展望 | 郑州购物中心的“新十年”

来源:郑州商业观察

总第932期

通过前面两篇文章,我们对过去十年郑州商业迈进购物中心时代做了回顾。从2009年印象城开启郑州购物中心元年,到近年来的城改/旧改热、地铁建设、新区开发进一步助推郑州购物中心实现快速化发展。可以说郑州商业市场历经过去十年的发展,不仅极大改善了购物及消费环境、品牌可选范围和级次,也同样为行业培育出大量的人才。
 
伴随着2020年的开启,郑州购物中心也将迎来一个“新十年”的发展期。伴随着城市地位的不断提升,产业的持续升级,营商环境的优化以及大批人才的落户,也成为了诸多全国性专业商企关注的重点对象。托尼主编在过去一年中先后为两个未进入郑州市场的港资及全国性专业商业地产发展商担纲顾问服务,也是深有感触。
 
那么接下来,我们就切入正题
 
过去一年,市场正在发生怎样的变化?
 
购物中心的经营开始逐渐出现两极分化的现象,并且愈发凸显。资源丰富、实力雄厚的购物中心客流旺盛、经营红火;而大量规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵游勇”式购物中心则是苦苦支撑,面对未来仍是一片的茫然。
 
头部企业在这一过程中,业绩不断提升、品牌不断优化的同时也做出了对未来购物中心模式的思考与探索。虽然这其中大部分的探索与创新都是没法更大范围的去复制或规模化发展,但有一点值得我们赞许的是,各个头部企业们都在状态最好的时候整合内外最优资源为市场带来足够创新、足够新颖、足够令人为之振奋的作品。这其中对于消费者而言是一次全新的体验之旅;对于品牌零售商而言是与购物中心运营者的一次共同修行。

香港K11 MUSEA 打造博物馆零售主题,强调空间艺术社交场

香港K11 MUSEA实景图

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亮点:

 
  • 历时十年开发,融合了超过100位国内外艺术家、建筑师、设计师和环境师的力量,使得整个商业空间融合创意、艺术和文化;

  • 通过引进概念店、旗舰店、限定店或首店,向顾客传递品牌的传承、匠心与创新。当中包括现代艺术博物馆旗下设计商店MoMA Design Store(大中华地区首家、亚洲地区面积最大门店)、逾300年历史的英国品牌Fortnum&Mason(亚洲首家商店及餐厅)等;

  • 为热爱艺术文化的千禧一代缔造创意沟通与思维碰撞的文化零售新地标;

北京SKP-S 承载了其拓展年轻客群的使命

北京SKP-S实景图

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亮点:

 

  • 每个店铺的店招均采用了统一的设计风格,包括品牌的字体及表现形式也都统一用黑底红字样式+LED进行呈现;

  • 每个店铺的店招均采用了统一的设计风格,包括品牌的字体及表现形式也都统一用黑底红字样式+LED进行呈现;

  • 项目整体主打“火星上的博物馆”主题及概念,并通过未来农场仿生羊、火星登陆舱、太空探测车、两个交谈的“火星基地建设者”等装置和DP点打造进一步夯实项目主题;

 

长春 这有山 一座市内的山丘景区小镇,融合文、商、旅

 

长春红旗街 这有山

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点:

 

  • 打破传统购物中心的布局与业态组合,通过博物馆群、半山客栈、文创街区、特色美食、街市文玩、影剧院、山洞酒吧等业态组合,打造成为别具一格的城市微度假平台、社交目的地;

  • 把“山”与“购物中心”两种截然不同的产品结合在一起,使得人们不用离开城市,就能找到心中的诗与远方;

上海 华润时代广场 走进生活歌剧院

上海华润时代广场 实景图

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亮点:

  • 开业20年的老项目历时一年全面升级为融入艺术性的购物新地标,整整9层的全新购物中心犹如一个高级的歌剧院;

  • 与品牌共同成长,打造出多个新概念店,如西西弗书店·TIMECROSS、POLLEN、内外首个独立的运动品牌店、seesaw生活方式概念店等;

  • 一楼的超大橱窗内不是大幅广告,而是与整个项目的定位相呼应,尽显艺术氛围的橱窗展示;

  • 鲜花、美甲、Liberty等多个主题空间的打造;

上述列举的四个2019年开业的商业项目,虽然地域不同、体量不同、操盘背景不同,但有一点相同,都打破了常规做购物中心的做法,形成了某种跨界或模式叠加,并造就出了与当下市场截然不同的产品。

