郑州买吗?很多人都说,从长期看,适合买!然后列举一堆数据与理由。

但问题是,长期是多长?

如果是自住,平稳期,看准好的楼盘或者特价房,适合自己居住或者急着结婚,想买也就买吧,因为你没办法。

但是投资或者其他理由,现在的时间节点不适合买,也不适合卖,只适合等待。

因为郑州是个听话的城市,当不了出头鸟。

根据过去十几年的经验,房价上涨的逻辑具有轮动性基本先是深圳,然后北京上海,然后是强二线,之后才能轮到郑州,如果是投资,等其它牛逼城市房价有异动了,入手也不晚。

3.我不看数据。

每个月,不管是官方也好还是研究机构也好,都会出一个什么百城房价指数。

至于你看不看,我反正是不看。

有人说,虽然数据可能存在不准确性,但数据能够代表趋势!

这句话没错,但是,当你从数据中看到趋势了,大家就都能看到了,机会早已错过!

那么看什么?悟空判断市场行情,是直接看房源,而且非常关注那种成交活跃的刚需型小区的成交情况,高端小区的房源有限,成交不活跃,市场敏感度低。

在悟空买入深圳之前,在贝壳网上将深圳各个区域的交易比较活跃的刚需小区洗一遍,然后关注每个小区几套接近底价的房源,每两三天刷一次。

如果成交周期没有明显加快,价格没有回升,我就按兵不动。

但是,当我发现很今年下半年很多关注房源陆续成交,而且成交周期明显加快时,我就果断入场,随后迎来了大涨。

这种方法很原始,但是最有效,最直观,也确实很累,每天都会消耗大量的时间精力。

这个世界,哪有什么一战成名,不过是百炼成钢;哪有什么人生开挂,不过是厚积薄发。

4.住宅以外的物业,我从来不碰。

纵使你有一万个理由让我买其他类型的物业!

公寓、买商铺、写字楼是吞噬韭菜的巨大黑洞,是大坑!别说你没名额,且不说你可以买其他城市,而且,年化4-5的银行理财产品,它不香吗?

有人说,悟空你个屌丝,老是为富人操心,有钱人的痛苦,你体会不到!人家就是钱多,没名额,又想有个稳定的现金流!

但是遗憾的是,目前郑州大部分商铺,写字楼公寓无法提供这样的现金流。

而且,未来互联网与物流会更大规模冲击线下商铺,实体经济会朝着寡头聚集,公司会越做越少,越做越精;

写字楼租金压力同样巨大,现在CBD刚刚饱和(且很多都是金融充门面,大玉米可以了解一下),高铁西广场还没填满,龙子湖还在起步阶段,未来还有东广场、北龙湖,白沙还有六合CBD,你简单判断一下,未来写字楼的市场!

至于公寓,你指望他涨价无望,只能寄托于租金,但未来随着郑州三四环大量住宅入市,随着安置房海量交付,随着各地新一批大量公寓兴建,未来郑州的租金将进一步下行!

这对于郑漂一族,对于有梦想的年轻人是巨大利好,有利于提高郑州的吸附能力。但是,这对于房东来说绝非好事!

记住!商铺、写字楼、公寓就是坑,坑里还有水,水里还有钉。

5.对于不确定性的东西,我不去赌。

如果说公寓、写字楼、商铺是准确无误的坑,那么远郊盘就是薛定谔的坑

因为远郊盘处于:是坑又不是坑的叠加状态。

取决于他是坑或者不是坑的因素就是发展速度。

远郊盘,一般都是主打什么高逼格规划、环境、生活方式、文旅等等。

但是,规划是规划,落地是落地,建设速度又是一回事。

对于不确定性,我保持谨慎。买房子,我买的是城市资源,不是什么环境生活方式又或者大饼规划。

一切脱离了城市资源的景观,都是垃圾。

至于规划,参考我前文所写,我不看什么规划。

我追求的是什么?买了就要涨,三年就能产生纸面财富,五年就要落袋为安!

人生有限,等你的规划成熟落地了,别人都在其他地方赚了好几轮了。

所以悟空觉得,买房是对于确定性事物的提前预判,而不是赌博。

6.抓住城市主要矛盾。

你要记住,没有一套房子能让你完全满意,如果一套房子让你完全满意了,价格一定会让你不满意。

所以,买房子,一定要抓住城市主要矛盾和解决你当前的主要矛盾。

我在郑州,除了自住的,其他都买刚需盘,前期买入价格足够低,后期涨幅也绝对不会输大势!

