还有40天,郑州房地产方可复工;售楼部开放暂无期限。对房企、购房者有何影响?

来源:东哥探盘

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


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房地产3月16日才可复工!

刚刚,《郑州10号通告: 全市工业企业、服务业企业和建筑工程安全复工复产有关事项》发布,通告中明确了部分行业的复工时间。

在这份文件中,房地产等建筑工程的复工时间被确定在3月16日,今天是2月6日,也就是说还要40天时间,各楼盘才能复工。

同时,文件中规定,对于房地产开发企业售楼部,暂缓复工复产。

疫情当前,各行各业都处于停摆时期,延迟开工本就是意料之内。

但是延迟开工对于购房者有什么影响?

对于房企有什么影响?

对于后续政策有何影响?

其中有那么需要我们注意的问题呢?

本文借着这次复工通知,抛砖引玉,试着分析一下。

根据现行规定,开工后返回郑州的人群,还要面临7到14天的隔离期。换句话说,3月16日后,各个工地因为人员的问题、隔离的问题,距离开足马力的正常施工状态还是会有差距,那么工程进度必然会受到影响。

我们都知道郑州因为环境管控问题,有效施工周期本就很短。去年因为少数民族运动会,今年因为特殊原因,施工周期被压缩的更少,这一点,相信各个楼盘的项目经理深有体会。

但是面对疫情,施工工期被延长,已经是板上钉钉的事情。这也意味着很多已购房者,后续或许会受到延迟交房的影响。

而疫情为不可抗力,赔偿大概率也是没有的。也就是说,很多房奴既交房租又还房贷的窘境还要再延续一段时间。

现在,很多普通购房者,面临着不上班就没有收入。但是房租、房贷却一分钱不能少交,这被迫休息的日子里过的并不舒坦,究其原因就是巨大的资金压力让购房者如坐针毡。

可以说,备受考验的不仅是房企,更是各位房奴的口袋。这次疫情可能成为很多高杠杆购房者的噩梦,成为压垮骆驼的最后一根稻草。

可预见的是,未来一段时期内,法拍房的挂牌量或许会有一个增长,如果有相关资源和能力的购房者不妨未来多关注下法拍房的机会。

自此,我提醒大家注意。在未来几年中,不管是自住购房还是投资购房,大家一定要在买房之前关注——交房的周期和购房的资金成本!

今年,悟净购买的万科某项目也面临交房,我已经做好了延迟交房的心理准备。

但是细数从交首付到入住,也将近30个月的时间,也就是说不是算家具家电等弹性支出,硬性的房贷成本就要支持30个月左右。

如果不留一点防守资金在手里,工作收入稍有风吹草动,难免会出现,一分钱难倒英雄汉的情况。

现如今或许你会发现,郑州很多开发商的交房日期都有意无意的在延长,从之前的2年到现在3年后交房成为常态。如果你买的是毛坯,那么装修+晾房最快也要半年到一年的时间。

也就是现在购买新房,从交首付到入住,周期在2年到4年之间。如果按照月供5000元,3年交房来计算,那么期间所需要支出的钱在18到20万左右。

如果你是自住购房,手里一定要富余出6个月的资金,也就是3万元,这些钱可以买活期理财,甚至部分抗风险能力比较强的可以买一些ETF指数基金,但是不要买定期,保持流动性,以备不时之需。

如果你是自住购房,手头钱不宽裕,那么建议选择能够灵活首付的楼盘。相信我,会有比较多的楼盘因为资金压力而开展这种业务,你需要做的是多关注并且选择有实力的大开发商,比如正商、融创等。

如果你是投资,更加建议你关注购入的时机和购入的价格以及购入的时间成本。因为借用悟空的话来说,房子不涨就是亏钱。2到4年的资金成本可能会吞噬你大部分的现金流,而且后市涨跌风险未知,与其盲目入市,不如持币观望。

什么时候是好时机?个人觉得是利率调整的时刻,现在郑州的最大问题是房价不贵,但是利率太高,你臆想的利润大部分被银行赚去了。

什么是好价格?比如惠济核心区14000的均价,你买入同片区内12000左右的房源,大概率都不会亏。

什么是时间成本?简言之,交房时间越短越好,首付灵活程度越高越好,拿到房子之前少掏钱,有时候比房价便宜还重要。

老话说,吃不穷穿不穷,算计不到一世穷。其中很多未雨绸缪手里留有防守资金的房奴们,更加云淡风轻,笑看堂前花开花落。但是部分高杠杆的购房者就非常难受,甚至面临爆仓的风险。

手中有粮才能心里不慌,这次疫情,无疑给我们敲响了警钟。

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房地产3.16复工对房企的影响!

但是延迟开工对房地产企业和后续的房地产市场有何影响?

