凡是歌颂现房销售号召全国推广的专家,全是白痴!

来源:地产观察

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做楼市越久,你会发现在大多数时候,所谓的楼市研究者,大多数都是自己在意淫。
比如说下面这一个:
我们看这个标题:楼市传来好消息,真的要变了,刚需购房者,望全国推广!

这是个微博粉丝30万的地产大V。但我们只看这个标题,就知道这个人根本就不懂楼市。这就是楼市研究中意淫者的典型。

最近一段时间,楼市形式扑朔迷离,专家们都在盯着,就像吃肉一般,无奈肉太少,吃的人太多,所以每出来一个新闻,便会引来众许多奇奇怪怪的解读。

有的说,这个肉不新鲜啊,以前吃过;有的说,这肉太瘦,不香啊,得加点肥的;有的说,这个时候上来这个肉,是不是预示着下一步腊肠要出来了。

那些不机敏的人,看到肉都被别人吃完了,自己没法吃了,干脆就把别人吃过的捡起来,再吃一遍,然后综合之前吃的一二三者的意见,算是自己的吃肉体验。

海南这次的新拍土地现房销售的政策出来之后,研究者一片沸腾,猜测下一步是不是要推向全国。

其实有时候,真的是专家们想的太多了。 

也许是肉吃多了。肉食者糜!

为什么海南就不能简单一些呢,只是国家真的想建设海南,防止爆炒楼市。而并没有所谓海南试点,然后推向全国的深意。

更重要的是,如果这个政策真的要推向全国了,刚需有什么可高兴的呢?

我觉得刚需应该难过才对。

这意味着,这个国家最抢手也最稳定的资产——房地产,刚需大概率永远也得不到了。

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对于现房销售,很多人的第一只直觉是什么呢?

大概率会是:所有的硬件配置、装修标准、设备建材、园林绿化等可见即所得,买后就可迅速入住,可以避免纠纷。

这丝毫没有问题。

但是如果楼市专家也这样考虑问题,就不可原谅。

真实情况是什么呢?

第一,我们需要先知道现房销售的直接后果是什么?是资金成本过高,很多人都知道,这会熬死很多中小开发商。

也就是说,行业必将迅速洗牌,中小房企迅速消亡,最终成大房企垄断之势。

换句话说,供给端会迅速的固化,最终很有可能化石化。因为在这个情形下,这个行业基本已经没有任何上升渠道和脱变渠道了。

没机会了!

在中学政治课本中,垄断这个名词并不陌生。课本教给我们的认知是,垄断意味着剥削、压榨。我们一直认为这是阶级洗脑,但是换个角度看,也许它某种意义上恰好是对的。

任何时候,一个没有充分竞争的市场,才是最可怕的市场。

你认为现房销售品质会有保障,但事实也许正好相反。

垄断将造成品质迅速缩水,这是人性使然。因为没有充分竞争,就没有充分选择,最终的结果是,你没有选择权。

反正你横竖都得买我的,我为什么还要费尽力气做好?

最好的例子就是两油。所有人都知道中国加油站的油品相比国际品质稍差,但是你该怎么加还得怎么加。

本来,在楼市二八定律趋势的趋势下,通过市场充满竞争,最终有两种开发商会生存下来,一种是排名前30的巨无霸,另一种是以四大神盘为代表的小而美的开发商。

他们之间相互影响,这些小而美的开发商会变相激励着市场注重品质。

这是在自然演变时,最好的结果。

但是,强力的政策会迅速歪曲进化方向,使市场变形,最终受害最大的,正是刚需。

第二,中国房地产的核心特征是现金流和高周转。这是楼市几十年来,自然发展的结果。

而现房销售对这两个特征全部击中,这简直就是打蛇打七寸。 

期房的核心其实是以风险换价格。为了现金流和高周转,大多数房企会选择让利出货,很多二三线城市,到现在都有首付分期和低首付政策。

这就是刚需买房最好的机会。

等到现房销售,正好反了过来,是以楼盘的确定性换取高价格。

那么,从边际需求的角度来看,什么才是最重要的。

答案肯定是先上车。在买房这件事上,有机会买到房子,比买到品质不好的房子,重要的多。

现房销售,一边是高涨的价格,一边是高价之下的货币贬值,钱更不值钱。

这两者,有哪一个是对刚需有益的?

第三,值得欣慰的是,国家在五年内大概率不会出台现房销售政策。

原因很简单,只要城市化没有完成,现房销售就不可能会出来。

如果真要掰持掰持,那中国最有可能出台现房销售的城市是谁?北京、上海。

因为他们全是存量市场,人口已经饱和,在不停向外赶人。

现房销售必然会产生现房和二手房的直接竞争。

市区有配套好、位置好的二手房可以买,我为什么要买你五年后才能发展起来的新房呢?

最重要的是,郊区以往的用时间换价格的公示完全失效。

新房将完全无竞争优势!

所以,也许现房销售是趋势,但那是要到城市化的末期才适合,眼下还远远未到。

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对于中国楼市,任何时候你都必须得留个心眼,要学会慎思明辨。

比如说,专家每每解读说,调控政策限购限贷是为了让刚需能买上房子。

真的是吗?当然不是。

为的是控制金融风险,2008年的次贷危机是多么深刻的教训,控制金融风险最好的办法就是不让无产者买房。

还有房产税。你真的觉得收房产税了,房价就会降,刚需就买的起房子了?

当我们翻开资治通鉴,不用从头细读就会发现,税从来都是金字塔底层的人才交的。

这和资金正好相反,资金会不停的上游,而税则只会不断地向下走。

不管是什么税,只要是税,就总有一天会不停地下沉,不停地下沉,下沉到所有底层身上。

一切历史都是当代史!这就是每一个人的命,历史本来就是如此。

最紧要的,一定是自我思考,这是你看清这个世界的唯一途径!

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