北龙湖触底2万3,主城区洋房1万2,抄底机会来了!

来源:言之有屋

疫情期间全世界都是房企打折的消息,但实际上各家房企先涨价后打折,7折、8折吆喝满天飞,套路加起来可以绕四环一圈,给一众购房者看的一愣一愣。

这次不一样,有实锤,有验证。

话不多说,直接上干货。

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恒大悦龙台

近段时间最吸睛的就是恒大悦龙台,目前恒大悦龙台有一批房子已经以24000的均价成交,最低我们看到了23000+ 成交价。抛去杨金一堆蹭北龙湖热点的开发商不说,这个价格已经真正触底北龙湖。

从售楼部现场来看,恒大悦龙台应该是当前北龙湖最热闹的项目了。

注意!这是实景现房的价格。三年前,在一堆吆喝中开盘,恒大悦龙台的开盘价最低也要26000+,3年多过去了,倒跌3000 +,不知道首开购买的业主是何感想。

北龙湖三剑客恒大悦龙台、亚新茉莉公馆、正商善水上境均已交房,其中恒大悦龙台位置最差,不利因素最大,高架、铁路环绕,即便经过维权后的整改实际交房效果也最差。

恒大悦龙台在年前就曝有26000+的特价,已经大大拉低了区域价格底线。虽然是尾盘,但23000+的价格已经大大挫伤了前期业主的购房信心,未来在二手房上对正商善水上境、亚新茉莉公馆的价格也有不小压制。

正商丰华上境

如果说恒大悦龙台是第一击的话,正商丰华上境对北龙湖市场则是强力补刀。

虽然和恒大悦龙台、亚新茉莉公馆、正商善水上境、正商珑水上境属于同一区域,但正商丰华上境的地块素质要好很多。

地块西侧临河, 旁边有700多亩的新发展体育东运河公园,生态环境很好,且不邻安置房、不邻北三环(在正商珑水上境南侧)最大的不利因素是紧挨郑大一附院(仁者见仁吧)。

就产品来说,正商丰华上境是纯洋房。

目前正商丰华上境已经开始内购,注意:无捆绑!毛坯!31999元/㎡起!

这个价格对整个北龙湖市场都是沉重打击!北龙湖一大批4-5万单价的项目,对比丰华上境,能贵1-2万吗?

去年北龙湖维权的项目不在少数,很多项目的交房惨不忍睹,业主们看到正商丰华上境这个价格估计心里很不是滋味。

未来几个月,预计北龙湖的其他项目都不好过。

正商家河家

我们的老朋友正商家河家年前以10XXX的价格扭扭捏捏出完高层之后,最近又出了一批洋房特价房,均价12000元/㎡,最低11900元/㎡。

注意!是洋房!是正常楼层的洋房!

要知道,万科民安云城洋房18500元/㎡,中海湖滨世家的洋房要开到1万8元/㎡,虽然正商不带装修,位置偏一点,但这个价格我只能说是整个大北区最有性价比的了,没有之一。

郑州均价13500元/㎡的当下,主城区地铁口正常楼层12000元/㎡的洋房还要啥自行车?

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除了上边三个代表性项目外:我们观察到的特价还有正商河峪洲7000+,高新区钱隆城12900元/㎡可分期的特价房,融创城大面积的10XXX元/㎡特价,以及前段时间融创金水府12000元/㎡的大面积公寓。

总的来说,市面上摊开来讲的大降价不多,像融创一贯的大面积低价清滞销房源,然后以价带市都是老套路。

我们换个角度思考,诚然疫情对开发商的冲击比较大,比如2月份随着隔离管控房地产交易市场基本被冻结,很多开发商颗粒无收。

但是在疫情这只黑天鹅之前,郑州市场已经下行三年,很多开发商在2019年底已经大降价过了,换句话说能降的都降了,不能降的,比如走品牌溢价、走品质路线的开发商撑着也不会降,降的多了成本裹不住,降的少了释放不好的信号,购房者观望情绪更严重!

你品,你细品。

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从宏观市场来看,目前各省市地产救市政策频出,多体现在供给端,对开发商的金融支持等,多为疏解开发商资金压力,所以开发商虽然难过,但可能也并没有你想象中那么难过。而在市场端,直接刺激楼市的驻马店新政和广州的商改政策都已经被叫停,郑州启动强有力政策的可能性极小。

从局部市场看,截止到3月6日售楼部开放率已经达到60%,看房人数也在逐渐增多,各个项目的客户积累也在产生。然而从市场监测数据来看,大多数项目成交率并不高,客户的观望情绪依然严重。

所以,在这拧巴的政策和市场当中,我们看到的一半是海水,一半是火焰。

机会都在沙子里掺着。

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这两个月真的是抄底的机会,但要有猎人般对市场的细致观察和对局部市场价格的敏锐。

新房市场

密切关注高周转负债比较高或者项目比较多、资金压力大的房企,如恒大、正商等。要注意,开发商为了照顾老业主情绪,释放优惠非常低调或者只拿出少量房源,所以要与置业顾问保持联系,优质项目优质价格下手要快。

二手房市场

二手房市场包括法拍已经出现了因资金困难急于低价变现的超级笋盘。二手房市场信息更不透明,且更局部化,这种情况就是各凭过往积累的经纪人资源和看房经历了。

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