本次疫情对房地产产品的启示

来源:地产观察

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2 月 8 日举行的上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会,确定了一个新冠病毒传播的新渠道:气溶胶传播

什么是气溶胶传播?很多人应该已经看过相关科普和新闻,就不做赘述,简单说,气溶胶是一些在空气中悬浮的超小颗粒,这些颗粒还可能引发疾病。

但在2月9日晚间的湖北疫情发布会上,专家说没有直接证据证明病毒通过气溶胶传播。

虽然需要重视,但真的没必要恐慌。

首先一般的医用口罩就可以阻挡气溶胶颗粒。

其次,气溶胶在实际生活中的浓度会根据与来源的距离长短而呈现指数级下降,而气溶胶只有达到极高数量级病毒才可能进入人体,在室外,大气已经把气溶胶的浓度稀释了。

而提出气溶胶感染主要是提醒医务人员,在进行气管插管等操作时应采取空气隔离措施。
对于非医务人员的普通人,通过气溶胶感染的几率不大。在外出时在戴口罩的前提下,注意人与人间隔1.5-2米的间隔会更安全。
第三是,气溶胶并不是一直飘,很容易沉降,附着在物体表面。而通过气溶胶形式悬停在衣物、皮肤的病毒,只有极微小的比例能通过手部触摸进入眼口鼻。这样的病毒量,引发疾病的可能性不高。腾讯较真平台也对于散步恐慌的谣言,对“气溶胶传播是最顶级的病毒传播方式进行了辟谣。
但再低的概率,也有传染的可能!而且腾讯那篇文章讲述的是气溶胶在打喷嚏咳嗽时的传播,忽略了另一种形式的气溶胶,本文后面会讲到。
所以最最重要的一点,就是做好防护:一定不要让空间长时间密闭,比如如电梯、办公室,家里,注意家里也要开窗通风。有人说,我人在家中坐,也不出门,病毒怎么可能天上来?
再声明一下不是制造恐慌,而是防患于未然:
2月9日晚最新消息,说新冠状病毒是SARS相关的病毒,与SARS冠状病毒高度相似;
内蒙古通报一起未外出无接触史确诊病例:住另一患者楼上;
武汉精神卫生中心有80名医患确诊新冠肺炎;
去过天津宝坻百货大楼的9200人居家隔离,去过百货大楼感染的患者占天津感染人数的三分之一……
这就不得不说下极为特殊的香港淘大花园的非典案例:

17年前,淘大花园用极其惨重的代价,证明了SARS病毒可以通过粪便传播。回望过去,希望历史不再重演!

关于淘大花园SARS传播你可能看过,但请再认真看完,因为我跑到外网查阅了大量资料,比如WHO关于香港淘大花园的调查报告、比尔盖茨2019年的流行病纪录片、淘大花园的户型房价等等,拥有更全面的细节调查,结合这次疫情与房地产的知识,做一个复盘,并给你一些居家时的建议!

