多地房协呼吁政府救市,郑州为什么没有反应?

来源:言之有屋

新冠肺炎,来势汹汹,全民奋战,抗疫到底。

为了减少人员流动和聚集带来的病毒传播,在全体中国好公民的配合下,各地实施了一系列极端性的防控措施:交通管制、人员流动管制、假期延长、企业推迟复工……齐心协力、整齐划一。

虽然疫情形势依然严峻,但不能否认的是,这些措施已经在最大程度上遏制了疫情的恶化。

只是大量企业长期停摆,人们长期没有收入,2020年经济形势的担忧也随之而来。据估计,仅旅游、餐饮、电影这几个产业的损失,就可能超过一万亿元!而这不仅只是经济损失的冰山一角,也只是开始,“新冠”对整个社会的破坏力远超想象。

只听到各种声音哭喊,但你知道疫情暴击下的楼市到底有多惨?

售楼处关闭,不得卖房。

据第三方机构统计,截至目前至少有60多个城市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

这才是真正掐住开发商的咽喉!众所周知,房企是资金密集型企业,禁止销售动作,相当于拔掉开发商的输血管,由此造成的直接后果是:

超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”!

没有供应,就没有成交。

据统计,春节假期间,也就是疫情爆发后第一周,重点城市成交量环比降幅达到93%,一线城市跌幅99%!

春节后的一周,疫情爆发后第二周,重点城市成交面积同比暴跌95%!

如果说春节假期间,成交量下滑受假期影响,但是节后成交就完全是疫情暴击的结果。

没有成交,就没有资金。

按照省统计局数据,去年商品房销售额为9009.98亿元,1-2月份销售额占比12%,按照这个比例预估,今年前两个月全省房地产业现金流也应该在千亿元左右。

但是暂停销售,资金流停滞,粗略估计,今年前两月全省房地产业损失高达600亿元!

比如郑州万科今年1月累计签约环比下降94%,回款环比下降了57%;

建业去年12月签约197亿,今年1月份签约仅为22亿,环比下降89%。

为了应对危机,开发商纷纷展开自救:TOP房企碧桂园、金茂、新城、融创、雅居乐等发起线上售楼处,本土房企永威、康桥、裕华等掀起一波直播卖房,抢红包、送礼物、围观打榜等,好不热闹!

但是在疫情面前,线上卖房基本属于赔本赚吆喝的自嗨,自己搞得挺热闹,又是突击学习网红直播客,又是拉上全体员工互动搞气氛,但是转化效果杯水车薪。

据某线上平台负责人介绍,疫情期间,全国线上成交不过数百套,省内也不过十几套,这对于一个月能卖出一两万套的郑州楼市来说,几乎可以省略不计。

营收趋近于零,支出却照常进行,换作哪个行业都难以为继,而对于高周转的房地产行业,资金链断裂无疑是毁灭性打击!

据有关媒体统计,2020年开年,已有至少95家房企宣告破产,平均每天都会有2-3家房企被清算!

而房地产企业又关乎60多个上下游行业的兴衰,是整个社会产业链的一环,如果在这里断掉,整个链条就全散了……

房企虽身受重伤,但是在疫情暴击中,还不算是受伤最大的行业,以此管中窥豹,我们大概可以想见疫情对整个社会经济的重创。

面对巨大挑战,2月以来,各地先后出台各种相关政策,扶持企业、恢复经济,统称为“救市政策”。

恢复经济,需要全国人民共同努力,但是政府的扶持性政策则会起到更加关键性的作用。

对此,郑州市政府、河南省政府也分别在2月11日和2月14日出台了“郑30条”和“省20条”,从强化疫情防控、企业复工复产指导、加强金融和财税支持、减轻企业负担、稳定就业等各方面,都做了详尽的指导说明。

在防控疫情方面,河南的相关举措让全国人民刮目相看,踏实靠谱的“硬核河南”形象深入人心。

疫情之下的经济问题,河南的“救市政策”不仅没有落于人后,而且相对其他省市,我们的政策更全面、更详细、执行性更强,再次展现出务实、高效的大省风范!

在“救市政策”下,有部分城市更进一步,对企业扶持政策细化到行业,尤其是无锡、西安、深圳等几座城市出台的楼市救助政策,一石激起千层浪。

2月13日,无锡出台房地产企业救助17条,被认为是“打响救市第一枪”。

文件涵盖了金融、财税、公积金、预售、土拍等各个环节,如预售资金提前拨付、放宽预售条件、允许顺延开竣工时间顺延等,对帮助房企尽快回归正轨有很大帮助。

同时,西安也出台了房地产行业相关政策,在延期或分期缴纳土地出让金、顺延开竣工日期、推行网上审批服务等方面,与无锡类似。

除了无锡和西安,深圳住房公积金管理中心、上海规划和自然资源局、南昌自然资源局、浙江自然资源厅等都出台了一系列地产支持政策,江西、安徽房地产协会也在官方平台发布了地产企业扶持政策的建议,预计接下来也会有相关落地政策的跟进。

