162平实得385平米!这个产品稀缺

来源:地产观察

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做房地产规划的都知道,做产品,特别是别墅类的低密产品,其实就是在戴着“脚镣”跳舞。因为有政策的制约和规范。

国家早在2003年明确提出停止别墅类用地的土地供应,其后进一步管控出让土地的容积率指标。再到后来的05年、12年、16年,分别出台过限制别墅类产品的政策及文件,甚至容积率已限制到无法再做出纯别墅类产品。

政策原因限制怎么办?高低配!
通过高层+低密的组合,可以实现政策上对总体容积率的要求。
同时,别墅类产品的形态,从独栋、类独栋转向了联排、合院、叠院类的产品。
这里并没有说高低配不好,而是得有个度,不能一味为了产品溢价而做成了这样
或这样
这样的产品同时牺牲了高层和类别墅的舒适度。
但即使是这样的产品,也逐渐没有了。为什么?政策的趋紧。
一方面别墅需求量在增加,另一方面供应量却在减少。

终于,限墅令再次升级了。

但19年的四月份,住建部再度发文,要求各地立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续,并对所有别墅项目进行梳理。

而且在新版的《城市居住区规划设计规范》里,除了对容积率的要求外,对建筑高度也做了限制。

这也就意味着,限定高度区间,给合理设置高低错落的住宅建筑群留出空间,未来别墅类项目的审批会越来越难,这将彻底终结高低配。
新版限墅令带来的后果是粉碎很多人别墅梦:
一、别墅开发将成为历史。二、别墅产品逐渐稀缺。三、真正别墅的价格将会水涨船高。
在未来的五到十年,新一轮的房地产大周期中,进入和拥有别墅的代价将会越来越高。
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前段时间看了个产品,可能也是后无来者的绝版了。
首先,虽然它是高低配,但是我见过最舒服的高低配:仅有的几栋高层和别墅区做了很不错的东西区分隔,楼间距也非常远。别墅区的实际容积率只有0.68。

其次是建筑的排布。它是少见的L形竖拼式联排。
现在市场上相对主流的L形联排类联排产品,分为下面几种排布形式:
能看出来区别吗?
这种合院式和反向横排的产品,二三层私密性会比较差。
而同向横拼的产品,因为每户都有庭院围合,空间感会比较差。
最好的是竖拼式。它的好处是视线开阔,一三层都可以做到私密性很好,空间感也很强。
这个项目叫中粮瑞府,国内只有三座中粮瑞府,一个在北京,另一个在成都,都是当地的顶豪产品。而第三个位于湖南株洲,是当地的标杆低密项目。

别墅产品叫和院,就是上面说的联排产品。

为什么叫和院?

中华文化崇尚和谐,中国“和”文化源远流长,蕴涵着天人合一的宇宙观、协和万邦的国际观、和而不同的社会观、人心和善的道德观。对于中国人来说,以和为贵、与人为善,信守和平、和睦、和谐,是生活习惯,更是文化认同。

瑞府项目整体是比较舒服的新中式风格,和院是面积在140-195㎡独门独院产品,非常稀缺。

庭院内部通过围墙及建筑围合,找到舒适的比例和尺度,使居住者在庭院内部活动与外界隔离,相互视线有所遮挡,形成一个私密的庭院。

外立面是石材+铝板的造型,除了更显挺拔之外,也是当地少见的豪宅产品。
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最震惊我的,是它的户型。
以162平的主力户型为例,产品设计考虑了超大尺度的餐客客厅空间,近7米高的客厅挑空,拔高了室内的整体空间。
生活起居都是在一楼,而且客餐厅与院落直连,主要生活公共空间与私享景观花园形成视线、空间的零距离衔接。
户型充分考虑了家庭成员结构,在二楼设置了两个卧室,拥有超大主卧和衣帽间。三楼也拥有一个套房,可以作为儿童房或客房使用。

每一层都设计了超大的露台,在空间功能、尺寸、视线等设计上都非常用心。

主人房有书房、卫浴、衣帽间、露台,舒适度非常高。

地下室做成了两层,负一层预留了家政间、储藏间等功能性房间,还有一个卧室。

负二则为主人营造了一个雅致休闲的舒适空间,约5.8米奢华挑高的会客厅,敞亮而开阔的超大空间,可以作为影音、茶室、健身的集合功能空间,是一处难得的休闲场所。

每个房间也都采用超大落地窗,采光,套间,充分考虑了每个家庭成员居住的舒适度。
最为难得的是,和院的超高得房率。这个162平的户型,实际使用面积高达385平!得房率超过了235%!也就是说,这样一个165的户型,赠送面积超过了220平米

这个高赠送,怎么做到的?露台、夹层、院子!如果成为和院的业主,这会是怎样的一种神仙生活?我想起来一句话:三流开发商卖产品,二流开发商卖资源,一流开发商不仅卖产品与资源,更是在贩卖文化与生活方式

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中粮株洲的团队比较尊重原生地块的特点,瑞府的地块自南往北地势呈阶梯状向上抬高,高差达到了将近7m,整体形成台地地势,层层推进。

这样尊重原生态的设计可以让建筑更灵动,也让整个项目景观更加立体。

项目景观是以“山水乐居”为理念打造的中式风格园林,同时延续了建筑的整体风格,在中轴景观上设计了多个充满诗意的中式景观。
景观主题以琴棋书画为底蕴,同时融入了现代中式建筑与景观的精髓。
入口处的书院以一首建宁赋,尽显书香门第之感。
散落着黑白棋子的棋院则充满了禅意。
画院更有特点,引入了水幕屏,再结合曾国藩家训草书,形成了一副极具意境的山水画卷。
琴院则是一个围合的意境空间,内设水中方亭、林荫茶室,营造出宁静致远的东方美学意境
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瑞府的开发商是家央企中粮集团。作为与新中国同龄的大型国有企业,是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一,是中国独一无二的全球布局、全产业链、拥有最大市场和发展潜力的农业粮油食品企业,总资产排名全球行业第一。连续26年跻身全球财富500强,品牌实力非常强。

在“限墅令”下,别墅整体供应趋少,像中粮瑞府这样的产品,拥有绝佳的新中式建筑和景观,睥睨全国的得房率,这样的产品,基本上卖完就绝版了。
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