为什么?因为郑州刚需众多,300W+的电动车保有量放在全国都是恐怖的数字。

所以,现在在郑州谈品质还太早,因此你买刚需区域刚需盘的刚需户型,未来一定不缺接盘侠。

同样,我买深圳,首先考虑的就是学位房。因为在深圳,每年涌入几十上百万人,教育资源严重不足,学位难求,很多孩子都面临无学可上的窘境。

如果你的房子有个不错的公立学校学位,而且离你房子又近,他未来怎么可能不涨?

抓住一个城市的主要矛盾和后期接盘侠的购房心理买房,你就一定能够掌控巨额财富。

7.精装>毛坯>豪装。

我喜欢精装房,省去装修烦恼,虽然开发商号称1000的精装标准,实际成本要打骨折,但是人家省是人家的,你买未必能这么低,而且还省去了你的时间精力成本,因此,相对于毛坯,悟空更喜欢精装。

但是,我却不建议买豪装的楼盘,比如开发商号称精装标准一万,什么都用最好的!这些都会加入你的购房成本。

在二手房市场,就没有人会在乎你曾经的装修成本。因为再好的装修,再好的配置,未来三五年一定会过时。

你用过的东西,别人不嫌弃都不错了,你还指望装修溢价?在可控的范围里,远离豪装。

8.远离老破小,远离CEO。

老破小,除非你手头预算没得选,不然一定不要选择老破小,以前说的够多了,在此不再解读。

除了老破小,买房尽可能不要选CEO盘。

CEO盘基本是地王出身,高装修溢价,然后增加点高端上档次的卖点,最后卖出比周边其他盘高很多的价格,这种盘,尽量少碰。

9.我非常重视宏观经济。

此前悟空在郑州买的几套房子,全部都是九折利率(操作方法不便透露)。而最近一套是在深圳,采用LPR,4.8加了30个基点,利率5.1。

这个利率是深圳三年来利率的最低点,放在全国范围来看,这个利率也是很低的,可以说不仅踩到了价格低点,也踩到了利率低点。

因为定完房子后迎来了社会主义先行示范区,交完首付后迎来了深圳取消豪宅税,房价打出暴击。

贷款批下来后迎来了LPR下调至4.8,利率又踩了一个低点。这一切,有运气成分,但更多的是过去两年我对于深圳这座城市的研究,对于宏观经济形势以及各城市基本面的重点关注。

我大学并非学的经济学,而是新闻学。很多词汇我根本不懂,但幸好有百度,在读文件的时候,遇到不懂的名词,百度一下,积累几年,也收获不少。

现在至少每出一个政策,我能读懂并判断之后的整体趋势,这就够了。所以,脱离了宏观经济讲房地产,都是扯淡。

10.一定要放平心态。

既想捡漏,又怕踩坑是大部分人买房的心态,然而大部分人都是不专业的,买房能否赚钱,背后主要是国运和城运。

人不要太贪,不要看着便宜就不顾一切的往前冲,等待你的往往是坑,普通人买房,跑赢大势或者能跟上大势即可,把心态摆正,也许能缓解你买房中的各种焦虑和选择恐惧症,这是我的最后一点忠告。

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最后聊几句,顺便自嘲一下

我们的后台,经常有人问,某某小区如何,未来他能涨到多少?

又或者,某某片区,多久能成熟?

可以说,地产界,没一个专家有这个本事。就是偶尔碰到一两个判断正确的,那也是运气好。

如果某个专家能判断出某个小区3年内的房价涨幅,连对5次,我可以去跪他。
中国的房地产市场,是个很复杂的现象。其中政策的作用相当明显,而你永远不知道什么时候出政策,这政策对房价是利好还是利空。
所有那些在判断房价能涨到一个什么高度,能跌到什么程度的专家,统统都是跳大神。
我从来就没有以一个指导者的心态去教各位买房,而是把我购房过程中总结的经验和教训和各位探讨一下,很多适合我的,未必适合你。
但这种参考,我做到最大限度不涉及利益关系,尽量客观,尽量理性,尽量谨慎。
因为我深知,买房,从来就不是一件轻松的事。悟空也绝不能用三言两语去误导大家,即便我操作的每一步,都是战战兢兢,如履薄冰,心存敬畏。
当然,也正是这种不确定性,让房产投资在收益的同时,充满了乐趣,让我享受其中,让我充满成就感。
就让我们一起在这种不确定性中,迎接2020吧!

备注:
本文图片及文字部分来源于网络,仅代表作者个人观点

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