房东有3恶,我们怎么办?

来源:郑州楼事八卦

张S菜馆的“生意”一直很稳定。
张S和老婆5年前来到郑州,和老婆一起开了这家信阳菜馆。第一年实现盈利,去掉成本:人工13万,房租15万,盈利13万;第二年去掉成本:人工12万,房租18万,盈利12万;第三年去掉成本:人工16万,房租21万,盈利12万。
特别稳定,每年赚12-13万元,在房东的“精打细算”下,张S菜馆每年的利润就这么稳定ing……

这就是现在很多生意人的状态,如果拼了命的做,让生意越来越好,最后发现多挣的都是给房东挣的,因为你挣得多,他就涨租金,你挣得永远都是固定值,吃经营红利的,永远是房东。

当然,生意不好,房东也基本不会降租金,这时候,商户们可就惨了。第四年,张S菜馆生意萧条了,但房东继续把房租涨到24万,去掉人工成本,盈利只剩6万了,6万已经很难养家糊口了,张S也租不起了。

S知道,虽然房东一再涨租金,自己即使不租,走了以后,马上就会有接盘侠。好商铺堪比学区房,僧多粥少。房东早就说过,你不租,后面有大把的人要租。因为这个位置很好,周边居民多,消费力旺盛。头一家退租后,第二家就会很快跟上,中间的断租期很短,房东基本不受什么损失。

【1】

感谢关注楼八。
这就是房东第一恶:随意涨租金。
于是,张S只能另找商铺,但另找商铺真的不是一件容易的事,近年来,餐饮的入局者越来越多,有大批缺乏经验的创业者涌入了这一行业,而黄金位置也就那么几个,开餐厅的争破脑袋也想抢到,这好商铺就跟学区房一样,越抢房租越高,房东们自然就更加“心安理得”地涨价。对于很多商户,虽然不挣钱,但仍然避免不了每年10%-15%的租金上涨,这也就逼着餐饮同行找突破口,增加服务,菜品花样百出,但即使如此,利润的增长仍然赶不上租金的增长。
最后,张S好不容易在城东路上找到一家商铺,但房东的合同仍然要求一年一签。想想上一家房东的经历,张三又犹豫了。
过去以3-5年的合同为主,但近些年却只能签下一至两年的合同,短租让房东和餐厅老板间充斥着“不信任”,更让整个商铺租赁市场变得难以掌控和无序。有些餐饮老板们投入了大精力装修和经营,但还没收回成本就被房东收回了店铺。
由于房子收回,租户带不走装修,所以,短租期一直是压在租户头上的一把紧箍咒。最终,张S还是放弃了。
这就是房东第二恶:租期越来越短。
同行都有朋友,张S有个最好的伙计老W,是开火锅店的,没想到比自己更惨。老W接了一家生意较差烧烤店,破釜沉舟筹集了60多万元,把店改成了火锅店,生意逐渐有了起色,但在经营了一年多后,房东却突然中断了合同,强行“抢”走了房子。中央空调被拆、大门被锁,据老W表示,老板就是看她生意好,想要抢过去自己干!
房东的第三的恶:与租户争利。

【2】

随意上涨租金、合同周期缩短,与客户争利,这是当时市场商铺房东的三大恶。
住宅市场的租赁市场时好时坏,我身边已经有很多朋友的房子租不出去了,但好位置好地段的商铺已经持续火爆,所以,房东虽恶,但人人都想成为房东。
想成为任性的房东就要购买商铺。主流的商铺现在有3种:专业市场的商铺、大商业里的铺位、社区底商或商业街。买商铺先看未来商铺的消费端是谁?要么是下一层商户,要么是市场消费客户,未来,下一层商户类的商铺风险会越来越高,专业批发市场就属于这一类,它的消费客户是普通商户,所以,购买商铺,首先要确保商铺的消费者是市场客户,所以,投资商铺,首选是大商业的铺位和社区底商或商业街。
随着体验式消费的日渐兴起,管理优秀、核心地段的商业的优势会逐渐显现,但同时,越是优秀的大商业,其铺位越不可能零售,都会被开发商完全持有自主经营,在这样的情况下,商铺投资大多数会选择街铺和商业街,但街铺和商业街也有一个硬伤,就是人流量达不到。
所以,在这样的情况下,选择开发商自持的大商业里面(或附近)的底商就是投资商铺最好的选择了,一方面可以购买,一方面可以保证人流量,正所谓,大树底下好乘凉。
像老W和张S后这类情况,便适合购买大商业旁边的街铺。

