金水北区:一个形象并不完全高大上的区域,房价为何伫立郑州中高位?

来源:东哥探盘

今天,东哥开说金水北区组团。
为了写这个文章,大前天我驱车在风雨中转了近4个小时,东西向,南北向,一条路一条路又走了一趟。
因为,只有实地调研才有发言权。
调研完,我发现:我对于这个区域,既熟悉,又陌生。
熟悉的是,在过去20年里,我对这里太太太了解了。经历过北三环的水泥路,体验过陈寨庙李的繁华,16年前喝过国基路边的北舞渡胡辣汤竟然在2年前发现他还在;见识过海洋馆的开建,目睹过国基路北的麦田,知道21世纪社区曾经的崛起,经历过家和万世“中原首家TOWNHOUSE别墅社区”的出炉。包括现在,每天行走在北三环感受城市的拥堵与喧嚣,触摸陈寨庙李拆迁后的荒凉与萧条。
而陌生的是:前天走的一些小路,我突然发现过去20年我一次都没走过。表面繁华的背后,还有很多地方是原始杂乱,污水遍地,电线杆林立。
用此文,记录我观察、思考的金水北区组团及整个区域的楼市逻辑。为你的置业买房提供一线情报。
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金水北区组团,顾名思义,主体上他指金水区北部范围。
金水北区这个北,指的是北三环以北。但实际上,这个组团范围,还包含部分惠济区的地盘。
金水北区组团:
西起京广铁路,东到中州大道,南到北三环快速路,北至连霍高速。
他,属于北三环外,北四环内。
他北边是连霍高速北的大北区组团,东边是赫赫威名的北龙湖组团,西边是过了京广铁路西三环北延线的老高新区组团,南边则是三环内老城区金水组团
当十几年前南三环还不存在、南二环航海路还有很多庄稼地时,这里已经有成熟路网,有独立配套,有小香港陈寨庙李,有长兴路综合投资区”,有别墅小区。
所以,当很多人诧异目前这里房价1.6万起步甚至房价高达2万多时,其实这一切都是有原因的。
【东哥城市资源占有】理论,我详细呈现这个组团的城市资源占有。
也许这能解开金水北区组团房价高的谜底。
先看路网。
东西向:
1、北三环快速路;2、国基路;3、三全路;4、新龙路;5、连霍高速。
南北向:
1、京广快速路;2、江山路;3、长兴路;4、金杯路;5、索凌路;6、丰庆路;7、文化路;8、花园路;9、中州大道。
大学:
郑州大学体育学院、华北水利水电大学(老校区)
医院:
郑州大学第一附属医院惠济院区、金水区总医院
河流:
东风渠、魏河、贾鲁河(一小段)
商业:
既有营业商业:
宜家家居、YOYOPARK购物公园、北环家乐福、三全路裕华广场、普罗旺世商业街、索凌路北京华联、宏达街华商万汇城、郑州信基建材家具城、郑州1908商业街。
【宜家商场】
【中原首个社区星巴克——普罗旺世地中海商业街】
规划商业:
丹尼斯国基路商业、美盛庙李陈寨后期商业、美景美境商业街、瀚海思念城商业、名门翠园商业、柳林刘庄改造保利商业、郑州金水自贸区商业、老鸦陈改造商业、北三环江山路东商业体。
【名门翠园商业中心】
公建配套:
河南省体育中心、郑州海洋馆、金水区市民公共文化服务活动中心、郑州客运北站、郑焦城际南阳寨站。
地铁:
地铁2号线(已开通)、地铁3号线、地铁4号线、地铁7号线、地铁22号线(规划)。
中小学:
知名中学:
郑州一八联合国际学校(私立)、郑州市第七中学、郑州市勤礼外语中学(私立)、郑州市十二中学、郑州冠军中学、郑州龙门实验学校、郑州市第七十七中学、郑州市第七十六中学、郑州外国语中学教育港湾校区(规划)、长安路中学(在建)、中方园双语学校。
知名小学:
一八国际小学(私立)、江山路第一小学、老鸦陈中心小学、银河路小学、郑州丰收小学、丰庆路小学、四月天小学、金水区艺术小学、金水区艺术小学宏景校区、金水区枫湾小学、郑州市文化路第一小学翰林校区、长安路小学(在建)、纬五路一小教育港湾校区(规划)、郑州市瀚斯大外语小学(私立)。
相信各位看完以上信息后,就算是外地的朋友也会发出一声感慨:
哇,这个区域不错了。这么多这么好的城市资源。
