回望 | 郑州购物中心的十年发展(中)

来源:郑州商业观察

总第929期

上一期我们讲述了郑州购物中心十年发展(上),从2009年印象城的开业,正式开启郑州购物中心“元年”;到2011年郑州第一座万达广场的开业,助推郑州城市综合体、购物中心的标准化开发,再到位于花园路与丰产路交汇处的新田360广场的开业,对郑州时尚潮流的贡献与引领;对郑州商业由百货时代迈向购物中心时代的探索与发展可谓是重要一笔。

超链接:郑州购物中心的十年发展(上)


那么在此后的发展过程中,又是什么支撑了郑州在购物中心领域的进一步发展与壮大?托尼主编认为主要围绕以下三个关键词:

城中村改造/旧城改造

地铁开发

新区开发建设

首先我们从城改/旧改说起。2003年9月,郑州市政府出台《郑州市城中村改造规定(试行)》,标志着郑州市城中村改造正式启动。此后,2003年10月,西史赵村委会与房地产商信和(郑州)置业有限公司签订了《合作开发协议》;2005年7月,河南新田置业有限公司开发的西关虎屯村改造项目正式启动;2006年3月,升龙集团开发的燕庄村改造正式破土动工…

根据数据统计显示,截止至2012年,郑州市建成区(除郑东新区、经济技术开发区外)内的228个城中村已有119个获批改造;到了2013年,获批改造的数字上升到了170余个;郑州的城改/旧改呈现出星火燎原之势,而大量城中村的改造,也直接形成了多个新的城市活力中心,更推动了城市外扩和公共资源的合理配置。

这其中,商业综合体的规划与开发起到了城改/旧改最为核心的作用。这些拆迁空置出来的土地,通过对容积率的再提升、物业的再分配,实现了土地价值的升级、功能和品牌的升级。如曾经的老坟岗片区,经过一番改造已经成为了这座城市的一张新名片;再如曾经的河南省农科院试验田的再开发,使得花园路商圈实现了北扩的同时也为这座城市带来了三大顶级综合体项目。

老坟岗是对郑州市铭功路东侧、二七路西侧、太康路南侧、解放路北侧这一区域的俗称。该区域处于郑州市中心,时至今日已是二七商圈的内核

二十年前拆迁前的老坟岗(上图为民主路、太康路、铭功路、解放路合围区域)

于2014年开业的华润郑州万象城1期

图为河南人民剧院,2005年因郑州市旧城改造被拆除,现原址为丹尼斯大卫城

已于2015年开业的丹尼斯·大卫城 

建设中的正弘城,托尼主编摄于2017年初(该地块此前为省农科院试验田二期地块,后于2009年出让)

正弘城实景图,已于2018年11月18日开业

来源:网络

对于城市和居民来说,城改/旧改是对城市功能的重新组合和配置,办公、居住、商业消费、配套综合协调开发给市民创造出了一个又一个宜居宜业的良好环境。

同样,近年来地铁轨道交通的规划建设开发,对于郑州购物中心的发展也形成了很大的助推。

传统意义上的中国城市,由于受到历史条件的制约,逐渐形成了单中心、摊大饼的发展模式,并受到诸如“人口密度大、超负荷开发、交通堵塞”等一系列不利因素的影响。地铁的出现,将城市从单中心演变为多中心。巨额硬件资金投入,也使得地铁沿线的商业开发得到政府长期、坚挺的政策扶持。可以说,每一条地铁线路,都是对生活方式、消费方式与财富的改变。

2013年12月28日,一条26.2公里的地下长龙,蜿蜒行进在郑州东西城间。“地铁时代”的到来,让绿城人的都市生活走向了便利与高速,也让郑州站在了时代发展的潮头。在随后的2016年8月19日、2019年5月20日,地铁2号线和地铁5号线相继开通,进一步将郑州的轨道交通进行了串联。

