售楼部开放之日将是你买房的最佳之时,给你的这个购房时机一定要把握住!

来源:王宁说房

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房地产工程3月16日后可复工;网上销售、中介销售等房地产服务企业2月24日复工,房企售楼部复工时间须暂缓。

一场疫情使得本来就冰封的楼市更加雪上加霜。

那接下来郑州楼市走向如何?

什么时候才是刚需购房的最佳时机?

今后购房有啥注意事项?

我们采访了地产业界涵盖学者、开发商、推广公司、金融公司、中介公司等近30位地产大佬,听听他们的声音,或许对未来会有一个更清晰的认识。

楼市走向
 
接下来市场的发展走向不光是广大购房者关注的,业界每个人对未来市场的走向也有自己的观点。
1.趋势
河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰表示,受疫情影响,今年楼市会难上加难。第一季度几乎冰冻,第二季度看疫情情况,第三四季度可能会在国家及地方政策刺激性温和反弹,但总成交量会远逊于2019年;当然,李老师对整体郑州市场还是抱着乐观的态度:疫情的影响是暂时的短期的,房地产市场整体温度向好大趋势不变,尤其像郑州这种城市,更是如此。
2.价格
在浩创地产营销副总裁陆相华看来,本次疫情对市场打击很大,房地产市场基本处于休克状态。很多人会把这次疫情和03年非典比较,但我认为并不能对标03年,因为地产的发展阶段和整个经济形势都与当年有很大区别。 现金流是第一位的,所以售楼部一旦放开将会有一波行情,敏感度高的企业会以价换量。
赞同这一观点的还有泰宏集团副总经理范坤,他认为:房地产市场最直接的问题就是资金压力、客户流失,必然会导致竞争加剧,超过以往任何一次政策调控带来的压力。为了生存,个人假设一下,价格战应该是难免的
原本预计的“小阳春”基本无望,但可预见的是,待售楼处正常运行,一定会迎来新一轮降价潮、折扣潮、低首付抢客潮,泰辰行(深圳)地产顾问股份有限公司郑州分公司董事总经理李叔炎表示。
3.需求
豫发集团航空港区区域副总王茵认为,往年一般正月十五后,行情会慢慢打开,迎来一波“小阳春”,如今疫情的影响,项目暂停开工,工程进度进而受影响,各大售楼处暂停所有销售活动,即使有买房需求的,暂时也不会冒险行动,购房意向都会因疫情而推迟,对后续的销售推盘都会有很大的影响,业绩压力较大。
新东润集团营销管理中心宋逍则表示,市场供应端投资、开工延迟,供应爆仓库存增量有限。但市场会有分化:需求结构会有分化,自用型置业会有增量,包括大面积改善以及为落户的刚需产品都有机会,投资类产品会有压力;另不同房企受限资金情况与企业的存货结构会有政策分化,可能出现阶段性做促销回款行动。

4.二手房

21世纪不动产总经理王川以郑州市为例分别从二手房和新房的数据分析了市场。他预计2月份二手房成交量在50(保守估计)— 200(乐观估计)套之间;以2019年3月份(备注:2019年2月份为春节假期,3月份后节后第一个月份)为例,我司新房共计成交2000套;从目前情况来看,预计2020年2月份新房几乎颗粒无收。总体而言,房地产经纪企业收入将大幅下降,经营压力提升,大量房地产经纪企业将面临全面亏损。

调控政策会不会放松?
 
经常被作为夜壶使用的房地产行业,在整体经济目前的状态下,会不会再次拿出来使用呢?李晓峰认为:国家一定会出台刺激经济增长的政策,实际上节前已经出台了不少政策,但好像都与房地产关系不大。是不是因为疫情会改变这种格局,有待观察。
碧桂园河南公司营销一部总经理齐华伟认为,我没有对房地产调控松绑抱有幻想,只不过可能因为疫情相对松一些。宏光地产集团负责人张燕也说,接下来关于房地产的调控有很大可能会发生变化,需要在调与控之间平衡关系,可能会调的多,控的少,推进的多,那么未来的房产形势将会向好。
长江一号项目总经理王冬林建议,比如央行考虑将银行利率下降到基准利率以下,降低首套、二套等改善型需求的首付比例,减少企业资金链压力。房地产企业以促销的方式销售存货都有助于刺激消费和投资,调整房地产产品结构。
比他们都更坚定的是来自房产金融机构人士,安家房产董事长贺建华认为一定会放松。他说,放松是肯定的,最迟在下半年,GDP增长压力这么大,出口和消费铁定撑不了,只能靠投资力挽狂澜,这其中包括房地产投资。他直接指出放松的突破口应该是限贷放松,一是降低首付(首套及二套),二是降低利率,切实减轻购房者负担,三是从“认房认贷”到“认贷不认房”

