复盘2003非典,楼市历史不会重演!千万不要鼓吹,疫情过后楼市会大涨!

来源:郑州地产

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2020年,突如其来的新冠肺炎,肆虐全国。这场疫情,不难让人联想到17年前,同样突如其来的非典。

这几天,看到一些观点。关于疫情过后的楼市,很多人幻想,楼市将像2003年非典之后,全年整体大涨30%-40%。

实际上,复盘2003非典,楼市历史大概率不会重演!新冠肺炎对楼市的影响,不能简单直接套用2003年的非典。

2003年非典期间

1、从疫情本身来看,2003年非典,当时是我们第一次遭遇如此突如其来的传染病,虽然对发热病人有隔离,但是传染源能够得到很好的控制,对大多数普通人而言,他们的工作和生活受到的影响不大。重点灾区集中在广东、北京。

当时售楼部大多数都是正常营业。

2、疫情过后,看政策。2003年8月,国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。表明态度,房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。

一系列配套措施随即而来,比如限制土地供应,比如降低首付比例。

3、从长期,大面来看,2003年中国经济处于上升通道,房地产市场正步入黄金时代。2003年,市场上还有相当大的住房需求,人均居住面积不超过15㎡。

2020年,显然,一切都已经变了!

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2020年新冠肺炎期间

1、从疫情本身来看,这次新冠肺炎传染力强,涉及面大,疫情显然比2003年的非典严峻很多,不确定性太大。因为疫情防控形势,大多数企业,商场,餐馆都关闭,影响复工。

对于楼市而言,大多数城市都集体关闭了线下售楼部,复工时间暂缓。

举个例子,2月6日,郑州发布10号通告,通告规定郑州全市工业企业,服务业企业和建筑工程等企业安全复工复产的有关事项。

关于房地产企业:

房地产开发企业房屋网上销售和中介销售等房地产服务企业可在2月24日复工。

房地产建筑工程可在3月16日复工。

房地产售楼部暂缓复工。

这其中,对房地产企业影响最大的要属第三条,房地产售楼部暂缓复工。

1月底,郑州房地产企业都关闭了线下售楼部,开展线上售楼部,直播售房。但不得不说,线上看房,线上选房,线上成交难度大,不可能修复不能去售楼部现场的影响,对房地产企业的销售有最直接的影响。

从1月26日算起,1个多月的关闭,大多数房地产企业一季度的销售任务,销售数据或将泡汤。

2、从中期来看,疫情过后,国家可能会给予一定的政策支持楼市,刺激楼市。但别忘了,大政策面依旧是“房住不炒”,这个原则是不会扔的。所以,刺激支持楼市的政策出台,目的不是为了让房价大涨,而是为了稳定整个楼市,房价大起大落的可能性很小。但对于一线城市,热门热线城市而言,涨幅还是会有的。

3、还有,就是,很多住房需求在之前已经释放了。疫情之后,楼市后续更多的是结构的分化,追求舒适,追求品质,将成为主流。

具体到在细节,我们认为,楼市将面临十大可能性。

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1,小阳春不再!“量暴跌”在未来一段时间或许成为常态。

春节假期外加突如其来的疫情影响,全国房地产销售1月下滑明显。数据显示,2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿,同比下滑16.2%。其中,仅6家公司权益销售金额超过100亿,分别是恒大,万科,碧桂园,中海,融创,保利。

1月销售数据下滑只是开始,1月底,包括郑州在内的相当多的房企关闭了线下售楼部。尽管有线上售楼部,但线上售楼部根本无法弥线下售楼部关闭的影响,从最近几周全国成交数据可以看到,很多城市成交数据趋向于冰冻,零成交在很多城市还是历史首次,但不难判断,量暴跌在未来相当长一段时间内或将成为常态。

