商场即正义,2020年刚需买房看看这些新建商场再决定

来源:房东俱乐部

买房逻辑千千万,买对买错皆偶然。

谁都知道家门口有地铁、有名校、有医院、有商场好,但现实是哪怕沾上一样,你都要面对首付和月供大增的吃力。没人骗你出三环,但是钱不够,连偶然都不属于你。

刚需买房,最重要的是不要混淆目标和欲望。合理的目标是你真正可以实现的东西,欲望则是你想要但是会阻止你实现目标的东西。

调和你的目标和欲望,在资金有限的情况下,明确你在生活中真正需要的东西,有所取舍地做选择,才是在房价不涨的预期中最稳妥的买房逻辑。

因为医院用到的频率远没超市大,小病交给社区卫生服务站或者小诊所即可,大病除了那几个顶级大医院,别的你也不会去。所以医院可以往后排。

因为名校资源稀缺,学区房门槛太高,进不了主城,名校的选择就寥寥无几,对于打算结婚的年轻刚需来说,更大的障碍是离公司远,地铁口和商场比学校更能抚慰当下的心灵。

地铁的重要性无需强调,除此之外,想拥有尽可能称心的生活,就得商场出面。当吃喝玩乐购不用每次都得往市中心跑时,那种生活舒适感,比一个没时间逛的大公园更体贴。

FANGDONG | 房东俱乐会

撰文:左丘   美编:小樱   校对:塔夫

1

郑州商场正在向三环外挺进

2010年之前,郑州还没有商圈的概念,数得着的大型商场不超过10个,其中一半在二七广场周边。

彼时的郑州,曾经的“6朵金花”(亚细亚、百货大楼、商业大厦、紫荆山百货、商城大厦、郑州华联)悉数没落,花园路上的大商新玛特和花园路丹尼斯开业不到2年,CBD还没有七天地,郑州的商业活力乏善可陈。

转折来自2010年开业的国贸360,全新的街区MALL式购物体验和国际快时尚品牌的聚合,河南首家星巴克、首家H&M、首家无印良品,击中了全郑州的年轻人。自此,郑州出现了除二七商圈外的第二个商圈——花园路商圈。

 

十年后的今天,随着万象城、大卫城、熙地港、三个万达、两个锦艺城等商场相继开业,目前郑州已形成二七商圈、花园路商圈、秦岭路商圈、CBD商圈、高新区商圈、惠济北六大商圈和数十个社区商业中心,商场数量超过50家。

示意图

 六大商圈示意图

商业的逐利性告诉我们,哪里人多哪就有钱赚,反过来,商场开到哪,哪儿就聚人气。人口破千万的郑州,这两年在商场数量大爆发的同时,也开始在三环外开疆拓土。

2018年,开业商场13家,三环外5家,分别是美景万科广场(惠济区)、朗悦公园茂1号馆潮流茂(高新区)、局外太格茂(龙子湖)、首创奥特莱斯(荥阳)、龙湖锦艺城(南龙湖)。

2019年起到本周末,新开商场15家,三环外5家,分别是高新万科广场(高新区)、宜家家居(惠济区)、YOYO PARK(金水区)、月湖广场A区(惠济北)、华祥国贸(南龙湖)。

到2020年年底前,三环外预计还将开出朗悦新悦荟(高新区)、永和时光里(龙子湖)、CCD中央大街(常西湖新区)、高新万达广场(高新区)、惠济吾悦广场(惠济北)、朗悦公园道•悦里(高新区)6家商场。

两年时间,三环外新开10家商场,今年还会有不少5家继续抢占新兴区域,商场外溢和刚需外溢来得一样凶猛。

市区商场日趋饱和,只能在升级改造上做文章,但郑州的新增人口大多流向了三环外,未来郑州的商场,将会更多地向环外转移。

2

三环外的社区商业活得不差

客观地说,在这些三环外的新开业商场中,你很难找到一家定位高端的业态,只做小而全、贴近生活的社区商业是共同选择。但不可否认的是,这些商场的开业,对周边居民的生活模式改善极大。

它们对区域熟化的贡献,甚至不亚于一条地铁线的开通,至少,许多“睡城”正在肉眼可见地开始向“生活之城”转变。

虽然这些商业引进的品牌层级不高且同质化严重,但本身定位就是服务周边居民的日常消费,你不能拿它跟大卫城、正弘城那种站在时尚前沿的商场比,就像同样是吃饭,高档餐厅和大学食堂的诉求完全不同。

