滨河土拍,央企捡漏,楼面价7000+!

来源:郑州地产

今日全国肺炎确诊人数已经升至5万以上,形势依然严峻,但随着外省确诊人数的减少,有关复工的消息也开始接连不断。

郑州房管局也已发布通知,郑州房企经复工审核后2月24日后可部分复工,但愿各行各业早日正常起来。

今日我们就一起来关注下滨河国际新城两地块的土拍,郑政经开出【2019】022号地和23号地,两地块位置优越,处于滨河比较核心的位置,很值得关注

经过竞拍后,两地块最终均被中交地产股份有限公司,可以说是中交双响炮,随着两地块的出让,2月份郑州最为重磅的一次土拍也落下帷幕。

土拍结果:

郑政出〔2019〕022号(网)最终被中交地产股份有限公司摘得,总价45198万元,土地单价1254万/亩,楼面价为7524元/㎡。

郑政出〔2019〕023号(网)最终同样被中交地产股份有限公司摘得,总价52466万元,土地单价1368万/亩,楼面价为8211元/㎡。

房企信息:

中交地产股份有限公司的控股股东为中交房地产集团有限公司,中交房地产集团有限公司成立于2015年3月,是中国交通建设集团有限公司为推进内部房地产板块整合而设立的专业化子集团。

中交集团是国务院国资委直属的特大型中央企业,2018年位列世界500强第91位,是中国最大的港口设计及建设企业,世界领先的公路、桥梁设计及建设企业。

作为国资委批准的以房地产开发为主业的16家央企之一,中交集团开发房地产项目总建筑面积近3000万平方米。

地产集团控股绿城中国控股有限公司和中交地产股份有限公司两家上市公司,也即是说22号地、23号地和绿城明月滨河项目为兄弟项目。

虽然自2月4日以来,多地暂时叫停了土地出让,但从2月11日开始,全国性的土地市场再次开闸,接下来多个城市将开始常规性的再次卖地。

可以说,在疫情还处于高位的情况下,当下敢拿地的企业都很有勇气,证明了这些企业的资金实力,两地块都为央企中交拿下,再次验证了这一点。

但面对不确定的疫情起伏,最近敢拿地的实质上也有赌一把的成分,如果疫情快速缓解,获得了优质底价地块,有望弯道超车,但如果疫情影响持续,那么很可能面临更大困境。

地块信息:

郑政出〔2019〕022号(网)

22号地位于经开区经南十二路以北、经开第十八大街以东,使用面积24029.09平米,折合36.044亩,容积率大于1,小于2.5,起始价45198万元,熔断价67798万元,房屋成本指导价19498万元,综合房价最高售价22400元/㎡。

郑政出〔2019〕022号(网)

23号地位于经南十二路以北、经开第十九大街以西,面积25558.46㎡,折合38.338亩,容积率大于1,小于2.5,起始价48066万元,熔断价72266万元,房屋成本指导价19501元/㎡,综合房价最高售价22400元/㎡。

地块优劣分析:

1、地块均比较小,不到40亩地,小规模社区,物业管理更方便;

2、位于经南十二路以北,周边发展较早,属于滨河较早成熟的地带;

3、容积率低,最高低于2.5,后期产品应为洋房或小高层;

4、双地铁交会,临近地铁11号线,地铁14号线换乘站,距离华夏大道也只有一路之隔;

5、周边配套资源丰富,两大地块均与滨河二小隔路对望,周边更有滨河三小,滨河中学,经开外国语等优质教育资源环伺,名副其实的学区房地块;

6、在两地块南部为自贸新兴产业孵化基地,航天科技园等高端技术产业集聚区。

回顾滨河六年土拍史:

2014年是滨河的土拍元年,中建、金尊、信保和康桥是入驻滨河最早的房企,此时的滨河土地市场还尚未进入正轨,地价比较便宜,地块单价都在200万/亩以下,楼面价只有一千左右;

2015年进驻滨河的主要有康桥、绿地和海马,此时市场还比较平稳,地价同样不高,土地单价在585-783万/亩,楼面价在2996-4697元/㎡;

2016年是郑州市场行情大涨的一年,滨河同样也不例外,土拍市场也迎来了重磅三连拍,康桥、亚新和海马接连拿地,地价最高突破1500万/亩,楼面价突破一万;