商业的生命力源于客流的聚集,商业价值就是尽可能充分的将这种客流聚集转化为有效的购买力。客流结构、数量、购买倾向是对地铁商业项目决策和选址的重要意义。

郑州地铁5号线沿途商业分布

该图为2019年5月郑州商业观察制作

例如在去年开通的地铁5号线,众多在建、在规划的项目也将进一步迎来利好。如五里堡站,因为是2号线、5号线的换乘站,周边环绕了大量的社区,因此未来随着永恒理想广场的开业、世贸广场的落地(源升与世贸合作共同开发的五里堡城中村改造项目的商业地块),势必将形成一个新的区域型商圈;

再例如位于经开区第八大街的中心广场站,2016年在此拿地的本土地产翘楚“康桥集团”具有前瞻性的规划,其将整体的商业设计外延至中心广场的城市公园内,结合自身休闲的商业业态形成多层次的互动空间(该站为地铁5号线与未来的11号线换乘站)。

除了城改/旧改、地铁外,伴随着郑州组团式的发展,以及诸如高新区、经开区等原有产业区的功能升级,都为郑州新区商业的开发提供了广阔的舞台。

在这一过程中,诸多新区的房地产开发项目在商业方面的规划也有着较大的变化。从最初以区域配套或服务型的商业街、底商为主,到盒子型购物中心甚至是更超前的街区+Mall的出现,都在引领着郑州购物中心的发展。

例如2017年初开业的Cityon熙地港(郑州)购物中心,从项目本身的产品规划及设计、到新业态品牌的引入、再到通过购物中心气味(香氛)所营造出的有记忆度的空间体验,可以说在消费体验升级及业态升级方面,塔博曼亚洲与北京王府井百货鼎力打造的CityOn熙地港(郑州)购物中心可谓是下足了功夫,也提升了郑州商业的消费空间与消费体验。

位于郑东新区的CityOn熙地港(郑州)购物中心
托尼主编摄于2017年

同样于2017年底开业的朗悦公园茂,作为新区商业的典范,其通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选实现了既可以为周边服务,又有实力在日后成为跨区域服务的区域型主题Mall。其在功能上力求“小体量、大容量”;在品牌上力求“小体量、大品牌“;在空间上实现“小体量、高格调”的做法,更是值得思考与学习。

彼时还在建设中的朗悦公园茂2、3号馆

郑州商业观察摄于2017年初

2017年底开业的朗悦公园茂2、3号馆

再例如2019年底开业的万锦·盛华里购物中心,作为经开区“退二进三”(产业更迭,该项目原址为工业用地性质,后于2015年变更土地性质后重新招拍挂)的典范,也是一个典型的准区域型购物中心。其通过对市场进行充分的调研及论证后,增加了区域刚需品牌(黄金、珠宝)的配比、增加餐饮(尤其是特色餐饮)的配比、压缩小餐及配套类业态及品牌的比例,在餐饮的招商策略中也高辨识度、大众好评、区域首进作为餐饮招商的基调。

托尼主编统计的近十年郑州零售商业供应情况

此外,托尼主编还从供应的角度对过去十年郑州有的供应进行了分类,区域商圈及近郊商圈的供应在最近几年呈现出高峰供应。这也可以看作是对近几年郑州的城改/旧改、地铁开发、新区建设数据化的一个缩写。

而在这一轮的郑州购物中心发展过程中,也涌现出一大批优秀的购物中心项目。如2014年开业的华润万象城;2015年开业的丹尼斯大卫城(泛百货式购物中心);2016年开业的锦艺城购物中心C区、惠济万达广场;2017年开业的City On熙地港(郑州)购物中心、朗悦公园茂;2018年开业的正弘城、美景·万科广场、龙湖锦艺城购物中心;2019年开业的YoYo Park购物公园、瀚海·海尚Mall等。

在这近十年的发展过程中,一边是购物中心等形态多样化的商业项目数量的激增,另一边是消费的不断升级。他们既推动着郑州的购物中心发展迈向新台阶,同时也催生了一批具有个性化、重体验、主题性的商业综合体的诞生。与此同时,伴随着城市分区域产业结构的进一步升级与调整,郑州商业在下一个十年仍将是呈现出百花齐放的发展态势。


未完——待续

敬请关注下一期《回望 | 郑州购物中心的十年发展(下)》

下一期托尼主编将围绕现有优质购物中心的存量发展,北龙湖、高铁站东广场片区、商都历史文化区等未来郑州购物中心的热点区域发展进行解析