与上海顶级写字楼相比,郑州到底差在哪儿?

来源:东哥探盘

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


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CBD是城市产业的折射

有一句著名的广告词:男人不只有一面,品格始终如一。意思表达的很直白,就是好男人不止有一面,要平衡事业与家庭的关系,在不同的场景下有不同的身份。

其实这句话推而广之,用在城市上同样有效,好城市同样也不只有一面。

比如西安,既有大唐不夜城的绚丽多姿又有曲江新区的现代都市形象。

再比如重庆,两江四岸的热闹喧哗。既有洪崖洞网红建筑,又有对岸的高楼林立的CBD总部中心。

而上海对比的就更加明显,外滩的万国建筑博物馆让你穿越时空。一江之隔的陆家嘴CBD,众多的地标每个国人都耳熟能详。

近年来,各个城市都在着力打造自己的CBD核心区。这里不仅是一个城市发展方向的风向标,无疑也是最有价值的区域。因为这里的城市界面最好、高薪就业机会最多、房价也是城市第一梯队。

CBD林立的写字楼中,进进出出的白领形象一度成为成功人士和高薪收入的代表。这不仅是城市形象的靓丽风景,背后更是承载着城市发展的内在动力——产业。

可以说,城市中心最贵的写字楼中,入驻公司的级别,就是这座城市经济发展的缩影。
所以,如果你想看明白,驱动这座城市不断向前的内核动力究竟是啥?去看看这座城市核心区中的写字楼里是哪些企业在此办公,不失为一个剖析城市的好角度。
东哥探盘团队,在2019年中走过了不少城市。我们探城、探盘、探人,不仅是开阔视野,同时也在观察着更高级别城市的发展历程。每个城市的CBD是我们必打卡的地点,这些写字楼中的企业,则是我关注的重点。
今天,我们就从微观入手,对比下上海与郑州的写字楼里都是哪些企业,从这些入驻的企业身上或许能摸索出产业迭代和城市间不同的发展轨迹。

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写字楼中的企业类型是城市基本面的缩影

在上海,陆家嘴CBD一直是不可超越的存在。这里的金茂大厦,环球金融中心等高端写字楼一直是城市地标。随着上海中心大厦的竣工,上海建筑的天际线一再拔高,达到了632米,成为世界第二高楼,目前仅次于迪拜哈利法塔。

这座写字楼建筑主体为119层,其中118层为“上海之巅”观光层。如下图示,根据不同楼层有不同的功能分区。

并且根据不同的楼层面积,租金也有很大差别。从10元/天/㎡到25元/天/㎡不等,有些楼层还会更贵,物业费为50元/月/㎡。

俗话说,人靠衣装、佛靠金装。能够入驻城市核心区的高端写字楼,本身就是企业实力的一种展示。因为高昂的租金让很多实力不足的企业望而却步。
因此,能够在此办公的企业具有“标本”的意义。其中的企业类型,大致可以反映出这座城市的经济结构。那么在上海这座国际化大都市中,能够在上海中心大厦办公的企业都有哪些?
下面我们看图说话,这是上海中心大厦楼层分布的实拍图:

让笔者比较意外的是,其中除了企业客户,最早入驻的竟然是文创类和餐饮娱乐等文娱公司。比如马未都老先生的观复博物馆、朵云书院、宝库匠心馆、半亩田等文化创意公司。

最让笔者有感触的则是街边的一个便捷式餐饮车:

为何这个不起眼的餐饮车会让人不禁感叹?因为一叶落知天下秋,一块全球主要股指的小牌子,将上海陆家嘴的产业结构生动的刻画了出来。从已经入驻的企业名单中,也确实如此:

▲数据仅供参考

这张统计表中,入驻上海中心大厦办公的企业里,大部分是金融、证券、银行等产业,少部分是文创产业,涉及房地产的只有2家。

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郑州的写字楼中哪类公司比重最大?