会对地产市场产生哪些深远影响?
1.销售方式
这次疫情首先影响到的恐怕就是在去年被开发商又爱又恨的“分销”,这次疫情让更多的开发商不得不走向线上,开始搭建“线上售楼部”。
资深地产人孙军展表示, 渠道和分销将会受疫情影响而下滑,人们心理恐慌恢复后才会好转,线上营销的形式将会被房企充分发挥,但是取决于引流的方式。招商蛇口郑州公司西城事业部总经理许斌也表示,房地产营销模式可能会摆脱2019年对渠道分销的依赖,而线上展示,直播,短视频的推广模式将得到逐步运用。
不过在齐华伟看来,目前这个阶段儿去获取新客户肯定是不现实的,重点都是前期看过房的意向客户和老业主,怎么能让这部分的客户愿意进去出手。中建滨水苑营销负责人刘圆圆也认为,线上看房各项目会有尝试,如无阿里式大平台出现,线上效果较难有大的发展。
2.地产后市场的物业管理
如果说原来大家对物业的关注还仅仅是质量好坏带来生活舒适度的高低以及房屋的升值多少外,此次疫情让大家更关注的是物业对业主生命的保驾护航。
在朗悦地产陈总看来疫情造成的最大改变会是地产开发后续配套的一个重要环节一一物业管理,此次疫情充分说明社区管理的重要性,这将成为物业管理提升的巨大推动力。这个观点受到了大多数地产人的认同。
3.产品
万变不离其宗,大家最终认可的还是有品质的产品。
鸿园置业营销副总舒舒认为人们疫情后对品质住宅的需求会加速,对户型结构的要求会更高。低密、园林绿化、绿色科技住宅(花园,地下室,露台)稀缺资源更加受追捧。
新东润地产王鑫业为我们描述了另外一种场景:地产卖房子的下一步,就是房子是空间载体,而填充的生活方式和内容才是真正的价值,如果2020年对于地产是新的起点,眼下就是让地产人真正回归自己和生活,重新思考地产的意义和价值。
康桥地产刘平这个假期在家里窝着后最深的体会是:家庭活动空间,将成为大家更加重视的户型因素之一;改善者对于多层洋房会更有倾向性,私家电梯会成为高端盘的标配。
泉舜集团地产事业中心副总经理张芝也表示,这一次疫情,无疑也是对房企实力的大考,也让全体开发企业警醒。一个好的品牌口碑,一个好的物业服务,一个好的产品设计,究竟有多重要。
 

地产行业会有什么变化?
 
此次疫情的影响还表现在地产公司的架构和决策上。
1.并购
李晓峰老师就认为,今后房地产的日子将会更苦,从业难度会更大。企业资金流会更加紧张,销售难度进一步提升,不排除有些企业在这次疫情中被加速淘汰,大企业迎来更好发展机会二生三咨询的孙小爱持有相同观点:房地产开发企业,大的大,小的小,看起来都很难。在这里,劝小的别挣扎,行业本来就没打算让你扑腾太久。
 

目前越来越多的高周转企业出现,让陆相华尤其担忧:高周转时代的小房企或会在这次风浪中倒下一批,或被收并购。

电建地产中南区域营销管理部总经理线立明认为,疫情将加速行业的整合,行业的微利化是不争的事实,小开发商一定会被洗,这次的疫情加速了这种洗牌,马太效应一定越来越明显。买小开发商房子需谨慎。

2.土地

河南团房科技股份有限公司副总经理李永花说,疫情后由于资金吃紧,市场及开发量急剧萎缩,土地流拍将成为常态;资深地产人罗靖涛则认为:有战略眼光的房企对于优质土地资源捕捉机会增大,为后期的市场释放补充新的货源做足准备。

3.创新

受疫情影响,开发企业的创新将会持续加强。资深地产人沈宏强认为,这种创新既包括营销、也包括工程,只要是有利于减少人工使用数量、减少空气污染、加快施工进度的各种新技术、新工艺、新材料等,越来越多的房地产公司会倾向于使用。
融信中国区域营销总季玉荣认为,经过本次疫情,客户对健康、环保更加重视,健康、全净化等理将念融入产品之中,提升满意度;受疫情影响,传统商业冲击较大,社区商业迎契机,抓体验感和便利度,配合门店自提或无人配送服务的模式,服务客户。
4.海外

在今朝地产董事长宋博看来,这次疫情对海外地产是个机会如果海外有套房子,下次疫情就有地方去了,但是首先这个国家不能停飞,比如柬埔寨比如泰国。但是很大的问题是,很多买海外房子的人半年内经济上都有冲击,购买力会限制。

最好购房时机即将到来

 
综合大佬们的观点,以下10条建议须关注:
  1. 售楼部开放后或现特价房;

  2. 调控政策大概率会放松,尤其是信贷;

  3. 待开发商喘口气暂缓资金压力,回收优惠折扣;

  4. 所以,刚需不可错过这个时机;

  5. 但首套购房仍需珍惜首次机会,多做对比谨慎购买;

  6. 买小开发商房子更需谨慎,说不定房没交公司没了;

  7. 购房尤其是要注重物业管理、小区的高科技设计等;

  8. 趁在家没事多在网上先看看,多关注了解市场最新动态;

    (喜马拉雅、蜻蜓搜索“王宁说房”可以收听最新节目)

    货比三家,择机入手;

  9. 改善型住房要求更高;

  10. 整体依然看好郑州地产市场,该出手时就出手。

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