四维分析法,详细解读二七新区、管南新区大南城发展及楼市逻辑!

来源:东哥探盘

今天说说南边。大南城组团。

这个大南城组团是东哥我创造的概念。其实,他包含二七新区组团管南新区组团

这个大南城组团的范围是:

北边界:南三环;

东边界:机场高速;

南边界:南绕城高速;

西边界:郑密路。

(其实这个郑密路不完全准确,只是他和机场高速形成对称,形状更好看。严格意义上应该是长江路延长线——尖岗水库范围内。这里也属于二七新区,主要包含的有亚星、祈福、绿地城几个楼盘。)

在我做的郑州房地产组团格局分布图里,北边有个【大北区组团】,他指的是连霍高速以北,京广铁路以东,黄河以南,中州大道以西的区域。

大北区组团,南边对应的,就是大南城组团

严格意义上,大南城包含南三——南四——南五环范围。

虽然南五环是祥云路,我们可以简单理解其为是南绕城高速。因为南绕城和祥云路之间的范围属于【南龙湖组团】

各位明白这个逻辑了吗?

大南城组团(二七新区+管南新区)的房价和大北区组团的房价差不多。

大北区目前高层房价在11000——17800元/平米之间,主体在12000——16000元/平米之间。

大南城目前高层房价在9800——15500元/平米之间,主体在11500——15000元/平米之间。拉低价格的是正商智慧城。虽然行政归属上正商智慧城属于新郑南龙湖,但因为其在南绕城以北,我把他划到了大南城组团范围内。他的高层产品价格不贵。

很多人在南和北之间痛苦的选择。二选一,不知道如何选。

但今天本文不探讨南北之选,只呈现二七新区和管南新区这两个区域的发展逻辑和楼市现状。

我们先熟悉这个区域的路网。

东西路(从北往南):

1、南三环快速路;

2、环翠路;

3、环翠路——宇通路——鼎瑞街;

4、渠南路;

5、鼎盛大道;

6、南四环快速路;

7、浔江西路(豫一路)——经南十五路(滨河国际新城);

8、南绕城高速辅道;

9、南绕城高速。

南北路(从西到东)

1、长江路南延线;

2、启福大道;

3、郑密路;

4、嵩山南路;

5、大学南路;

6、京广快速路;

7、紫荆山南路;

8、中州大道南线;

9、郑新快速路;

10、豫兴路;

11、紫辰路;

12、金岱路(郑尉路);

13、东三环延长线——中华路;

14、机场高速。

你必须了解这些路网,才能明白、知晓、洞察大南城组团的区域价值。

这些路,有的修通了,有的是规划,有的修了一半。

错综复杂,必须到现场才能明白。

前天,我驱车在大南城组团行走了4个小时,重新踏遍了每一条路。

感触如下:

1、目前大南城组团城市形象变化很大。二七新区大部分城中村已拆迁完毕,多个回迁房已经入住,楼下车辆已停满。一些新路修的很好。管南新区大部分城中村和物流市场拆迁完毕。

2、管南新区的路网在变化中。还有多个市场和都市村庄没拆除。

3、南四环快速路还没整体贯通。南四环部分路段可以上高架。

4、从南三环开始,紫荆山路部分修通。与南龙湖之间还有1.6公里没通。

5、宇通路西边修到管南新区和二七新区交界处断头,东边到京广铁路线处断头。

6、鼎盛大道只修了大学路到京广快速路的1.5公里。

7、大学南路的城市形象最好。京广快速路最便利。

8、中州大道南延段一段路还没开修,原始面貌。但可以通车。

9、京广铁路东边的并行线紫辰路修的不错。但因为南四环快速路,到此处断头。南边修了部分,和中华路还没连通。

10、金岱路因为地铁4号线和南四环修路,目前断行。

11、管南新区南四环以南大片空地,待开发和施工。但都名花有主。

整体而言,二七新区比管南新区发展早,但管南新区后来居上。目前两者齐头并进,并驾齐驱。

我们看二七新区和管南新区,可以从【大南城组团】的角度一并去看待。

我们知道,二七新区和管南新区没有一个严格意义上的分界线。——其实,严格意义上分界线非常绕。看下图蓝虚线红箭头位置:

二七新区和管南新区的最大区别是什么呢?