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即使宅在家不出门,病毒也有可能传染吗?世卫组织调研淘大花园后的结论是:有传染的可能,甚至相邻楼栋、社区都有风险!
在2003年,香港淘大花园曾大规模爆发SARS疫情,先后有321例感染SARS患者。
而这321名感染者中有将近一半的的住户都来自淘大花园E座,这栋楼也被人称为毒楼。
为什么会出现如此聚集性的病情?如何才能避免悲剧再次发生?
更让人震惊的的是,这栋楼是三梯八户,大部分感染SARS病毒的都集中在两个户型上。7号户型有42%的住户被感染SARS病毒,8号户型有73%的住户被感染,而且10层以上感染率更高。
WHO和香港官方都进行了独立而严密的调查,得出的结论也大致相同。
WHO调查发现可能的原因是:首例源头病人是深圳人,2003年3月14日和19日曾到淘大花园E座弟弟家中探访,期间因腹泻而使用厕所,病毒通过下水管道及天井进入大楼,导致了疫情的扩散!
为什么会病毒会通过管道和天井传播?我们现在的住宅会不会重蹈覆辙?
首先是源头病例腹泻患者在卫生间马桶冲水时,水在冲力下会产生漩涡,并形成飞沫和气溶胶,我简单处理了一张示意图,病毒藏在粪便里,通过飞沫、气溶胶在水管道传播,再次产生气溶胶传播到其他住户家里。
而实际上,我们居住的房子大概率是不会这么传染的,因为所有的地漏、马桶、洗手池等的排水管与下水管道连接处都会有一个U型管,这个设计可以储水,日常它的功能可以隔绝下水道的臭味儿。
但干涸时不仅是臭味,病毒气溶胶也有可能顺管道趁虚而入。而香港人有一个习惯,用干拖把拖卫生间,地漏大多时候是没水的,另一个很不巧的是,淘大花园曾经在3月21号停水16小时,这导致更多的房间内下水口缺水,与下水管道联通,使得气溶胶进入室内!

而天井的传播,有两种可能,一是调查队发现了E座4楼污水排气管泄露,含有病毒的污水点滴就被喷出了天井,形成的气溶胶再通过排气扇进入到户内;另一种可能是,当浴室抽气扇开动时,可能会将从污水管抽出的病毒及水滴带到天井,令受污染的空气通过打开的窗户,进入相隔数层的住户!

虽然并没有病毒量的论证,但这几乎就是淘大花园E座成为毒楼、传播这么多人的核心原因。
比尔盖茨投资的关于流行病的纪录片中也模拟了这一案例。
盖茨的纪录片还有一个推测是,气溶胶也可能通过空气也传播到其他楼栋。

牛津大学出版的《Clinical Infectious Diseases临床传染病》杂志在2013年12月刊登的一篇有关淘大花园SARS病毒的论文中也证明,病毒会在相邻楼栋、社区传播。

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那么,还究竟能不能开窗通风?
居家应该针对类似SARS病毒的NCP应该如何防范?
一、在没有出现患者出现的社区开窗通风很有必要。流通、开放的房间能有效减少气溶胶的密度,减少传染的概率。
当然,如果你家里有新风系统,经过有效过滤的干净空气更可靠。
二、患者乘坐电梯后,电梯中就会有病毒的气溶胶,而由于空气流通较差,如果健康的人随后进入电梯,传染风险会增加。
所以戴口罩、科学的洗手,归家后将鞋底使用酒精消毒或将鞋子留在室外都很有必要。
三、对家里的出水口U型管和地漏都要检查一遍,包含浴室地漏、洗手盆下水、浴缸下水、厨房水槽、阳台地漏都不要略过,确认是否有渗漏、破损、干涸的迹象,然后用消毒液、酒精等好好消毒。

新型冠状病毒和SARS具有极高的相似度,SARS病毒在污染的自来水中2天仍能保持较强的感染性。

你家地漏反味儿吗?如果有,要小心了。

现在的地漏有两种,密闭式PVC和储水型不锈钢的滤芯,都能有有效密闭。

如果现在不便购买更换,其实也有方法,往里地漏面倒水或消毒液,使用保鲜膜、加水的保鲜袋进行封闭,使用时再打开,都很有效。
四、马桶使用时要盖上盖子抽水,因为冲水时也会产生气溶胶。
五、卫生间使用完尽量密闭,打开排风扇。我在武汉的同学已经把牙刷拿到了其他房间,原因也很简单,气溶胶或飞沫如果沉淀到牙刷上,也有感染的几率。

2015年时,比尔盖茨在一次TED关于埃博拉病毒的演讲中讲到,人类还没有准备好再次应对疫情大爆发 。

从近几年的埃博拉再到新冠状病毒,人类确实还没有准备好!