是,这个片区是有历史沉淀的。只是,这个沉淀周期并不长。20年。
大概是从2000年以后开始的。
除了这些,未来还有两个重磅项目要改变整个区域形象:
1、保利刘庄柳林改造城市综合体;
2、郑州金水自贸区“郑州国际金贸港”。
保利项目就先不说了,今年可能动不了。说下郑州国际金贸港。
我们知道,最终定下的郑州自贸区,在金水区有一狭长区域。他位于魏河新龙路以南,目前的天荣建材城地带。
郑州国际金贸港项目,包括商务办公、会议展览、配套商业、国际酒店、服务式公寓等,未来会成为金水北区的新地标。
他瞄准高端服务业和新兴产业,构建以总部经济为核心引领、以新型金融服务和国际商贸为主要特色、以互联网科技为先导培育、以国际商务服务为配套支撑的多元化、多层次生态体系。
以下是项目效果图:

确实,这个区域是和三环内金水老城区组团无缝对接的。
江山路、丰庆路、文化路、花园路在2000年代已经贯通。这种节奏,从21世纪社区、中方园社区2000元房价时代已经开始。
这个区域,东西长7公里,南北长4公里。
回头来看,因为历史原因,金水北区其实是没有规划的,自然蔓延发展。
有四个特征:
一,因为没有整体规划,导致这28平方公里没有明显的城市功能分区,城市公共配套不够集中,公园太少。
二,因历史原因,区域除了和南边老城区的路网贯通良好外,其他方向路网并不顺畅。
比如,向西目前只有依赖连霍高速和北三环才能到达高新区。
目前三全路跨京广铁路到达高新区的路,不通,规划的宏达路到达高新区的路,不通;更不用说传说十年之久的【新龙路】,因其没修,因魏河没修理,导致魏河两岸城市形象脏乱差。
其实,还有一条路,更应该向西打通:国基路。只可惜,国基路到达江山路后,被河南邮政商学院的单位阻隔。人家手续合规,不能拆掉。只能成为遗憾。这个痛,高新区感受更深。
而南北向的路,因为魏河,因为连霍高速,因为贾鲁河,支路更是缺乏连通。
比如,我们要知道:
长兴路连通的是连霍北大北区组团的清华园路、金杯路连通的是连霍北大北区组团的固城路、索凌路连通的是连霍北大北区组团的金河路、郑州七中西边的那条新路叫香山路,和大北区的香山路是要连通的。
说明:上图显示的就是索凌路跨魏河工程。红线处就是魏河及未来的新龙路位置。前方是名门翠园安置房。
三,这个区域的发展史,其实是一部城中村改造史。
话说,这个区域在过去20年,一直完成的就是城改进程。
比如,我们知道的陈寨庙李村由美盛地产开发,也就是现在的美盛教育港湾;
陈寨首批改造,由美景地产完成,也就是现在的美景美境。
西史赵村由信和置业开发,也就是现在的区域第一盘普罗旺世;
王寨村由原来的利海地产开发,后来绿地接手,也就是现在的绿地璀璨天城;
二十里铺村由名门地产开发,也就是现在的名门翠园;
琉璃寺村由瀚宇地产开发,也就是现在的瀚宇新城和瀚宇天悦;
张家村由瀚宇地产开发,也就是现在的瀚宇天悦城;
路寨村由绿地开发,也就是现在绿地云都会;
柳林沙门村由碧桂园开发,也就是现在的碧桂园天麓;
马李庄由泰山实业开发,也就是现在的泰山誉景;
杓袁、刘庄、柳林部分由保利地产开发,也就是现在的保利海德公园和后期。
还有一个没找到金主的老鸦陈。这个城改项目曾经升龙接触过,恒大接触过,永威接触过,远洋接触过。据说因为安置区太大、开发区太少算不过来经济账,导致目前还没进入实质性开发阶段。目前安置房在盖,部分已经封顶。
四,这个区域经济适用房、安置房、小产权房太多。
从江山路开始往东一个社区一个社区数,你会发现这个区域有很多低品质的经济适用房和安置房。甚至,还有不少小产权房。
而这些房子,成为历史的证明,伫立在这里。
安置房自不多说,上面说的十几个村自然需要有安置房原地安置。
但还有那么多品质很差的经济适用房破坏了城市形象。
你看看这么多的名字:
清华紫光园、园田花园、聚福园、国瑞静香园、中鼎花园、安泰银河、安泰新龙、裕华美欣……
这,都是历史的痕迹。
而现在的安置房标准和品质相当高了。比如美盛教育港湾的安置房,比如美景美境的安置房,比很多商品房小区都好。