我觉得没本质区别。

如果硬要说区别,就是【西】和【东】的区别。

这个很有意思。恰恰是西和东的区别,导致目前二七新区和管南新区的房价差异。

因为管南新区离郑东新区距离近。郑东新区提供了大量的就业机会。

从房地产组团划分角度,我们就以京广快速路作为二七新区和管南新区的分界线吧。

我们再换一个角度看。

看下图:

我们以京广快速路作为东西分界线,左边蓝色背景的是二七新区组团,右边黄色背景的是管南新区组团。

我们再以南四环快速路作为分界线,可以把大南城组团拆解为四个象限片区:

1、西北:二七新区北片区。

2、西南:二七新区南片区。

3、东北:管南新区北片区。

4、东南:管南新区南片区。

这样拆分,我们看这个局会看的更明白。

在这里,我问各位购房者两个问题;

1、你真的很介意二七区和管城区的户口区别吗?

2、在你购买南城房子的心理过程中,南四环对你的影响有多少?——四环外和四环内。

你先不回答,我继续说。


目前,二七新区组团大概有12个住宅楼盘在售。

其中,

二七新区北片区:

1、郑州绿地城(高层、精装)

2、亚星金运外滩(高层、毛坯)

3、亚星观邸(高层、毛坯)

3、泰宏建业国际城(高层、毛坯)

4、盛润运河城(高层、洋房、毛坯)

5、郑州华侨城(高层、小高层、洋房、毛坯)

6、绿城柳岸晓风(新盘待售)

点评:

这些盘里,亚星金运外滩、泰宏建业国际城、亚星观邸、郑州绿地城已经是销售N年的老盘了。没办法,盘太大,占地上千亩。每个项目分为安置区、分期开发甚至到七期。但很多已经进入尾声阶段,后期供应量已经不大。

目前,郑州华侨城和盛润运河城关注度比较高。

郑州华侨城目前开发的是一期原岸,产品有高层、小高层、洋房。

房价是高层13000,小高层13200,洋房16000。

目前盛运运河城销售的是二期玫瑰园,有高层产品,有洋房产品,有待售的叠墅产品。高层价格大概是13500。

二七新区南片区:

1、万科大都会(高层、洋房、精装)

2、昌建翡翠苑(高层、毛坯)

3、金地正华漾时代(高层、精装)

4、旭辉有园(高层、精装)

点评:

这个区域,基本都是品牌开发商。除了万科大都会,其他盘体量均小。

目前万科大都会已经开发到五期,产品为高层、洋房。价格在12800元/平米左右。

据说,2020年项目最后一期六期要推出,产品形态还是高层。

旭辉有园在售产品是135平的四房,小高层。目前价格为13500元/平米。

整体来看,二七新区目前在售主要楼盘也就这10个。短期内也没新增楼盘供应,区域楼市进入稳定期。

目前区域房价主要在12000——13500元/平米之间。

南四环以南和南四环以北的房价差异性并不大,具体楼盘定价还是以楼盘品质和是否精装为标准。

管南新区的楼市格局很清楚。

偌大的管南新区楼市,其实就是几个大盘楼盘组成。

1、8个城:永威城、绿地花语城、富田城(九鼎公馆、九鼎华府)、融创城、正商生态城、正商智慧城、碧桂园名门时代城以及基本卖完的正商中州城。

2、绿都系:绿都澜湾以及卖完的绿都紫荆华庭以及后续的宇通厂地块。

3、康桥柴郭地块。

4、中华路东南方向的少林开元盛世文化产业园。基本确定由碧桂园开发。

5、在金岱产业园还有个新城地产的项目。具体规划待定。

这个区域还有其他几个城市资源:

河流:十七里河、十八里河、潮河及南水北调运河。

大学:黄河科技学院。

火车站:小李庄火车站。

目前整个管南大概也就以上十几个楼盘在售。但每个项目体量巨大,未来整个区域供应量一直源源不断。

这个区域的房价,大概几个阶梯:

