【L8】盘点郑州七个品质孤盘

来源:郑州楼事八卦

单价36144元/㎡,总价1200万;
单价38709元/㎡,总价600万;
单价37974元/㎡,总价600万;
单价39316元/㎡,总价920万。
这是郑州东站建业天筑的二手房表现。
东区一直都是对配套偏爱有加的客户所关注的重点,而有经济实力、看中生活品质的人看东区房子都会看一看建业天筑。可是,看完会放弃,然后扔下一句就走了:
性价比太低。

【1】

感谢关注郑州楼事八卦(楼8)。
没错,我不否认这一点:建业天筑性价比太低。但同时,我却又十分不情愿坚定认为:它的价格不但不会降,而且会继续的上涨,甚至包括房地产市场的不景气时期。
为什么我情愿,却有坚定的认为呢?
天筑3.8万/㎡的均价已经到了北龙湖的洋房的价格水平了,也难怪大家都说它的性价比低,甚至是有价无市。从建筑景观用材上说,天筑和北龙湖产品并没有太大的区别,除此之外,北龙湖的核心竞争力是容积率和物业类型,天筑的核心竞争力除了配套。
但天筑有一个重要的价格决定因素:稀缺。
来看北龙湖:北龙湖的需求客户来自整个郑州市(及部分河南省)的顶级客户群,这批客户的数量本来就不多,而且近5年来,北龙湖一直在收割,所以它的需求量本身就不大。当然,也有增量,但在近几年经济并不是太好的情况下,整个增量显然有限,而且这个增量远远赶不上供应量。但它的供应呢?供应量很大,整个北龙湖密密麻麻的项目都是这些数量并不多的顶级客户可供选择的项目。也就是说,北龙湖的需求面小,供应面大。
再来看天筑:北龙湖之外的整个东区绝大多数的楼盘是以高层的形式存在,如果你是一个有品质有实力的购房客户,想在东区买一套房,能找到什么样的房子呢,拔来拔去就那几个小区。最重要的一点,未来东区产品的竞争力方面,“距离东站”的距离将成为一个重要的指标,而在东站附近,天筑是以一种孤独求败的局面存在,很难找到一个对手。由于总价段的存在,也许天筑的需求面也不大,但它的供应面确实极小。
做个总结:天筑是区域品质孤盘,它的“潜在需求量”大,郑州市想在东站片区买房子都会瞄准它。同时,它的“确定供应量”很少,它几乎没有品质对手,比它价格略低的是海马公园,虽然海马的市场价格表现不错,但同样在早期定位上是本质区别。与天筑的“需求大,供应极小”相比,北龙湖的“需求普通,供应很大”,这就形成了天筑的“区域孤盘”概念。
211高校的普通女孩一直都比普通幼师的仙女吃香。

【2】

我们可以把天筑这种产品定位为“区域孤品”。
何为区域孤品?满足2个条件:
第1、项目定位本身就是高端产品。在这里我们为什么要一直强调“定位”这个词,因为定位的时候是高端,它做产品的时候就会用很多好东西,而这些好东西的价值可能不会在后期表现中立刻释放,随着时间的推移,它的价值才会逐渐释放,比如大师的设计。而定位刚需或刚改的产品,项目一入市,基本上就把能有的价值都体现了。
第2、断崖式领先第二名。以项目为半径,3-5公里(50平方公里)范围内,产品和价格碾压第二名,为什么要这个,因为追求品质的人,有很多完美主义者,要,就要更好的,这样就变成了价格和产品垄断。这样,也就无形中持续推高这个项目的价值。
基本上,满足这二个条件,这个项目就成为了这个区域的品质孤盘,未来这50平方公里的人群,钱越来越多,而品质孤盘,就成为了区域内所有人的居住理想,如果蹦二下能够得着,他一定为使出吃奶的劲蹦二下。

【3】

那除了天筑,郑州还有哪些区域品质孤盘呢?随便聊聊。首先说明:没有北龙湖,北龙湖牛逼盘太多,属于群雄争霸,那里没有孤品,只有群魔。
永威上和郡
这个盘算是个例外。因为一它定义不是豪宅,二它并没有断崖式领先第二名。但永威的产品大多数属于:“初始本无意,常常成孤盘”,这可能就是态度的力量吧,正如这家企业成立之初,也是随意拿块地试试,没有鸿浩之志,但还是成了一番事业。永威的翰林居,翡翠城,东棠,当初也没有很高的期望,但最后都成了区域价格制高点。绿博组团至今拿不出一个“拿得出手的豪宅产品”,那么我们就给上和郡一点期望吧。
瀚海观象
观象在上市后价格大幅度的跳水希望不会成为其后期品质简配的理由,相比永威的低开高走,瀚海的盘大多数都是“高开低走”。很多盘常常如此,调调很大,但最后的结果往往不如开始的好。按道理来说,白沙是具备豪宅土壤的,但至今没有一个像样的豪宅,所以,我依然满心欢喜的期待着这个“古北壹号”的落地,加油吧,瀚海。
东润泰和
除了东区,老城区似乎很难滋生豪宅的土壤,甚至包括金水区,未来,随着学区房改革进入深水区并结束之后,这个李玮珉在郑州的首个作品的价格一定会站岗金水片区。
亚星观邸
亚星盘踞称王郑州西南几十年,业主几十万,如果不拿出一个高端产品,似乎不能给客户和区域一个满意交代。于是,观邸担任了这一重任,虽然豪宅土壤比金水、中原更糟糕,但亚星还实实在在的做了。
美庐湾
这是绝对的区域孤品,项目目前以2.8万/㎡的价格卖到一半,一算账才发现未售部分要加到4万/㎡才能实现前期的开发目标,可见康桥在这个项目投入的心血和金钱有多少了。
滨河国际新城
如果我们把郑州的每个区域都看做一个楼盘,那么滨河国际新城则是郑州的孤品:一是它定位高端、国际、科技。二是相比郑州其他几个方向的组团扎堆外,滨河国际新城在方圆几百公里目前没有对手。如下图。
(全文完)