五,汽车销售、批发、配件遗留痕迹。
这个问题,主要说的是花园路沿线的柳林、刘庄片区。
在过去,因花园北路交通便利,这里自然形成了路两边的汽车销售公司、汽车零配件市场。
我相信很多人印象深刻:
从北三环开始沿花园路北行,两侧从汽配大世界到商堡汽配装饰城,从新纪元汽车服务公司到天荣汽配城,从天道汽贸到花园汽贸城,包括蔓延到西边文化北路的北方二手车市场,这些大大小小的汽车文化痕迹,还是很重很重。
这种现状带来的其实是乱和不规则。但,我们这个城市又需要这些,短期内不会改变。
未来,我相信他们都会迁出。
以上,这五个因素,造就了区域城市形象不好的一面。
但,唯一好的一点是:这个区域不缺人气。无论是过去城中村时代,还是现在的局面,区域内人声鼎沸,路上停车遍地,路边餐馆美食成堆,烟火气十足。
我们也不要太高雅。老百姓,要的就是生活和便利。
说下这个金水北区组团的楼市。
先说存量房。
经过统计,这个区域楼盘社区约有120个左右。
而真正我们知晓熟悉又有几个呢?
普罗旺世、金蓝湾、裕华第九城市、新希望澳园、阳光嘉苑、丰庆佳苑、中方园、四月天、正商世纪港湾、天伦水晶城、瀚海泰苑、小城之春、建业枫林上院、瀚宇新城、瀚宇天悦、汉飞城市公园、花半里、鹿港小镇、康桥朗城、和昌悦澜、风雅颂天骄学府、21世纪社区、国泰罗马假日、森林阳光花园、家和万世社区、琥珀名城……
很可怜,偌大的范围,真正能提起来有一定知名度的商品房住宅小区,也就这20多个,还不到总量的1/4。
余下的,就是单位房、家属院、经济适用房、安置房、小产权房……
关于区域里的二手房价格,我和多个二手房中介做了深入交流。
目前区域二手房房价Top10小区是:
普罗旺世、康桥朗城(16500)、和昌悦澜(16000)、瀚海泰苑(17000、小城之春(18000、琥珀名城美树馆(16000、金蓝湾(15000、建业枫林上院(15500、九锦台(14500、田园新城(14500
目前区域二手房成交量TOP10小区是:
普罗旺世、和昌悦澜(16000)、丰庆佳苑(14000、汉飞城市公园(14000、阳光嘉园(12500、21世纪社区、花半里东区(12500(小户型)、天伦水晶城(14500、康桥朗城(16500、正商世纪港湾(14500
(排名不分先后,以上价格作为参考。)
以上价格数据略保守,基本参照的是实际成交价。实际中报价普遍比这个略高500——1000元/平米。
二手房交易是很个人化的事,没有统一的一个价格标准。
毫无疑问,普罗旺世社区是金水北区组团二手房绝对的品质和价格霸主,无人可撼动。
他不只是这个区域的老大,在整个郑州二手房楼盘里也是名列前茅。
我给很多想在北区买二手房的朋友推荐过普罗旺世。
普罗旺世自2003年开发销售,目前基本销售完毕,共分7期。产品形态涵盖多层洋房、小高层、高层、联排别墅、商业街、商铺、学校等。
目前普罗旺世二手房实际成交价房价大概如下,可以参考:
一期温莎城堡22000元/平米(洋房),枫丹白露32000元/平米(别墅),香榭丽舍35000元/平米(别墅)。
二期罗曼维森东苑洋房20000元/平米,二期西苑洋房21000元/平米。
三期佛罗伦斯东苑洋房20000元/平米,二期西苑洋房20000元/平米。
四期塞纳维斯整体均价21000元/平米。
四期高层分两种:临国基路高层便宜价位区间是18000—18500元/平米,中间新公园高层价位在22000—23000元/平米之间。
四期洋房平层19000—20000元/平米,复式:20000—21000元/平米。
五期22000元/平米。
六期波特兰18000元/平米。
七期温泉别墅30000元/平米,温泉大宅大平层25000元/平米。
其实,这个区域还有很多的10000——13000元/平米之间的老破小老破大房源。
这些房子质量确实略差。要么年代久远,要么建材配置很次。但,生活配套很完善,生活很便利,烟火气十足。
我也很纳闷:
那些天天说房价高、郊区远的刚需买房者为什么不买这些便宜二手房呢?