回到郑州,说到高端写字楼品牌,楷林旗下的楷林中心以及楷林IFC肯定要被提及。他们本身都位于郑东新区金水东路沿线,租金也较高。在郑州写字楼中当属第一梯队,用他作参照物相对更客观一些。

从租金来看,楷林系写字楼与上海中心大厦相比有很大差距:

▲数据仅供参考

楷林中心共有4栋,其中7栋、8栋对外出租,楷林IFC4栋写字楼则全部对外出租。

上图为楷林中心8座的大堂,下图为楷林IFC。楷林中心入驻的企业中有普华永道这种顶级会计事务所,也有平安集团、太平洋保险、安邦保险、建设银行、工商银行等金融行业。

楷林IFC中,入驻企业有不少都是房企,比如旭辉、金科、东原、阳光城、佳兆业等多家房企在此办公,也包括中原银行等一批金融行业入驻。

根据不完全统计,楷林IFC与楷林中心入驻企业数量约为200多家。限于篇幅不在一一列举,按照企业入驻指示牌的统计数字,形成以下图表:

其中房地产相关企业:比如房地产开发企业、工程建设单位、建筑设计单位和监理单位等一系列上下游公司约为57家,占到入驻公司总数的30%左右。
紧随其后的就是金融业和咨询管理类公司约为51家,占到公司入驻总数的25%左右。
众所周知,房地产是典型的资金密集型行业。银行的资产抵押品中,绝大多数都以不动产为锚定物。如果按照这样来计算,实际涉及房地产行业的企业总数,要占到所有公司的55%左右,一半还多。
从中也可以看到,郑州对于房地产行业的依赖程度是相当之高。

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郑州任重而道远

虽然以上统计数据并不能完整的表现出郑州和上海经济结构的全貌,但却能从一个侧面勾勒出上海与郑州的不同。
正如开头所言,一个城市的精华在于CBD,CBD的精华在于入驻的企业,企业的背后就是城市产业的分布图。作为一线城市来说,城市框架的不断扩大,可以在短期内用资金投入快速拉动。但是内在产业却需要日积月累,只有产业才是内在发展的最终动力。
说一千道一万,没有产业入驻的城市,总是无本之木、无源之水。没有好的产业,就没有工作机会;没有高薪的工作机会,就不可能有强大的消费能力;没有消费能力,房地产行业就不可能健康平稳的发展。
话虽难听,却是事实。因为房地产开发企业看似庞然大物,其实是“豆芽菜”的公司。
如何理解?他是典型的头很大,但是根系较弱。换句话说,看着很壮,其实虚胖。相比较于高端制造业、互联网企业和金融行业,房地产开发企业处于相对弱势的地位,利润率并不高。
口说无凭,我们还是以数据说话。在2020年中国上市公司市值500强企业前35名中,排名前三的依次是互联网巨头阿里系、腾讯、以及宇宙第一银行“爱存不存”。大部分行业还是信息技术、金融类、高端制造业。

入围榜单的前35名之中,房地产行业只有万科和新鸿基地产两家而已。这个结局是不是出乎很多人的预料?中国恒大和碧桂园集团分列榜单的55名和58名,这就是我说的看着很热闹,其实“豆芽菜”。可以说依靠房地产完成城市腾飞,并不现实!

犹记得2018年的郑州,官宣GDP破万亿,人口破千万,身携国家中心城市的光环。2019年黄奇帆的一篇关于郑州的定位,更是让新老郑州人又上头了一把,纷纷乐观的将郑州归类为“新一线”城市的第一梯队。

但是需要承认的是,在郑州目前能拿得出手的、本土的、真正有实力的上市公司没有几家!混迹在郑州高端写字楼中的企业,剔除掉外来的房地产相关企业(注意这些可不是郑州本土企业),金融行业和其他企业总部基地,郑州的产业可以用“孱弱”两个字来形容。

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前途美好,道路曲折!

