岁末又降准,2020年小阳春会否如期而至?

来源:东哥探盘

撰文:佩奇     美编:刀妹    校对:紫藤


如果说买房子、买正确的房子是世界观,那合理运用资金、贷款等金融手段,就是方法论。

首先将世界观摆正,事情本身才不会出现偏差,否则路子错了,再多的努力也是白费;至于具体操作的层面,自然会有销售员或者经纪人帮助你,但是判断什么时候买,运用哪种金融手段、是当下买还是再观望一段,这样微观一些的举措只有懂金融、实操买卖过并经历过房屋交易的人才会懂。

就近日刷爆朋友圈、订阅号和各大社群的降准、LPR等问题,佩奇来逐一分析。

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降准与LPR什么关系

2020年元旦当天,大家都在在享受元旦假期,央行却在加班并宣布:降准0.5个百分点。

这次降准,释放了8000亿元左右的流动资金,给了焦躁的市场一针镇静剂。

对于普通购房者而言,或者对于我们大部分人而言,并不太懂什么是降准。这个“准”,就是存款准备金。

首先我们就要明白什么是存款准备金。

存款准备金,是指金融机构(银行)为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款,中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。

简单来说是说是什么意思呢:普通人把钱存进银行,银行给利息,同时银行再用你这钱去做收益更高的投资,从而赚取收益。但是问题在于,银行手中必须留有一部分钱,否则发生挤兑(当然,这个不可能在中国发生)的时候,银行就没有足够的钱支付,而这个钱,就是央行负责帮助各大银行保管的钱。

降准,就是将央行手中这笔钱的比率降低,使其形成活钱,从而流向市场。

我们最关心的是,这笔钱会流向哪里?是否会流向楼市?别急,一个巴掌拍不响,我们再来看看央行提前两天发布的30号文件。

文件要求:各大商业银行要在2020年8月31日之前完成存量贷款转化为LPR计价的动作。

转化为通俗易懂的语言就是:

在LPR推行之前,普通人买房与银行签订的贷款合同均是基于央行给定的贷款基准利率来确定利率的;2019年8月份LPR推行之后,绝大多数新签订的贷款合同都在采用LPR+X的形式来确定利率,其中X是一个固定值,而LPR是每个与20号可能会变动一次的市场化利率。

过去已经签订的存量贷款合同如果不改变计息标准,和LPR是完全不相关的,但此次央行政策就是给大家一个机会,让大家有机会把原来的计息方式转变为与LPR挂钩的方式。

那么我们究竟要不要将已经签订的合同转变为LPR+X计价法呢?佩奇的建议是调整,并且与银行签订的利率变化周期越短越好,这样未来每一次LPR的浮动,你的月供大概率都会同比减少。

这也就是回到了我们一开始说的问题,降准,为了刺激资金流动,也就是让大家花钱。

2019年11月21日,已经卸任了中国人民银行行长职位的周小川,在创新经济论坛上表示:

中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。

目前包括我们在内均已经进入降息通道,未来一段时间利率必定持续走低。

言下之意,我们社会可以推迟进入到负利率时代的时间长度,延迟它的到来,但是改变不了历史归途。

总结一句话,将自己的房贷与LPR挂钩,自己的房贷同样也可以享受降息的优惠,何乐而不为呢?

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负利率时代即将到来?

降准年年有,今年特别早。

2018年4月,央行降准1个百分点;2019年初,央行降准1个百分点,释放了1.5万亿的流动资金。特别是2019年的降准,直接或者间接促成了2019年3月的楼市小阳春和5.1大卖。

如果说此前降准有相当大一部分资金用于提振小微企业,那2020年的降准可以说是给予了枯燥的资本市场一股清流。

我们回想2019年,房企融资的命脉被紧锁,房地产行业被压制的力度远超支持力度,个别私企融资成本甚至超过14%,而对于资金密集型的房地产业,这甚至比拍不到地还痛苦。

在全球进入降息通道的当下,央行降准也是顺势而为,而对于普通人而言,未来房贷的压力会因此而降低。

在2019年,我们经历了猪肉等一系列农产品增速赶超房价的现象。2016年房价的暴涨还没有让大多数普通人消化,物价的增长又来了。

物价、房价;房价、物价。似乎总有一款高涨幅在摩擦我们普通人。

而在未来,这样短频率和高涨幅恐怕再难出现。

过去的物价和房价的高速增长根本原因我们处于经济高速增长的时代。如今泡沫被逐渐被稀释,各行各业开始出现产能过剩和饱和,如果经济回归于正常增长的基本面,那房价也再难翻腾。

特别是当未来逐渐走向低利率甚至是负利率,钱放在银行,还要支付给银行费用,那谁给还会这么做?不如将钱放在家中。

这样投资增速自然放缓,经济增速自然随之放缓,到时候房价上涨必定是奢望,每年下跌5%左右是再正常不过的事情,对于背起30年房贷的普通人而言,如果没有房价稳定上涨的潜在收益做背书,你还愿意背上这座大山吗?

如果你选择了LPR+X的模式,当然会兴高采烈迎接低利率时代,房贷月供压力越来越少,自然是幸事。

假定未来5-10年开始进入低利率时代,转换过LPR加点计价法的购房者承担的将是基本4.9%的利率。

相较于现在市场上年化3.9%左右的理财利率,普通购房者仅需要承担1%左右的利率水平即可。如果有更靠谱的基金定投,房贷利率基本可以忽略。

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2020怎么买

如今的房价,就如同波涛中的巨轮,有狂风巨浪也有艳阳高潮,但是巨轮终究是巨轮,很难被撼动。

待2020年春节一过,降准带来的资金将会利直接影响房贷,利率下降基本已经板上钉钉,而一旦直接利好的金融政策出台,小阳春将不可避免的在此来袭。

但是在房主不炒的大背景之下,这样的态势并不会持续太久。稳定依旧是2020年的主基调,如果上半年因为涨幅过高,下半年一定会再次回到今年下半年的状况。

总之,涨上去的价格,在2020年会有一百种办法再让你降下来

对于卖房人而言,2020年开春后,小阳春如果如期而至,将会是一个阶段性卖房的好时期,但之所以称之为“小阳春”,即昙花一现、过眼云烟之意;对于买房人而言,上半年行情越好,下半年行情越差,正是你购入自住房的好时机。

金融政策总是晦涩难懂,远不如修地铁、修高架、建超市、盖学校来得直接,但是我们也会发现,在楼市平稳期,今年5号线的开通以及2号线北延线等实质性利好的贯通,并没有给沿线带来应该有的利好,整体行情平静的如同一碗水。

对于普通自住购房者而言,资金成本自然是重要,但是机会成本同样不可多得,今年40万可以首付三环,再等等,也许房价没有涨,但是40万只能去四环看看了,因为土地开发的工作一直没有停下来。

解决基本的住房需求才是首先需要解决的问题,先上车在换座一直是我们的观点。而2020年的行情,大抵将会与2019类似,稳依旧是基调。

等风来时,东哥探盘自然会提前告知于大家,对于自住需求强烈购房群体而言,把握当下就是最好的购房观。

备注:
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