楼8:滨河的地,中交摘得漂亮!

来源:郑州楼事八卦

前天,滨河出让了22号和23号地块。
其中:22号地被中交地产以底价摘走,总价4.5亿,单价1254万/亩,楼面价为7524元/㎡。23号地同样被中交地产以略高于底价摘走,总价5.2亿亿,土地单价1368万/亩,楼面价为8211元/㎡。
感谢关注郑州楼事八卦(楼8)。
首先,恭喜中交地产。开门见山,笔者认为这次中交在滨河摘地,可以用一句话概括:在完美的时机,合适的时间,正确的地点,摘了一块好地。
在土地出让之前,最让开发商担心的是2块用地的不可售配建部分的占比问题,在10%-20%之间,这也让很多不懂的开发商认为算不过来账,同时,这也是很多开发商没有参与这块土地的原因。
事实上,这是一个十分短见的判断,中交用事实证明,这次土拍结果,不但从二个方面完美了解决这个问题,而且实现了项目的品质高附加值,我们继续从时机、时间、地点和地块四个维度去说,时机放在最后,先说时间。
第一,合适的时间。
在疫情期间,开发商关注度低,没有充足的准备,一般开发商很难参与这次土拍,这也说明了中交在前期工作上的大量投入,也使得可以二块地几乎都是以底价摘取,楼面价平均在7700左右。
我们来看项目最关键的指标:不可售的配套,我们按平均值15%计算。这部分不但是固定资产,而且未来是项目最核心的卖点,就好比你买了100亩地,必须拿出20亩做一个街区公园一样,损失了20亩的用地,同时也就相当于有15%的不可售土地,但我们同时不能忽视这15%带给项目产品的增值部分:正常的项目卖10000元/㎡,你小区多了一个20亩的公园,每平米多卖个五六百是有可能的吧。
所以,虽然有一定比例的不可售部分,但这部分中在未来至少有50%一定可以在项目价格溢价上体现出来。也就是说,实际损失在7.5%。
按照这个逻辑,即使我们在底价的基础上加上这部分,其综合楼面价也在8500元/㎡以下,这个价格于区域最高的10800元/㎡的楼面价相比,有近2000元/㎡的价格差。
特殊的时间,底价摘地,可谓是合适的时间。时间合适,我们再来看地点。
第二,正确的地点。
我为什么说这块地是正确的地点,因为这是一块“配套绝对成熟”的地块,我们先来看地块的四周楼盘的开发进度情况。
如下图:
项目的南部是滨河二小,这个小学在项目交房后一定是投入使用的。
项目的南边同时还有信保春风十里,目前已经交房;项目的东部为康桥悦榕园,目前已经交房;北面是绿地澜庭,目前已经交房;西边的海马清风公园,马上也要交房。一句话:周边小区均处于交房状态。
在很多非主城核心区的新城区,项目交房后最怕荒凉和没有配套,而中交的这2块地在摘地的时候,周边都是全部交房了2-3年的小区。也就是说:在项目交房的时候,周边将是一片成熟的社区,熙熙攘攘,配套成熟,繁华无限。
同时,加上项目北部的“滨河国际新城水街项目”预计也将和项目交房在同一时期交付运营,更是为项目在配套上如虎添翼。
成熟楼盘堆里摘地,可谓是正确的地点,再看地块禀性。
第三,一块好地。
很多人发现22和23号地的问题了:就是2个长条形,中间有一个狭长的绿化带。
这看似是一个不合理的规划,而其实,受益最大的就是项目的购房客户了。因为,这在无形中就要求2个地块中间做一个绿化带(公园),而这个绿化带地块的客户是可以间接享受到利好的,但这2块地却不需要开发商去买单。
如果不是2个地块+1个绿化带,而是一个地块,如果开发商在这一个地块中规划一个绿化带出来,这个绿化带的土地成本和绿化成本对于项目的客户而言是买单的。
所以,某种意义上可以说,政府替客户买单了一个绿化带。当然,这个前提一定是2地块被同一个开发商摘得,这样可以“统一规划”,否则,就不是有利条件了。海马和金地就碰到了这种情况。
合适的时间,正确的地点,摘得一块好地。
最后,为什么说又是完美的时机?我们来看一下,目前高铁线以西的滨河国际新城的土地出让情况。
如下图:
我们从上图可以看出,中交所摘的22号地和23号地是高铁线以西滨河国际新城最后的第2块地和第3块地,也就是说,中交之后,滨河国际新城高铁线以东,只剩1个地块了。
一直不明白,22号和23号地块为什么会以底价成交,一个区域后期的地块,竟然可以享受更成熟的区域配套,还可以享受比前期更优惠的地价,正是“危机中看到机会,机会中发现危机”的好时机,可惜,只有中交看到了这一点。
中交地产抓住了滨河国际新城最后的机会,同时,也是最好的机会,拿到二块相当优质的好地。再次恭喜中交。
随着中交的入驻,滨河国际新城拉开了2020年的续篇,滨河国际新城2020年的主题是:缺。敬请关注楼8下篇:《滨河2020:缺》。
(全文完)