1、12000元/平米以下:正商生态城和正商智慧城的高层。

2、12000——13500元/平米之间:融创城、碧桂园名门时代城、富田城九鼎华府、绿地花语城。

3、15000元/平米以上:绿都澜湾、永威城、富田城九鼎公馆。

【紫荆山南路南水北调桥上往北看绿都澜湾,气势恢弘】

整体上来看,南四环以南的楼盘,比南四环内楼盘便宜1000——2000元/平米。

整体上,区域房价突破15000元/平米的楼盘房源,主要存在于永威城、绿都澜湾、富田城九鼎公馆三个盘之间。

之所以能够突破15000元/平米,并不代表区域整体价格到达15000元/平米,需要个案分析。

譬如,绿都澜湾房价高的核心原因是尾盘,位置好,已经开通的地铁口,八中分校+创新街小学。

永威城房价高的核心原因是:永威品牌和实打实的品质。

富田城九鼎公馆房价高的核心原因是:即将开通的4号线地铁口、距离南三环近和看得见的品质。目前在售的是三号院,均价15500元/平米。

以上,都是事实。

目前,区域内正商生态城在售的产品是高层和洋房。高层价格11000元/平米,洋房价格13000元/平米。

正商智慧城在售产品有高层、洋房、联排。高层均价9800元/平米,洋房均价13000元/平米。

绿地花语城在售产品高层价格在13000元/平米。

富田城九鼎华府在售产品为高层。价格在12000——13000元/平米之间。

融创城价格目前透漏的还是14000元/平米。精装。

很多人说东哥说南边说的少。

其实,并不少。

只是因为,我觉得大南城这两个组团的楼市逻辑很清晰,不需要那么多赘言。

二七新区、管南新区,只需要埋头苦干,快速发展,就好了。

我说下我的几个观点吧:

1、二七新区管南新区,北和南三环内主城区无缝对接,自然外溢,这是优势。这也是很多刚需客户看中这里的核心原因。

2、这两个区域目前急需改善路网结构,打通天然交通屏障,包括管南新区和二七新区之间的路网连通,和南三环内的路网连通,跨南水北调运河的路网连通,跨南四环的路网连通,跨京广铁路之间的路网连通。

3、区域内需要尽快多建学校,多建商业网点,多开通公交。这三个是刚需客户最需要的城市配套。

4、区域内需要预留部分产业用地,能够给未来区域内居民就近就业机会。否则,这里就是堵城。

5、不要过于夸大小李庄火车站的作用,他只是一个普通客运站。而且,从修建改造到运营还需要至少三年时间,甚至更远。

6、十七里河、十八里河的改造,迫在眉睫。这是改变区域城市形象的关键点。

7、这个区域存留的物流单位,还是要彻底赶走。不然,又会集聚。管南那几个城中村,需要尽快拆除,改良区域形象。

8、据说,很多周口人、许昌人、驻马店人、南阳人喜欢在这两个区域买房,因为离老家近。这是好事。开发商需要迎合。

9、大量的10000——13500之间的房价,也算是郑州五环内房价比较低的区域了。刚需客户、南城刚改客户、地缘性客户可以选择。如果,你只是住的话。

10、区域内还有大量土地,未来发展完全成熟还需要5——10年。

11、东强西美北静南动的【南动】其实指的不是这个区域。

12、目前这两个区域的客户普遍以地缘性客户和刚需客户为主。这是事实。你看这个区域楼盘的户型面积就可以看出来。144平米以上的房子,很少很少。135平米的三房已经算是大户型。四房比较少。大户型不好卖。你看看亚星观邸和融创城的大户型。

13、二七新区的偏改善客户往西走到常西湖新区了,管南新区的偏改善客户到滨河国际新城了。你说我说的对不对?

14、短期内,7号线拯救二七新区,4号线拯救管南新区。而已经开通的2号线及延长线,最大的受益者只是绿都紫荆华庭和绿都澜湾。其他地铁还遥遥无期。哦,还有可能的是12号线延长线。

15、18年前,我去现在管南新区的黄河科技学院找高中同学玩。那是历经千险万阻,需要跨个村庄才能到学校。

后来,我又见证了整个郑州南城的变化。

曾经一望无际的物流和批发市场,拆迁完毕,让人唏嘘不已。

而十八里河立交桥的修建,修了五年之久。

曾经,宇通大厦是区域内唯一的高层标志性建筑。

二七新区和管南新区是郑州市区的南大门。如果多年没来郑州的人现在突然到访,会惊讶不已。

16、二七新区和管南新区的南边,是南龙湖组团。房价普遍在10000元/平米以下。其买房客户,是另外一个群体。

这个局,你看明白了吗?

仔细品读下图。

备注:
本文图片部分实拍,部分来源于网络。
本文仅供参考,楼盘价格信息以开发商公布为准。

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