2,不能以当年非典来对标,就简单判断楼市在疫情过后就进入猛涨阶段。但,疫情过后,会释放一部分需求,成交,但楼市大涨大跌不太可能出现。

2003年非典疫情过后,楼市快速进入猛涨阶段。但现在所处的背景和环境都不同了,地产上涨动力也不如之前,不能简单判断楼市在疫情过后就进入猛涨阶段。

但,一旦疫情得到缓解,市场数据必然会相应恢复,线下售楼部走入正轨之后,会释放一部分的需求,刺激市场,如果再加上政策利好,会出现一小轮的成交小高峰。

3,疫情会短时间影响楼市成交,但长时间来看,大城市会受到更多的关注。

这场疫情之下,很多人才明白,什么苍山洱海都不靠谱,生活在大城市,才能够有更好的医疗,教育等资源。

比如,包邮区在这场疫情风暴中,应对得更加严密,比如,上海在治愈出院的数据上更有优势,比如,河南地市的疑似患者直接开车到郑大一附院确诊….再比如,这次突如其来的疫情在武汉这样全国医疗水平都领先的城市中况且如此艰难,那其他城市呢?

抱紧大城市,抱紧省会城市…疫情过后,这些城市会收到更多的关注。

4,今年,有相当多的楼盘都将会延期交房。业主给予谅解的同时,不要放松,请重点关注交房质量!

由于疫情的影响,以及疫情过后用工荒的影响,不排除,有相当多的楼盘将会延期交房。

关于延期交房,一方面,请业主们给予谅解,给予开发商企业一定的谅解和支持。但同时,疫情对成交数据,销售金额的影响,也会对一部分开发企业的资金产生一定的影响,所以,请业主们不要放松,重点关注交房质量。

5,疫情之后,部分房企为了回笼资金会采取特价促销手段,有刚性需求的购房者,可以重点关注。

从房企的角度上来讲,最核心的问题还是资金流的问题。1月份销售下降,2月份销售冰冻,都会影响一部分房企的资金流。

在疫情之后,市场秩序恢复,有部分房企有快速去化,回笼资金的压力,将会采取特价促销手段,残酷程度要远远超过2019年的价格战,有刚性需求的购房者,可以捡漏。

重点关注4月份和下半年。

6,疫情之后,在房源的选择上,购房者会更加关注好配套,好物业的优质楼盘。容积率高,通透性不好的楼盘销售难度大。老破社区价格进一步下跌,成交难度大。

这场疫情是考验物业的时刻,这个阶段,最能看出一家物业是否能对得起一级物业资质,要看实际行动。

从目前来看,品牌物业在面对突如其来的疫情之后,表现都还算不错。疫情过后,大家买房时注意所买小区物业水平如何?

另外,老破小社区慎重买,老旧社区物业管理人员紧缺,在服务方面心有余而力不足。

7,社区封闭,部分租户无法返回后进入,促使很多租户将选择买一套房,引爆小部分成交。

疫情爆发,不得已,很多城市对租户采取了粗暴的对待方式,不准返回后进入,部分租户只能到宾馆隔离。

这是特殊疫情之下的特殊办法,社区,房东也都是迫不得已。但不得不说,这对租房户的心理会是一个巨大的打击,疫情过后,很多租户会考虑到底要不要买套房,加速他们的买房计划。

8,关于房价,受到疫情影响,不少人认为郑州的房价会跌,大概率是不会!

这段时间,线下售楼部关闭,新房没处看,二手房谁敢去看,会有多大的实际成交量?大家心里都会有一个答案。

没有成交,价格会跌吗?

疫情过后,压抑的一部分刚性需求,地市扎根省会的需求,其他城市投资的需求,租房户释放的买房需求…这些需求一旦涌入市场,短时间内会造成需求的集中释放,那就要看各个区域的供应了?某些楼盘可能会因为资金问题做特价,但总体房价不会大幅下跌,如果国家有一定的刺激市场的政策,价格也不可能大起大落,可能会小幅上浮。

9,将有一部分开发商倒闭或者并购,尤其是湖北地区。

房地产开发属资本密集型行业,融资规模大,利息高。有数据显示,大房企每天只利息支出就上千万。1个月,两个月的停工,没有销售业绩,还要面临各种包括工资等的开支,估计有一部分开发商面临倒闭,尤其是湖北地区。

10,短期来看,在疫情之下,楼市是凉了。疫情会被战胜,楼市是长期的,从长期楼市来看,疫情只会推迟需求,不会消灭需求,疫情之后,甚至会刺激部分购房需求。最终房价,还要看国家政策,土地价格,各个区域的供求关系。

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