近期救市政策频出,真救还是假救?底,有那么好抄吗?

来源:东哥探盘

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


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问题来了:可以抄底吗?

迈入三月,好消息频频传来,越来越多的公司开始复工,郑州的售楼部陆续开门迎客,让各个房企长舒一口气。

恢复正常的生产、生活秩序,不仅是荷包空空的上班族最期盼的事儿,也是各个企业、公司乃至政府关心的头等大事。

因为房贷、车贷要还,租金要交,工资要发,企业要运转。百废待兴的当下,谁也坐不住了。

那么,几近停滞的各行各业,是冬眠后的强力反弹?还是“假离婚”变成“真分手”的假戏真做,各家都有一本难念的经。

不可否认,这次疫情中,“假摔”的企业是少数,感受到寒意的企业才是绝大多数。

其中就包括1月、2月成交几近停滞的楼市。我们可以看到,各个房企为了成交也是费尽心力。

从线上售楼部的集中上线,到各种促销优惠层出不穷;从5年期LPR下降至4.75%,到驻马店下调公积金首付比例,被省府约谈后取消文件;从浙商银行率先下调首付比例,非限购城市首房首贷20%即可;到早已久违的契税补贴、购房补贴政策等等。让人不禁感叹:

还是熟悉的配方,还是熟悉的味道!

可以说各地政府密集出台的托市、救市政策,让人感受到一种“急切”的情绪。这时你会发现,着急的不仅是大臣,更是皇上。那么问题来了:

抄底的时候到了吗?

2

市场买点降临

如果你没耐心看完,我直接甩出结论:

现在还不是抄底的时候。你可以关闭页面了。

如果你只关心什么时候才是买入的好时机:

不是现在,是什么时候我也不知道!但是一旦合适的买点出现,会在文章中提示,所以请持续关注东哥探盘!

如果你不仅想知其然,也想知其所以然。关注事物内在的联系和背后的逻辑。那么我们继续往下看。如果你想抄底,那么最重要的问题就是两个:

什么是底?

怎么判断到不到底?

对于什么是底,每个人都有自己的看法。绝大多数人觉得价格是决定底部的唯一因素。简单来说,你买入价格越低就距离底部越近,那么你买入价格是不是最低呢?这种问题,巴菲特也回答不了!

最低价买入和最高价卖出这种操作,类似于世界上有鬼,听过的人很多,见过的人很少。我不排除有这些人,但是样本量极少,可以忽略不计了。

追求房价的绝对低点是无意义的,因为疫情,房价或许面临着“最后一跌”。但是12月和1月已经买入的人,大可不必觉得亏死了,你买的也是底部附近。

什么是底部,我更关注的只有一点:

成交量

成交量的冰冻和降低才是市场底部的真正信号。换句话说,成交量已经维持在低位,但是房企降价的意愿依然不大,大概率就是底部附近。

如何理解呢,我们举个栗子:

说一个具体的楼盘——绿都澜湾。作为管南三大神盘之一,销量一直不错。最近面对疫情冲击,绿都澜湾不降反升,高层均价15900元/㎡左右。

绿都澜湾只是管南楼市的一个缩影,无论是富田九鼎公馆和永威城,还是年前闹腾最凶的融创城,现在房价基本与年前持平。即便因为疫情到访量很低,成交量也不高,开发商也不愿降价。

这就是底部附近了,不排除再有降幅,但是降幅不会太大。现在买入也可,非要等那个最低点,也可以。这需要碰运气,因为你觉得便宜,别人也觉得便宜,能否买到最低点房价,第一看关系和消息,第二看手速吧。

综合来看,2016年至今,郑州除了管南、白沙等极个别片区,绝大多数地区距离最高点的均价,都有10%到15%左右的降幅。

参照周边地市,比如洛阳、南阳、开封主城区内的价格,其实郑州的房价下降的空间已经不大。越来越接近市场买点!

那么市场买点来临,就是买入抄底的时候吗?

并非如此,只有市场买点叠加政策买点才是最佳的入手时机。

3

政策买点还需等待

这次疫情,打破原有的平衡结构。那么必然带来的就是政策面的波动。

2019年,苏州房价上涨后,随之而来的就是国家住建部的问责和强有力的房产调控政策。

2019年的开封,解除限购一日游,也反应了地方政府对于放松限购政策的渴求程度。但是慑于形势,还是成为笑谈。

悟净之前说过,房地产问题,早已经不是地产本身的问题了,他涉及到国家层面的经济深层次改革。

我们都知道,2020年有两件重要的事:第一,就是全面建成小康社会,第二,就是十三五规划的完成之年。

而作为十三五规划,其中最重要的一项任务就是引领国家产业升级,所谓的一带一路、三去一降一补,包括划定国家中心城市,以国家中心城市为龙头带动区域协同发展,其实都是为了解决一件事:产业升级!

过去粗放型的经济增长已经面临人口老龄化、毛衣战等等内部和外部因素的掣肘,但是绝大多数地区的产业结构还是比较羸弱。

除了北上广深等个别城市发展已经自成闭环,不依靠房地产作为最终推动力之外,绝大多数二线城市都要依赖土地财政持续推动城市发展。

如何摆脱土地财政?事实证明饭要一口一口吃,暂时摆脱不了土地财政的依赖,就要控制房地产的发展速度,让其可控、合理、有序的发展。并在政策面和金融上向实体经济、产业升级去倾斜。

说白了,只有产业增强、实体企业盈利能力增强,最终才能使得产业升级成功。人们口袋里才有余钱,国家经济才能够良性运转。而这些问题的解决,并没有捷径,如果人人炒房,何来实业兴邦?

