北龙湖12号地停拍,疫情倒逼豪宅集体降价?

来源:房东俱乐部

FANGDONG | 房东俱乐会

撰文:慕容晏   美编:小樱   校对:塔夫

原定于2020年2月18日上午9点开拍的北龙湖12号地,被叫停了。

原因或许是,相关部门因疫情想“休耕”北龙湖;也或许因北龙湖房企有库存,叫停土拍有助于去库存,为提振楼市打响信号枪。

北龙湖12号地,可谓命途多舛,上一次12号地登场是恰逢地产深冬的2019年11月22日。

该地块共计119.36亩,比起155.9亩的龙之梦西苑,小了36.54亩,是目前北龙湖第二大地块。

2019年11月22日,参与拍地的房企最高出价28.4亿,折合楼面价20992.74元。相关部门判定该价格低于预期,故而流拍。

1

12号地位置优劣势比较

12号地位于龙湖中环东路东、南录庄街南,南临北龙湖龙尾河道,东侧与高铁线之间隔有宽约50米道路绿化带、龙湖外环路及高铁线西侧200米坡地绿化公园。

南录庄街实景图

11,12号地东侧绿化带实景图

12号地区位示意图

该地块与北龙湖南岸相比优劣势如下:

优势:

1、紧邻水景;

2、不太受龙湖外环路与高铁的影响;

3、土地面积大,设计施工腾挪空间大。

劣势:

1、周围配套不成熟;  

2、小区大门只能开西北门。

2

疫情对北龙湖区域影响

利好有7点:

1、北龙湖区域是三环内唯一没有发生疫情区域

确诊病例分布示意图

有人会说,北龙湖入住率低,人少,因此才没有感染的人。其实北龙湖已入住商品房户数不少,统计情况大致如下:

龙之梦西苑500户

龙之梦东苑1600户

茉莉公馆90户

正商善水上境290户

恒大悦龙台120户

鲁能公馆160户

建业海马九如府60户

正弘瓴10户

国投九栋50户

金领九如意10户

龙湖上第20户

龙兴嘉苑7000户

总计9910户,按户均3人计算,北龙湖已入住近3万人

郑州作为病例输入城市,多区均有患者出现,为何北龙湖无人感染?

第一,说明北龙湖区域运气好,是个名副其实的好地方;

第二,北龙湖办事处防控比市内其他区早三天,北龙湖区域封闭小区是在大年三十开始,郑州其他区域不少小区正月初三才开始。

1月25日,北龙湖街道上已悬挂条幅

由此可见,重金投入的北龙湖城市管理水平明显高过郑州其他区域。本次疫情是城市发展速度与城市管理水平的一次大考验。北龙湖无一感染人员出现,说明其水平是经得住考验的。

2、加快北龙湖业主入住率

北龙湖业主不缺房子,没有人是首套房。以往由于北龙湖配套尚未成熟,所以业主不急于搬家。但该次疫情期间业主们窝在家里一个月,想法必定会有大改变。

他们需要的好房子必须是满足好物业+好邻居+好区域的“三好生”,搬家速度必然加快。

3、利好北龙湖商业

北龙湖入住率提高,明显会对该区域商业发展注入活力。

4、北龙湖无一人感染,城市管理水平提高增强,吸引全省富豪

河南最好的医院郑大一附院就在北龙湖区域,一旦遇到突发疾病,就医迅速、便捷、专业,这也是对业主生命健康一份强有力的保障。

5、北龙湖2020年供货量减少,有助于现有项目去库存

由于疫情突袭,2019年至2020年所拍下的几个地块难出货。

金茂14号地

绿城11号地

中海13号地

建业27号地

建业25号地

北龙湖12号地

疫情之下,北龙湖各地产项目面临复工难,建材供给难,进度缓慢等诸多问题。如果2019年在开工6个月内就可以实现预售,那么2020年开工8个月也难以实现预售。

这样,北龙湖2020年会是去库存的一年。

北龙湖已入市项目库存、售价情况大致如下:

