《贝壳2019郑州地产年报》几个关键点

来源:郑州楼事八卦

2019年,郑州房地产市场最为风生水起的公司可能就是贝壳。
这是一家2018年6月才在郑州首次上线的公司,截止目前,合作门店数量已近1500家,合作品牌经纪人近18000人。
关于贝壳的数据,有3个方面值得注意:
第一、以11月份为例,贝壳平台上跨品牌成交量达1077个,跨品牌合作率破70%,跨店合作占比率达85%以上。从跨品牌成交量、跨品牌合作率、跨门店合作率这3个数据可以看出贝壳在各个二手门店之间的整理力。
第二、目前,新经纪品牌每月获得16万的商机量,商机量是其加入之初的2倍。这可以看出贝壳对整个行业活跃力的提升。
第三、合作品牌的门店每月的新增客户数量是其加入之初的3倍。这个应该是新房二手房联动增加的心业务,可以看出其对新房市场的冲击,也是其利润最高的板块分销。
整合、活跃、一二手联动,成就了今天的贝壳,成者为王败者为寇,不管如何,2019年,贝壳是站在了高点,依靠强大的数据做支撑,贝壳也出了《贝壳版郑州房地产市场2019年年报》。
今天简单聊聊贝壳的年报。
郑州房地产发展大势:
贝壳年报的主标语十分点睛:市场低位运行,客户回归主城。
笔者认为,这是对2019年市场的最经典概括,首先,2019年郑州的房价是微微下行的态势,这一点谁都不能否认。其次贝壳的客户回归主城有2个维度的理解:一、在市场遇冷的情况下,在大郑州范围,核心区的楼盘的销售量还是可以保障的,但越往外,其销售量越减,到了远郊,诸如绿博平原南港等地区,销售难度极大。二、在大郑州范围内,距离郑州的远近程度,也决定了不同城市成交量的能级。
所以,这个主标语对2019年郑州房地产市场的概括十分精彩。
全国房地产价格走势:
整体涨跌表现:一盘糊涂账。
下面是贝壳年报里一张关键的图。
这是一张表现全国主要地区房价涨跌的图。
从表面上看,豫陕甘川云粤闽等地的房价在上涨,京津翼鲁皖浙沪琼的房价在下跌,当然,如果你有这个结论,那你就被骗了。我们看他们的涨幅和跌幅,除了河南的1.74%,其他的都在1个百分点之内,我们知道,房价涨跌本身就是一个极度不精确的数值,其误差大多数可达10-20个百分点,在这么大的误差范围内,以1个百分点来定性一个城市房价的“涨跌”显然不精确,谁也不知道跌了0.1%的江苏和涨了0.03%的安徽,到底谁在涨谁在跌,显然,这是一个只会“看图说话”的结论。
这个不明所以的结论恰好反应了全国的房地产价格现状:2019年,全国房地产市场价格就是如此,不知道是在涨还是在跌,总之,乱得一塌糊涂。
郑州区域发展重点:
在贝壳年报里,无意间点名了四大区域,这是通过在配套落位篇章中体现的。
如下图:
贝壳列举了郑州2019年的产业、教育、医疗、商业等主要配套的落地情况,发现以滨河国际新城领衔的四大区域成为最大赢家,是郑州是配套的的集中落位区(上图中的滨河国际新城、双湖科技城、白沙和常西湖)。
详细具备落位配套如下:
其中,落位滨河国际新城的配套有郑州市第七人民医院滨河院、郑州外国语中学经开校区实现七年级首次招生、滨河二小封顶、郑州二中开始招标、蝶湖完成绿化提升、水质提升;荷湖改名福禄湖已经蓄水,整体配套落位6个。如下图所示。
配套落位最多的四大区域有以下几个特点:
第一、渐成主城区。在三环楼盘相对稀缺的情况下,这4个贴着郑州三环的4环附近的区域已经进入主城区的行列。
第二、整体规划整体开发。滨河国际新城和双湖科技城属于一级土地开发,常西湖是郑州未来的市府所在地,自然是统一规划整体开发,白沙虽然省府落地希望渐小,但仍然是省厅各单位的重点布局区,在这种情况下,区域的配套落地优先性自然体现。
配套落位最快的区域,要么是土地一级整理,要么是省府市府规划所在地,共同的核心关键词就是:规划。人生规划决定人生高度,同样,区域的规划也决定区域配套落位的速度、区域未来的高度以及未来的房价高度。
郑州房企发展态势:
锦艺进入四强,建业跌出前10。
在贝壳对郑州房企2019年在郑州的销售榜单排行中,正商以98亿高居榜首,锦艺以53亿摘得榜眼,永威和康桥紧随其后,占据前4位。瀚海、绿都、名门、振兴、美景、美盛分列6-10位,而建业则跌出前10,销售额仅为28亿,被正商抛在身后,这是一个不好的信号。
对于2020年的房企实力榜,楼八另篇解读。
当然虽然数据的精准度上有一定的误差,但这也是行业的普遍现象,很多时候,对于市场,只能定性,很难定量,但总体来看,贝壳的2019年年报,结构完成,内容充实,逻辑严密,值得一读。

(全文完)