【3】

经开区的阳光城檀悦的街铺便属于此类。
它位于阳光城檀悦住宅组团和商业综合体之间,既属于社区底商,价值高,又紧邻约9万㎡阳光城自持的大商业“阳光天地”,客流量大。同时有自身8栋高层和5栋公寓的客源。
如下图:
这几乎是一个完美的投资类商铺:即是社区底商(有稳定的客流量)、又属商业街(有一定的经营氛围)、又背靠阳光天地大商业(确保区域的客户流入),几乎兼具了上述三类商业的优势。其中,背靠阳光天地大商业是这批底商最大的优势,重点来说。
(效果示意图)
这个底商,背靠阳光天地大商业,随着大商业开业后,众多品牌主力店导入的庞大客流,底商将与其共享人流,人气自然旺盛,人口密度高的地方,购物需求越旺,购买活动也就越多。
在这种情况下,这批底铺可以和阳光天地的品牌实力及业态形成互补,共享大商业海量客流,全方位保障购物中心商铺财富未来。西安阳光天地开业后第四年的周年活动上,三天累计客流超过50万人,缔造了西安商业神话。
这是其自身优势,当然,其还有区域的3大优势。
第一,项目是区域绝对意义上首席商业体
从上图可以看出,经开区的面积虽然很大,但核心居住区则主要集中在西部以第一大街和航海路为中心的区域。这个区域包含了亚太花园、远大理想城、碧桂园天玺项目、东方今典、恒大绿洲、盛和小区、海珀兰轩等小区,且大多属于改善型小区,消费力强。
由于项目位于经开区、毗邻管城区,不但是经开区的消费主力,同时也可以辐射到管城区的美景鸿城片区,美景鸿城片区是郑州市居住密度最大的片区之一,热力图效应位居郑州前3,但区域的富田太阳城大商业体验感差,美景龙堂商业体量小,所以,约9万㎡的阳光天地未来也将成为该区域的首席商业。
第二,快速交通系统发达
从上图可以看出,在项目周围围绕着南三环高架快速线、东三环快速线、陇海高架快速线、机场高速和中州大道快速线,这些快速线在机场高速航海路下桥口或者中州大道航海路下桥口下桥后,可以快速抵达项目。
交通的快速抵达,是未来商业的生存线,快速交通可以抵达也是客户未来选择大商业进行消费的最最重要的因素之一。
当然,除了快速交通体系,项目和地铁5号线(上图青色线)无缝接驳,5号线是郑州的环线地铁,基本和郑州所有的地铁线均形成交汇,换乘便捷。
第三、灵活多变的商业形式
项目这批底商的数量并不多,只有17席,建面最小有约8㎡,最大有约329㎡,从面积段的差度来看,空间一定是多种组合,灵活多变,空间比例恰到好处,满足商家对商铺空间的合理利用,适合多种业态的经营需求。
S1号楼平面示意图

S2号楼平面示意图

结语:

商铺只和二种人有关系:商户和投资客。
对于商户来说,在面临房东三恶的不确定因素下,如果有实力,是必须要考虑自购商铺(首付50%)的,可能前期压力会大,但自有商铺下的经营心态很放松,对利润的要求也没那么高了,毕竟,人活着,要的是一种生活状态。
对于投资客而言,其实都梦想成为三恶房东,毕竟能成为恶房东说明自己的商铺价值高,如果价值低的商铺,租都租不出去,到时候只能求着商户千万别退租了,而价值高的基本条件跑不掉四点:区域首席商业区,区域人口密度最高的地区,区域交通最发达的地区,地铁到站。而对于这4点,阳光城檀悦的商铺都做到了。
(全文完)