金茂府约70套,1500万-3500万/套

融创中原壹号院40套,2000万-4000万/套

永威上和院40套,1600万-4000万/套

正弘瓴10套,1500万-3500万/套

金领九如意15套,1500万-3500万/套

中建柒号院60套,1000万-2000万/套

正商祯瑞上境100套,1200万-2500万/套

正弘臻70套,1500万-2500万/套

康桥诸子庐60套,1600万-2600万/套

永威上和琚100套,,1800-4000万/套

保利珑熙50套,1000万-2000万/套

碧桂园豫府100套,1200万-2000万/套

海马青风院子60套,2800万-1亿/套

正商珑水上境100套,550万-800万/套

正商丰华上境280套,420万-600万/套

名门樾府120套,1200万-2200万/套

雅居乐御宾府70套,900万-1500万/套

荣盛华府20套,1200万-4000万/套

美林上苑+南院新供货350套,600万-1500万/套

金融岛高端公寓100套,800万-3000万/套

卢森堡中心大公府130套,300万-500万/套

恒大悦龙台60套,500万/套

正商善水上境30套,560万/套

茉莉公馆30套,500万-700万/套

以上合计库存2065套。

2020年北龙湖在无新增货供给的情况下,竞争激烈程度会低于2019年。2019年各项目的底价基本是2020年的底价。

6、疫情被认定为不可抗力因素,有助于北龙湖项目精品再打磨

北龙湖房子贵,自然违约金也高,这就会导致北龙湖各个地产公司成本增高。在过去无论如何也要赶工交付,如今政府已明确疫情视为不可抗力因素,那么就不至于再猛赶工期。各项目沉下心来,再打磨品质。

7、政策放松

有可能不限购、不限贷。降低利率已是趋势,利于改善群体上车。

利空有三点:

1、购买力下降。

2019年北龙湖到访客户约4000组,成交大约1200套。

本次疫情会导致客户量下降40%左右。尤其从事服装、地产、建筑等行业的客户将锐减,也就是客户成交变成800套左右。但会激发地市、县城客户新增200套。

2、房企成本增加,北龙湖多个项目的原材料和装修建材需要进口,加上工期拉长,成本增加。 

3、买房者信心下降,本次疫情对千万级大宗不动产的购房者信心影响极大,所以计算上信心不足将造成的影响,成交量会打折。

与此同时,2020年政策放水的意向明显,放水之后带来的刺激效果以及大家对抗通胀的心理,也会对销量提高产生一定作用。

综合来说,2020年最终成交量将在1100套左右。

3

疫情后,北龙湖将走向何方?

1、进一步夯实北龙湖作为河南富豪第一居所的王者地位。

2、产品将继续分化,入门级300万-3000万不同的购房阶层,前者买区域,后者买真正好房子。

3、别墅、叠墅、一楼带院带地下室、顶层带露台的产品将受到欢迎。本次疫情对北龙湖后续产品设计将带来新的设计理念。

4、户均面积大的顶豪和户均面积小的普通豪宅,将进一步拉开差价。

5、促进北龙湖物业发展。本次疫情考验了物业的服务能力,未来北龙湖物业服务将更加多元化,提供更多的增值服务。

6、促进北龙湖会所的变革。北龙湖会所将由展示性向健康实用主义变革,也就是说会所将增加健康管理等项目。

2020年是北龙湖的去库存年。在整体区域价值将更被认可、房企成本增加、入市新盘减少的情况下,不存在大规模降价的可能。

但受疫情影响,业主购买力和信心变动已是不争的事实,但会与供货量减少对冲掉。

2020年货币必然超发,作为优质资产的北龙湖房子值得及时买入。

经此一役,北龙湖豪宅买家对所谓的性价比会更坦然一些。

想要活得更舒服,活得更久,那就需要买更好的房子。

上期文章 —