其实,看懂了金水北区组团的二手房逻辑,就能看懂这个区域的新房逻辑。
很多人不愿意买二手房。现在说说新盘。
目前整个区域在售住宅新盘和待售住宅新盘主要有:
当然,除了这个10个之外,还有绿地璀璨天城,所剩房源不多;还有丰乐奥体公馆,小开发商盘,就算了吧。还有保利海德公园,但目前所推出的房源主要在连霍北,我把他划入到了大北区组团,其实属于金水区。美景美境的一期基本售罄,据说后期还有地块,今年有可能推出来,产品未知。
除此之外,未来还有两个项目值得期待:
1、保利的刘庄和柳林改造项目;
2、老鸦陈改造项目。但金主是谁目前未定。
篇幅有限,如果楼盘一一介绍,文章就太臃肿。以上各楼盘的详细信息就不多说了需要了解的可参看【东哥探盘】公众号历史文章或【东哥好房+】小程序,里面有详细信息。
目前这10个盘,万科江山府、碧桂园天麓、旭瑞和昌优地(初定)是精装,其他皆为毛坯。
组团内规模体量最大的盘是美盛教育港湾,也是教育配套最完善的盘。
整体区域新盘价格因具体地段、规模、资源占有不同,房价在15600——20000元/平米之间。万科江山府部分大户型和瀚海思念城楼王价格达到23000元/平米左右。
以上产品皆为高层。无洋房产品供应。
很有意思的是,到目前为止,普罗旺世二手房的房价,依然是这个区域新房要超越的标杆。
从目前来看,在郑州整体房价不大涨情况下,20000元/平米的均价依然是区域各新盘短期内难以超越的坎。
好,假设以16000——20000元/平米作为整个区域新房的价格范围,有几个问题我们要看明白:
1、区域内新房16000元/平米价格的底,是区域内80%二手房房价的顶。
2、同样处于三环四环之间,金水北区组团16000元/平米新房房价的底,比南三——南四环之间大部分新房楼盘房价要高。
3、16000——20000元/平米是高于郑州整体均价14500元/平米的。
4、随着组团内各城改大盘今年【更好位置房源的推出,今明两年3号线4号线地铁的开通运营,区域内新房房价还会往上走。
这里面的价格上行微观因素很多,注意理解我说的【更好位置房源】的意思。
5、再微观来看,目前区域内从西边【江山路】到东边【中州大道】东西向价差并不明显。区域内整体上靠近北三环的楼盘比三全路——连霍之间的楼盘普遍贵一点。具体上还是看楼盘本身的品质和资源占有。
6、除了现在出现的这些城改大盘,未来区域内没有更多住宅用地可供开发了。未来大概5年左右,区域应该会基本进入存量房时代。
7、放眼整个大郑州楼市,除了郑东新区,金水北区组团新房房价处于郑州整体房价的中高位。仔细看下图:
原因是什么呢?
欢迎你文末留言,东哥给你互动。
本文完。
备注:
本文图片部分实拍,部分来源于网络。
本文仅供参考,楼盘价格信息以开发商公布为准。

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