我们可以视其为一种新物种,也可以将其奉为某个维度中膜拜的对象,但也都如早些年我们所看到的太古里、新天地、芳草地一样,具有特有的唯一性且很难被复制。同时,打造出这样的商业项目还要具备几个必备的技能项目位置好商业资源丰富有非常扎实的商业经营功底懂商业设计知道如何使用各种类型的顾问公司资金充裕

郑州购物中心时代的“新十年”
 
因此,回归到郑州商业这一市场维度来看,接下来的“新十年”对于购物中心而言一定会逐步进入到精细化运作的阶段,在这一阶段会对各个项目的梯次和受消费者青睐程度进行再排位、再分配;同时,也会有更加符合市场化特质的优胜劣汰;最终,是升级与提质的过程。并最终形成新的市场格局。
 
纵观郑州的城市发展规划及格局,在去年提出了“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的优化城市功能布局的方针后,城市的发展目标更加明确了,也同时为接下来的城市商业发展点出了发展方向。
 
我们都知道历经上一个十年的发展,郑州商业由过去的单核商圈,逐渐形成了今天我们所看到的一核(二七商圈)一心(花园路商圈)多板块联动(多个区域型商圈)的商业格局。那么在新的十年又会有哪些现象是现在我们能够预判到的呢?
 
随着城市的进一步发展、常住人口数量的增加及大批人才的引进落户,将会激活更多的消费需求,进而带动现有的城市商业升级与区域空白填补。

其中:

 

  • 二七商圈将势必将围绕“城市更新”与“历史文化”等元素进行有序的升级;

  • 花园路商圈同样面临新增供应量下降,存量市场升级的问题,同时其与二七商圈的竞争也将成为新十年中第一个五年里的主要话题;

     

  • 郑东板块将伴随着由“以城带产”向“以产促城”的转变,进一步形成对全市发展引领带动的作用,根据现有规划其未来预计将会形成板块内多商圈组团,包括已经初现雏形的如意湖CBD商圈、高铁西广场商圈,以及将会陆续形成的北龙湖商圈、高铁东广场商圈等;与此同时,郑东板块未来或许还会出现与现有城市最顶尖商业项目的“掰手腕式”产品;

  • 高新板块、经开板块的特殊在于其规划之初都是典型的“产城”,历经几轮的发展逐步形成现在我们所看到的多元化发展。例如经开区,在过往数年的发展历程中接连抓住了跨境贸易、自贸区等发展机遇,进而带动了其从最初的进出口加工区到商务区的转变,从工业企业到金融、服务业的全产业链扩展,以及从区域核心到国际交流平台的蜕变。随后伴随着其进一步城市化的发展,大量人口的导入,现有的商业及购物中心也将开始进行有序的升级。例如高新区在过去十年其商业发展从1.0时代的沿街底商、超市卖场,到2017年朗悦公园茂开业后的商业2.0时代,再到新十年中随着高新·万达广场、高新·正弘汇购物中心、保利文化广场等标准购物中心产品的开出必将引领整个区域板块进入全新的购物中心3.0时代;

  • 管南板块未来的商业供应将会在紫荆山南路、宇通路有一轮集中供应,包括绿都紫荆华庭、永威城、绿都澜湾都将陆续推出购物中心项目;

  • 西区板块则会在现有的棉纺路商圈、秦岭路商圈下继续向西扩充,随着全国少数民族运动会在2019年的顺利举行,常西湖新区的进一步发展,未来这里也注定会形成新的产业办公居住集群与商业组团。此外,随着中原华侨城、荥阳华侨城、荥阳新城吾悦广场的陆续开出,还将继续形成新的区域商圈及都市文商旅集群;

 

而在未来的城市购物中心竞争中,硬件好、运营体系完善、多金、多人才、多创新的项目一定会突出重围,进入到城市的第一梯队。

 

正如大悦城控股总经理助理/大悦城地产总经理周鹏在6年前接受媒体采访时所谈到的那样:销售额并不一定能够很好地反映购物中心的健康程度,只是其中一个重要的维度,更多时候客流指标比销售额更为重要,尤其是对购物中心而言,把有共同属性的客群聚集到一起,通过增强他们的黏性和依赖度,打造一个有品质、能交流的生活社区。从这个意义上来讲,购物中心不是经营销售,而是经营客流。

郑州城区未来主要购物中心项目供应分布图

制图:郑州商业观察

<全系列完>

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