面对突如其来的疫情,大多数房地产企业的感受都是当头一棒——懵逼状态。

售楼部被关闭,使得销售也基本停滞。所谓的房地产线上售房,也只是差强人意的自我安慰,实际效果就如同汇仁肾宝,最好的效果只存在于广告中,但是疗效到底好不好,只有自己知道。

我们都知道,开发商盖房子,其中都是拿着别人的钱在周转,房地产企业说到底的核心能力,是融资能力。

之前,开发商融资渠道很多,比如用地和房子作为抵押品的开发贷、抵押贷款,以及信托资金、企业人民币的信用债券和海外发债等等。

但是这些渠道在2019年都已经被严管。2020年同样也是各个房企的偿债高峰期,据天风证券和wind等研究机构发布的不完全统计,2020年需要偿还的借款规模在6000亿左右。

说到这里你会发现,这场疫情之下,房企和房奴所发愁的事情竟然一模一样,就是还债的资金压力。这也是房企降价的最重要动力,也是我们判断后市的重要逻辑线。

而延期复工和售楼部开放遥遥无期,对于房企也来说更是生命中不可承受之重!

所以迫于压力,大概率复工后还是会以价换量,这是无可奈何的事,大家可以关注上面表格中的开发商名单。其中:

恒大、融创、绿城、龙湖、新城、雅居乐等开发商可以重点关注。

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房地产3.16复工对政策的影响!

关于复工后的房地产走势,之前也有很多文章分析开工后的房地产市场,比如3月份的小阳春还会否如期而至?

其中正反双方各执一词:

一方说房企资金压力、销售压力都很大,有降价的意愿,只要降价就会有人买单!

另一方说,疫情期间,积蓄了一部分自住的购房需求,预计开工后会有一波购买力被释放,行情不会太差。

双方说的都很有道理,但是在悟净看来,这些都属于跳大神。

因为面对这次疫情,不知道大家有没有感觉,但是悟净有一个最直观的感受:

就是我们ZF政策措施的果断与执行力的强大。我们再一次感受到了看得见的手的威力。

一句话概括,就是未来的房地产走势已经不是市场因素能够左右,而是非市场因素,也就是政策因素。

为什么这么说?因为连续几年的房地产调控政策,对房地产不断的进行压制,其实都是为了给国家经济的提速换挡预留出时间,用的是以时间换空间的方法。

去年,国家层面动作最多的就是金融和资本市场,比如科创板的创立,这些说到底就是为了造血的产业能够盘活,去除浑水摸鱼的垃圾企业,让钱更多的进入有盈利能力的好企业。让社保和保险资金,长期入市盈利。 

这次疫情可以说是倒逼ZF加快股市进程。这里插一句:对个人来说,如果点位合适也可以买点基金。

所以,房地产现在最终的问题,早就不是地产本身!

而是除了地产等少数,国企和高新科技企业外,能盈利的企业太少!产业升级太慢! 

产业落后,就是两个问题,第一政府没钱,地卖不上价格。第二,居民收入落后,房价的新通道就打不开。 

这次疫情,各方都有很大压力。但是站在更高层面看,现在压制房地产是为了其更好的发展,有更大的进步空间,盘活地方财政,让城市化进程继续。

所以,我的看法是因城施策,稳房价的任务不会变,大城市的限购政策不会放开。

2020年全年还是稳中有降有升,城市之间,组团之间进一步分化为主基调。

在没有完成产业升级之前,房地产不能动,也动不了,因为最终决定房价的,还是有多少人买,这些人有多少钱。

而金融背后是实体企业,实体背后是股市。这步棋,已经布局了数年,不会因为疫情就有改变。

所以总结起来,就是后续走势看政策,政策看产业升级的速度,产业升级的速度影响居民收入,居民收入的高低影响房地产政策调整。

这是一个闭环!

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结语

行文至此,很多人也许会诟病悟净的关注点。疫情当前,谁还有心思去关注房地产?大家更关注疫情的发展和自己的身体健康。

但是,套用一下,一位东粉在后台的留言,我觉得很能代表悟净现在的心态:

因为,不管疫情如何肆虐人间,但是他迟早会结束。人们总要回归正常的生活秩序,而我们的责任就是未雨绸缪,在危机面前,更多的梳理出机会的脉络。

因为,不管是位于疫情一线的工作人员、还是葛优躺在自家沙发上不给国家添乱的普罗大众,我们都希望风雨过去后会有彩虹,我们也更加希望自己的生活更加美好。

生活还要继续,复工之日,也许我们还心有戚戚,但是追逐更好生活的脚步不会停止。

也希望所有的东粉们,平安、康健、喜乐、幸福!

备注:
本文部分图片和信息来源于网络,文章仅代表作者个人观点

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