2019年,国家层面动作最多的就是金融和资本市场,比如科创板的创立,这些说到底就是为了造血的产业能够盘活,去除浑水摸鱼的垃圾企业,让钱更多的进入有盈利能力的好企业。让社保和保险资金,长期入市盈利。 

这次疫情,各方都有很大压力。但是真金不怕火炼,如果连这次疫情都无法承受的企业和个人,自身的财务状况和商业模式本身就有很大问题,这种企业今天不死,明天也会死。

同理,持续将近2个月的疫情,更是价值的“照妖镜”。短期内就忍不住全方位、无死角的刺激房地产的城市,恰恰说明了两个问题:

产业羸弱。

严重依赖于土地财政。

这类城市,反而没有价值。

政策调整当然可以,适当的提振房地产是有益经济发展。吃的对、吃的好就是麻醉药,可以救命。但是吃的不对、吃的不好就是毒品,可以害命。

所以绝大多数的一线、二线城市并没有强力刺激楼市。因为站在更高层面看,暂时压制房地产是为了其更好的发展,有更大的进步空间,盘活地方财政,让城市化进程继续。

所以,我的看法是:因城施策,稳房价的任务不会变。五限政策中的限购政策在一线和某些二线城市暂时不会放开,但是适度的房地产放松,也许在酝酿之中,比如:

放开限价,尤其是豪宅,比如北龙湖,富人有钱消费就让他买!

放开限售,反正都已经是市场底部,能支撑一段时间的人肯定不愿意低价出售。

如果市场还是没有起色,在考虑适当减免存量房交易20%的差额税,激活一部分存量房的活跃度。最后才在考虑限贷、贷款利率等政策的调整。

政策调整要根据市场情况来定,目的是为了稳定房地产市场,给产业升级赢得时间和空间。而不是促使房地产重新启动,这样做等于让数年来的布局前功尽弃。

想通了这一点,你才会明白,2020年的房地产政策面调整并非地方政府的一厢情愿,更是央、地、市场三方博弈的结果。同时,政策会根据城市发展阶段不同、市场情况不同,进行适时、有序、有度的调节。

而且政策调整相对于市场来说有滞后性,对于绝大多数买房者来说,找准市场买点和政策买点的共振期,就是相对不错的买入点。

悟净判断,这个时间段应该是在今年年中,别问我有什么依据,只是一种判断。因为房地产的复工、启动需要时间,最终市场的反应需要一段时间的观察。

所以,今年年中,也许是市场买点和政策买点叠加的时刻,购房者可以重点关注。

届时,或许大家最关心的购房政策会有所松动。同时,土地市场的支持政策已经出台,这里不再赘述。

鉴于以上的分析,我判断:2020年全年房地产市场,还是稳中有降、有升,城市之间,组团之间进一步分化为主基调。

在没有完成产业升级之前,房地产不能动,也动不了。因为最终决定房价的,还是有多少人买,这些人有多少钱。

金融背后是实体企业,实体背后是股市。这步棋,已经布局数年,不会因为疫情就有改变。

总结起来,就是后续走势看政策,政策看产业升级的速度,产业升级的速度影响居民收入,居民收入的高低影响房地产政策调整。

最终,是要实现各个产业之间的协同、可持续的发展,而不是一个行业独大,这才是根本!

4

总结

好了,我们说了不少,做一下总结:

第一,房地产抄底时候还未到来,大家先观望为主。关注东哥探盘,有比较好的买入时机和买点出现,我们会在文章中给予明确提示。

第二,对于郑州、对于某些楼盘来说,已经接近市场买点。复工后继续降价的幅度和空间不大,大概率还是营销噱头为主,因为房企要盈利。

第三,房地产已经不是单纯的房地产问题,房地产政策的调整,牵一发而动全身。最本质的原因是不能因为启动房地产,而打断了全国产业升级的布局。所以三、四、五线非中心城市的房产政策调整及时,是因为他们极其依赖土地财政,产业羸弱,反而没有价值。

一、二线城市房地产政策松绑也许正在酝酿,但也会根据市场情况逐步、适时调整,不会过分刺激,总体仍然以“稳”为主!

第四,普通百姓的买点,要寻找市场买点和政策买点形成共振的时刻,钱要备好,但是不要着急。悟净判断2020年年中,或许会有好的买点出现。

综上所述,我们不要被一些言论带节奏,明确的说:即使有了这次疫情,整个房地产市场行情依然会延续“稳”的基调,在此基础下,会有局部的结构性行情。

还是那句话,房地产问题早已不是地产问题本身,他的背后是国家新一轮产业升级,跻身世界强国的时代契机。这种时刻M国看得到,所以他要遏制你得发展,发动毛衣战。而我们更看的到,所以要让房地产平稳发展。同时,一带一路走出去,政策打出“组合拳”为实体产业的升级铺路。

说什么房地产要大涨和大跌,不仅是不懂房地产,更是不懂国情,不懂政Z的瞎咋呼!大家可以一笑而过。

以上,就是悟净近期对于政策面调整、对于未来几个月楼市走势的思考与判断,可能会被打脸。如果大涨,我也高兴,毕竟我也希望我的房子能翻倍,但是大概率不会被打脸。

事物都有自己的道,道就是运行的规律,他也许看不到,但却始终存在!

备注:
本文所思所想仅供参考,文章仅代表作者个人观点。

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