盖茨在演讲中说,在未来几十年里,如果有什么东西可以杀掉上千万人,那更可能是个有高度传染性的病毒,而不是战争;不是导弹,而是微生物。部分原因在于人类在核威慑上投注了大量精力、金钱,但在防疫系统上投资很少。(后台回复“TED”可以看到这段公开课和盖茨投资的另一个有关流行病的纪录片《下一波流感》)

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对于房地产,也会出现更多的产品需求。比如禁足在家的时间段才发现家里没有任何的活动空间,中年人、老年人和孩子的需求也完全不一样,用实效吴昊的话说:有足够家庭社交场景的房子,能够对顾客产生强打动力。
而同样的,一楼带花园和地下室的房子,顶层带大露台的房子,近郊低密度的房子,大城市远郊风景好配套相对可以满足日常生活的房子,或许都会是下个阶段的热销产品。
房产产品设计上应该做哪些“准备”?
从这次的NCP的传播途径来看,有一些个人不成熟的看法,公共卫生是一个系统工程,房地产在以后的设计中也应该做一些考量。
首先应该做好卫生间主管道。
住过老房子的人应该都听到过楼上抽水马桶顺着下水管流下来的声音,水流也会再次产生气溶胶,缓解的办法有同层排水和螺旋消音管道,这种管道能很好的降低水流速度,减少水阻力系数,平衡管内压力,这样就能够很好的减少气溶胶在下水管道的二次产生。
其次,现在全国都在大力推广成品房,建议所有的房子都有随屋装修带全效过滤PM2.5级别,带静电集尘的全热交换全屋新风系统。

这样的话,即使病毒通过气溶胶传播,也不用担心通过开窗会传播病毒,因为不需要开窗就可以很好的换风。首先病毒并不是通过空气传播,而是气溶胶或飞沫,都需要有附着物。

气溶胶的颗粒直径大小在0.1-100微米之间,而能达到99%过滤级别的新风系统大多采用的是HEPA13级别的滤芯,能滤掉0.3微米以上的颗粒,能过滤绝大部分附着在颗粒物上的病毒!

即使还有小颗粒的气溶胶,量级远远达不到致病级别,而如果新风机有静电集尘功能,就能吸附掉这些颗粒。

另外一点,在此呼吁,所有的项目在设计之初应该考虑通风性,在城市规划层面应该降低容积率。
香港的容积率普遍非常高,个人猜测这也是为什么淘大花园E座周边楼栋也有很多人感染,通风不好会导致气溶胶悬停时间更久,浓度更大,感染几率更高。

还有就是,装一个好的地漏,很有必要。

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我们不知道疫情什么时候会发生,所以我们必须时刻准备,多一些理性客观的科普,并不是小题大做制造恐慌,有了正确的认知才会有足够的敬畏心。相信我们必将战胜所有苦难!加油!

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参考文献

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WHO公布淘大花园调查结果http://news.bbc.co.uk/hi/chinese/news/newsid_3032000/30328931.stm
中科院:带你认识气溶胶http://www.iap.cas.cn/kxcb/kpwz/201507/t20150720_4396153.html
比尔·盖茨TED演讲:未来能杀死上千万人的不是核战争,而是高度传染的病毒
丁香医生:新冠病毒可通过气溶胶传播!我们该如何预防?https://mp.weixin.qq.com/s/UxY5HQuJ-NzZyBB-NUXRSA
住范儿:疫情当下:别漏了家中这个高风险的地方!https://zhuanlan.zhihu.com/p/104989075
虎嗅:粪口传播到底是如何发生的?SARS疑案复盘https://m.huxiu.com/article/338307.html
比尔盖茨2019年的流行病纪录片
知乎双极:因为粪便传播,2003年,这栋建筑毒倒了331人https://zhuanlan.zhihu.com/p/104169021
BBC:武汉肺炎:中国确认新冠病毒经空气通过气溶胶传染https://www.bbc.com/zhongwen/simp/world-51427216

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