美股暴跌,中国地产和房企未来会如何?

来源:地产观察

1997年10月27日,道琼斯工业指数暴跌7.18%,这是从美股有熔断机制的三十多年来第一次触发熔断。

如今,熔断再次到来,标普500指数收于7161.15点,触发史上第二次熔断,美股市值蒸发了3万亿美元。风暴来临,全球股指都遭受了不同程度的暴跌。

中国两国人民在理财上截然不同,美国人民的家庭资产配置中,是各类金融类资产,是股票、基金、债券之类的,银行储蓄极低。

而中国人,除了爱存钱到银行,就是买房,所以美国股市的稳定性就和中国房市的稳定一样重要。

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近期跟几个房企的朋友聊天,大家一致的情况是:虽然部分已经复工了,但现在房企们都是账上没什么钱,售楼部没什么人。

在目前的情况下,企业还能撑多久?
其中一个营销总说,他们公司的高管在线会议上做了一个运营模拟,在没有销售收入、无延期、零融资的情况下,这家房企近三个月的应收账款还有一百多个亿,但他们每个月的应付账款,仅贷款、工程款再加上拿地款每个月加起来也有五十多亿
也就是说,融不到钱的话,这家百强房企的现金流可以勉强撑到五六月份
根据另外一家房企一二月的销售业绩,相比去年同期几乎腰斩。

「活下去」已经成为很多房企相对现实的目标。

上市的房企,已经有超过23家企业公布了1-2月销售额,合计5200亿,平均同比下调 18%。

图片来自:大伟看楼市

缩短房地产销售周期、加快资金回笼,本应该是缓解当下资金问题的方法之一,但房地产还没有到最困难的时刻。
而风暴来临,最首当其冲的是从业者。疫情以来,网络上已经风传有多家企业进行了降薪、裁员的动作。
一位TOP50的房企老板说:其实企业只有50%的人也能运行。

但就目前的情况看,房企们还远没有到最痛苦的时候。目前楼市只是暂时失去了小阳春,销售、回款暂时受阻,未来才更恐怖。前重庆市长黄奇帆曾经说,现在中国有将近十万家房企,未来十五年内,会死掉60%以上。

市场的变化不是一瞬间的事,原来我们以为只是中小房企只是被疫情被推到了一个洗牌的关口。

没想到,很多大房企。根据“壹地产”的消息,碧桂园和融创的海南区域,都要开始大力整合

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债务困境,是杀死这些房企们的致命病毒。

房地产是个资金密集行业,高周转、高负债、高杠杆让房企们一天都不能断粮。之前曾有行业大咖说,未来楼市房企前50强将是银行的放贷门槛
对多数房企来说,销售停滞,就没有资金,就没有土地,没有土储,就没有销售,房企就没有办法借到更多的资金。这似乎是一个恶性循环。
银行不给借钱,沪深证券所不给发债券,很多房企只好跑到国外借钱。2019年全年,中资美元债发行量达到了2271亿美元,有近100家房企海外融了752亿美元。平均融资利率超过8%。最高达到了到15.5%。

借更贵的钱意味着利润都给了别人,大房企融资还相对容易些,小房企融资手段极为单一。

对于中小房企长远的情形来看,都在希望能熬过下一个周期。 

我们曾经多次发文说,房地产行业的马太效应越来越强了,所有的都在向头部聚拢。
2019年,销售前20的房企合计销售金额超过了64000亿元。碧万恒的销售额都突破了6000亿元,TOP10的门槛为2425亿元,TOP100的房企卖掉了全国将近一半的房子。

2019年的三十强千亿房企里,有八家房企销售同比增速超过了30%。其中中梁增速高达50%,建业增速接近40%。

强者恒强,大鱼吃小鱼的情形会一直不断的发生,甚至还会有大鱼吃掉大鱼的情形。比如在今年初,世茂入主了百强黑马福晟。

在房企销售面临阻碍、资金困顿的当下,为了求得生存空间,不少房企会开始售卖项目股权,将难以吞下的地块出让,用来快速回笼资金。这个时候,静待机会的万科、融创、世茂等豪强就出手了。

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中小房企真的没机会了吗?

并不全是。

市场分化在加剧,在风暴中真正能存留下来的房企是有硬实力的企业。

更多房企也在渴望迈进千亿的门槛,用规模去突围市场的不确定性。

很多中型房企在复制碧万恒的模式,甚至用更快的高周转去完成,这两年的行业这一路的或者不可持续,一不小心快速拿的地就成了库存。比如被人称为小碧桂园的中梁,以及祥生,都通过高周转来实现了自己的规模扩张,超越了千亿,但是产品力和品牌力都很一般。

也不乏小房企活得很滋润。一个朋友所在的一家地方房企,只布局全国的三四线城市,销售额超过了120亿,进入了全国150强,利润率比绝大多数上市房企高得多,活得非常稳健。
我问朋友,他们的核心优势是什么?
朋友说,很简单:他们老板深耕几个三四线,产品和物业都不错,政府信赖,客户口碑很好。
更多的中小房企,想打赢这场战役,不一定非要靠规模
滨江的老板戚金兴说,无论未来市场怎么变换,滨江集团只需要做好品质,保持现在的规模就可以了。
2019年,滨江集团销售额达到了1120亿,0负债。而据2018年滨江的年报,截至2018年底的员工人数为1248人,其中母公司在职员工711人。也就是说,这家房企用一千人达到了千亿规模,人均效能达到了1个亿
另外一家业内知名的品质房企永威,已经开始尝试做轻资产,做品牌输出;东原地产已经把一直在做的童梦童享迭代到了3.0;成都麓湖已经把社群做到了另一个高度……
中小房企,想要好好「活下去」,必须要差异化,找出自己的特色
我们只能祈祷疫情快点全部结束,楼市的小阳春尽快到来。毕竟,人的记忆,是很短暂的。
那位营销总刚又跟我说了一句:现在全靠老本儿撑着,如果不尽快贷到钱或销售有改观,持续三五个月,我们可能也熬不下去了。

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