过去的2019年里,郑州有太多太多的“利好”。新任领导不断空降,惹人遐想。大到阿里巴巴、海康威视、格力董明珠纷至沓来。小到宜家开业乃至今年7-11便利店、盒马鲜生即将入驻郑州。诚然我郑的城市发展在不断换挡提速,未来可期。
但是我想说点不同看法。为何港区到现在龙头依然是富士康这种劳动力密集型产业?为何很多商业业态到现在还是不进入郑州?为何到现在郑州的本土上市企业不管是数量还是质量都不算好?因为人才的缺失!
套用《天下无贼》中黎叔的一句话:21世纪什么最贵?人才!
阿里巴巴入驻后,你有多少人口懂得Java?懂得前端开发和云计算?能真正的让企业发展起来?要知道企业落地后需要发展,发展最终是依靠人才,人才最终来自教育 。
而一所好大学的建立发展,绝非一日之功。我看好郑州,但绝不是换个LD就能起飞的事情。因为在我看来,换个LD、通个米字型高铁也是然并卵。什么时候郑州能多几所双一流高校入驻,才是真正的重视和腾飞之日 。
因为硬件花个5年或者10年就可以建立起来,只要肯花钱。但是作为软件的高等教育资源和人才资源,则需要百年树人。这是一个城市发展的底蕴所在,也是根系所在。有好的教育才能培养出人才之泉,人才之泉才能孕育出新的、富有生命力的企业。众多好的企业聚集,才能引来产业的聚集和城市经济结构本质的改变,才有可能腾飞。
人口、政策、教育、产业,这是一个完整的闭环。郑州的问题是省内有人口基数,有政策扶持。基础教育呱呱叫,但是高等教育和高端产业缺失!人在这里长大,上了小学、初中、高中、到了大学阶段,即使我不想走,也要往外走。因为没有好大学,毕业了没有好工作!
没有好的高等教育资源, 造成郑州人才的缺失和外流。但中高端产业却需要强大的科研和高等人才作为蓄水池,这些郑州都不具备。所以在各个省市的产业竞争中,郑州一直沦为二等公民,互联网和高科技产业即使落地也无法有效发展。
说白了,如果没有好的工作机会和好的收入,即使米字型高铁开通,也只是更加方便一线城市对郑州的虹吸。郑州却无力吸引本地人才和外来人才在此安居乐业,这恰恰是最致命的!

这里说一句题外话,郑州是目前9个国家中心城市中唯一一个地级市。西安、成都、武汉都是副省级城市。

国家中心城市政策的风口来了,并不能让这把火烧起来。还是需要人才这个星星之火,引来产业集聚后,才能有燎原之势。

所以,在东哥探盘团队外出学习考察的时候,我们越发感觉到郑州的潜力巨大。但同时也不得不承认郑州的城市级别和首位度并不高。很多外地人对于郑州的未来很看好,但对郑州印象还是停留在火车站和交通枢纽。

这些既是机遇也是挑战,郑州的城市框架搭建的起点很高、城市结构很好。但是想要真正的腾飞,差距还很大。
其实,一个城市的房价最终是由普通民众的钱袋子来决定的!大家口袋没钱,没有好的收入就不可能买的起好房子。而好的收入则是由城市产业来支撑的,这方面郑州任重而道远。
最简单的一点,什么时候郑州能多几所“双一流大学”。郑州的高端写字楼里,聚集着郑州本土的高新科技企业以及众多的金融行业总部。航空港区里汇集越来越多的高端制造业。那个时候,郑州房价不涨也得涨!那个时候,你的房子自然更加值钱!
但是这些都不是一蹴而就的。未来很美好,道路却很曲折。我们买房子之前要心里有数,这也是我们一直强调郑州买房,建议长期持有的基本逻辑。

备注:
本文部分图片来自作者实拍,部分数据来源于网络,仅代表作者个人观点

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