2017年滨河土拍继续火热的行情,这一年进驻的房企主要有中海、融侨和正商,地块单价继续走高,最高突破1800万/亩,但地块楼面价维持在九千到一万之间;

2018年进驻滨河的主要有电建、金辉和金地,地价和2017年持平,同样是1800万/亩左右,地块楼面单价10814元/㎡上下;

2019年市场下行明显,进驻的房企有绿城、电建和今日拿地的华发,地块单价下降明显,单价在1174-1420万元/亩之间,楼面价在7651-8804元/㎡,和2018年比较,楼面价最高下降了三千。

从22号和23号地的土拍看,楼面价同样是延续了2019年的态势,依然保持在七八千左右,和去年变化不大。

滨河市场现状:

目前滨河国际新城已有中建、中海、电建、绿城、亚新、康桥等20家知名开发商进驻,再加上此次拍地的,可以说已经成为继北龙湖之后,另一个一线品牌房企最为聚集的地带。

滨河目前在售的项目主要有绿城明月滨河、金辉滨河云著、信保春风十里、电建泷悦华庭、海马青风公园、亚新海棠公馆、金地滨河风华、融侨府、中海万锦公馆等等,项目多达十几个。

滨河国际新城目前主要在售项目:

康桥美庐湾,目前滨河最高端项目,大平层设计,曾荣获了2018年“亚洲最佳建筑设计豪宅大奖”,共三种户型,180㎡、210㎡、230㎡,上次开盘精装修均价2.7万/㎡,主打位置、品牌和产品。

中海万锦公馆,一期占地77.69亩,容积率2.99,由8栋高层、6栋叠墅及一所幼儿园组成,户型89-142㎡,均价精装17000元/㎡左右,主打品牌产品。

亚新海棠公馆,定位较高,产品高端,高层以160和140的平层为主,洋房180㎡-200 ㎡,高层价格2.1万/㎡左右,洋房价格2.6万/㎡左右,主打产品和位置。

融侨府,占地60亩,规划6栋洋房,5栋高层,户型高层88㎡小三房、113㎡三房、133㎡四房,洋房136㎡四房,141㎡四房,高层15500 元/㎡   洋房23500元/㎡,主打性价比。

信保春风十里,总占地189亩,纯高层社区,在售二期,户型建面约为81㎡-150㎡的两室、三室,均价1.55万/㎡左右,主打性价比。

海马青风公园,主打科技改善,号称除霾神器,目前二期在售中,建面约123㎡、136 ㎡精装高层,均价1.8万-1.9万/㎡左右,主打产品位置。

金地滨河风华,占地约64亩,规划有6栋洋房、8栋高层,高层以110、120三房为主,洋房150的平层和180的一楼、顶楼复式,高层均价约1.7万-1.75万/㎡,洋房均价约2.1万/㎡,主打产品位置。

绿城明月滨河,占地121亩,规划22栋16-17F小高层,规划103/115/128㎡三房、142㎡四房设计,绿城经典的二代高层产品设计,去年已开盘,精装均价在18500元/m²,主打品牌和产品。

金辉滨河云著,占地133亩,产品10栋高层+6栋复式别墅,改善+部分刚需产品,高层户型96㎡、117㎡、138㎡,洋房151、160、166㎡复式,高层均价1.55万-1.6万/㎡左右,主打产品。

电建泷悦华庭,占地约90亩,规划11栋小高层,7栋27层、32层的高层和4栋17层小高层,高层户型108-142㎡,小高层户型142-152㎡,均价1.8万/㎡,主打产品。

滨河的项目可以分为三个梯队:

第一梯队为豪宅,售价都在2.3万/㎡以上,包括康桥美庐湾,亚新海棠公馆,以及其他项目的洋房产品。

第二梯队为改善,高层价格都在1.7万/㎡以上,包括中海万锦公馆,海马青风公园,金地滨河风华,电建泷悦华庭,绿城明月滨河。

第三梯队性价比较高,高层价格在1.5万/㎡左右,包括融侨府,信保春风十里,还有金辉滨河云著。

区域市场可以说是项目众多,体量较大,且因为都是以改善定位为主,因此项目之间的竞争激烈,高层价位在15000-27000之间,对于东南区域的改善和自住的都可以考虑,投资和刚需则需要谨慎。

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