能让周边居民就近满足家庭聚餐、逛超市、看电影、泡书店等日常消费之需,再也不用纠结中午是吃麻辣烫还是黄焖鸡,就是成功。

YOYO PARK

三环外新开的YOYO PARK,一开业就被诟病带着浓郁的大商风格,入驻品牌无亮点,又LOW又弱,但不妨碍它现在一到周末就人满为患。

四环外的高新万科广场,坐拥万科城数万业主和郑大、轻工业大学两所高校,开业半年,人流持续增长。

再往前数,2018年开业的龙湖锦艺城、太格茂、潮流茂,在南龙湖业主和学生流、龙子湖大学城学生流、高新区居民的加持下,都出现了形成大商圈的趋势。

为什么这些三环外的商场开一个火一个?因为郑州在商业方面的欠账太多,看似每年开业不少,还是跟不上城区人口外溢的速度。

而商场开业对锁定区域价值的反哺,同样作用明显。最典型的例子就是高新区的公园茂,作为高新区真正意义的首家区域性大商场,家庭茂、儿童茂、潮流茂三馆体量叠加,让朗悦公园道一号的新房和二手房售价牢牢占据高新区老大。

前几年我们常听一句话,万达广场就是城市中心,虽然万达已没有当初那么风光,但惠济万达对惠济北的价值固定不比2号线二期的开通来得差。

所以,刚需买房,多看看品牌实力足、运营能力强的商场周边,不失为一个稳健靠谱的价值逻辑。

3

2020年

哪些新建商场旁的楼盘值得关注

基于刚需买房单价不能过高、规划商场由实力房企打造的原则,我们认为以下几个商场周边的楼盘最值得关注。

1、高新万达广场

高新万达广场效果图

郑州第四座万达广场,万达集团轻资产代建项目,体量10万方,参照万达广场之前对郑州商业和商圈的引领效应,扼守高新区与主城连接的门户,将巩固高新区商圈成为郑州三环外第一大商圈的实力。

周边楼盘:谦祥钱隆城、金科城,均价在15000元/平左右。

2、惠济吾悦广场

 

惠济吾悦广场效果图

新城控股旗下吾悦广场进驻郑州的首个项目,与天地湾商业合作开发,体量9.5万方,定位于区域标杆级商场,以新城控股在全国超百家吾悦广场的经验,将进一步提升惠济北的商业氛围。

周边楼盘:正弘澜庭叙、鑫苑逸品香山、建业春天里,均价16000元/平左右。

3、荥阳吾悦广场

 

荥阳吾悦广场效果图

新城控股入郑后的第一座自建吾悦广场,将为荥阳本地带来数十个首入品牌,开业后对荥阳东目前无大型商业的现状是一个颠覆性扭转。体量30万方。

周边楼盘:新城郡望府、永威溪樾,均价在7500-9000元/平之间。

4、正弘汇

正弘汇效果图

正弘将旗下的商业产品分为三条线,分别是正弘城(都市级购物中心)、正弘汇(区域型购物中心)、正弘里(社区型购物中心)。

正弘汇作为“正弘城2店”,延续正弘城的商业经验毫无压力,之前高新区商业匮乏,2020年后,竞争将会非常激烈。高新区有望因正弘汇首次触及轻奢路线。

周边楼盘:正弘青云筑,均价在15500元/平左右。

5、金水锦艺城

金水锦艺城

体量约13万㎡,定位全家庭型体验式主题商业,是落地金水北的首座锦艺城,将成为一个“地标式城市商业体”。

周边楼盘:锦艺金水湾,均价15000元/平。

6、朗悦新悦荟

 

朗悦新悦荟效果图

体量9万方,定位社区型品质生活购物中心,有两座锦艺城和一座公园茂的商业运营经验在,品质不用担心。

周边楼盘:朗悦公园道、龙湖景粼玖序,均价15200-16000元/平。

7、CCD中央大街

CCD中央大街效果图

串联常西湖新区“四个中心”,长度达1.75公里的河南最大下沉式商业街区,项目体量12万方,设置商铺200余间,引入樊登书店、笼式足球、太空科技馆等体验类业态,有望成为郑州又一商业标杆。

周边楼盘:永威西郡、世茂璀璨西湖、汇泉西悦城,均价在12500-14000元/平之间。

8、鑫苑时代广场

鑫苑时代广场效果图

体量7万方,定位城南时尚生活中心。管南未来什么都好,就是现状没商场,鑫苑时代广场作为片区首个大型商业,未来建成后对管南的生活氛围及便利性均是一大提高。

周边楼盘:鑫苑国际新城,均价约16000元/平。

上期文章 —

2019年郑州10大热盘凭啥火,2020年最值得关注10大楼盘又是谁?