截止目前,至少有五个城市吹响房地产业救市号角,还有些城市房协也已经发布了相关文件,郑州房协却没有什么实质性的内容和动作,所以,我们在此提出几点不成熟的小建议:

希望郑州能够跟上步伐,尽快做出部署,可以借鉴其他地方的做法:延期或分期缴纳土地出让金、适度放松预售款监管、允许顺延开竣工日期、加快审批流程、给予一定的金融和财政支持。

延期或分期缴纳土地出让金

目前,无锡、上海、南昌、浙江、西安这些城市出台的政策中,都包含了延期或分期缴纳土地出让金:

无锡明确规定成交地块出让合同签订与出让金缴纳可延期,但不能超过6个月

西安新出让土地起始价20%为竞买保证金、出让合同签订1个月内缴50%,其余分期,不超一年

南昌新出让土地合同签订1个月内缴纳50%,其余商住6个月,其他12个月

郑州可以学习这一做法,延期也好、分期也好,都能在很大程度上缓解房企资金压力。

关于土拍,郑州也可以在放宽土地起拍价、加快城中村土地入市等方面做出相应支持。

适度放松预售条件

关于放松预售条件,无锡的做法是这样的:

1、预售资金提前拨付。对于已经领取施工许可证范围内的楼栋因疫情影响建设的,相关房企可以申请跨节点拨付监管资金。

这会使开发商预售资金回笼的速度加快。

2、放松预售条件。过去预售证发放以工程形象进度为标准,现在调整为投资额,即在满足25%投资额的基础上,商品房就可以办理预售条件。

客观上可以加快房企预售节奏,同样加快资金回笼。

预售条件的放宽可以看作是对疫情期间无法销售的补偿,郑州也可以借鉴,但是在实施过程中,要对房企加强监管。

允许顺延开竣工日期

以上五个城市救市政策中,也都包含这条,其中南昌规定“允许延期开竣工,不超6个月”。

昨天郑州的15号公告中明确了工业、服务业和建设工程的复工复产时间,商品房工地属于“其他工程”,复工时间为3月16日。

但是由于疫情防控复杂,是否能够按时复工还不确定。比如农民工兄弟是否能够提前返郑,回郑州后也需要隔离一段时间,行业是否还会错峰分批复工等,所以对于预计今年交房的项目来说,延期竣工和交房是在意料之中了。

今年的延期交房,虽有怨言,但却无可指摘。

出台允许开竣工时间顺延的政策过程中,要规避房企的“不合理”延期行为,拒绝停工两个月,延期大半年!同时也要对房企的施工质量加强监管。

延期交房势必也会影响购房者的生活计划,为保护购房者的权益,也可以从契税方面对购房者进行减免或者补贴。

加快审批流程

无锡、浙江、西安:推行网上审批服务,支持企业复工复产。

这项举措不仅此次有效,还可以长期推广,简化审批流程,提高效率,推行网络服务,加快房企推售节奏。

给予一定的金融和财政支持

这方面,目前只有无锡有明确的政策规定,郑州也可以借鉴。

1、允许延期缴纳税款,降低二手房交易税费,减免交易契税

2、银行机构不得盲目抽贷、断贷、压贷,个人住房贷款也要有序投放;

3、适当降低房企贷款利率或者酌情减免疫情期间利息,允许到期贷款利息缓交;

4、增加银行信贷额度,加大放款力度,放宽房企在金融机构的信用记录机制。

部分措施在我们的“郑30条”和“省20条”内也能看到,但那些政策扶持对象主要还是中小微企业和受疫情影响较大的行业企业。

如果说放款预售条件是帮助房企加快创收,金融和财税支持就是帮助房企降低损失。

除了这些常规操作,我们还了解到郑州部分房企讨论建议放开“四限”,对此,我们的态度是不支持的。

其实放宽限价、限售在去年已经有城市在尝试,例如人才引进和落户政策调整,其实就是对限购的边际调整,再度放开的可能性不大。

关于限购、限贷,最多也是边际调整,不至于放开。“房住不炒”依然是楼市主基调,稳定是大局,让你恢复元气不代表可以肆意妄为。

写在最后

我们不主张彻底松绑,但是也不能眼看这楼市将倾而坐视不管,此次经济受损时全方面的,政策支持不能略过房地产这一经济压舱石,关键在于适度。

对于购房者,疫情过后,房企的业绩压力、回款压力只增不减,优惠促销力度也会层出不穷,不失为一次入手良机。

如果你也和我们一样,希望郑州尽快出台相关政策,支持房地产业尽快恢复,或者细化各个行业的扶持政策,帮助郑州经济尽快走上正轨的,请转发此文,让更多人看到!

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