打通惠济二脉!地铁7号线、滨河路开工

来源:郑州高楼

惠济不是郑州购房的热门区域,论豪不如北龙湖,论枢纽不如高铁站,论配套密集不如金水,但喜欢住这的人就是喜欢,因为这里是一个宝藏板块。

借今年惠济新开工的两个重要工程这个时机,为关注本区域的购房者好好盘点一下这个板块。

丨壹丨

动态

2020年阳春三月来了,疫情尚未结束相信也不会太久了。大北区板块的惠济核心区迎来两件大的动态:

1,近日,滨河路(文化路-西三环)西标段已正式开工,未来和即将通车的滨河路(中州大道-文化路)东标段一起,把惠济核心区东西彻底大贯通!

2,根据近期公布的河南省今年重点工程公示,地铁7号线一期即将很快开建。未来正式运营后,将和已经通车的地铁2号线在惠济核心区形成十字!

惠济核心区(包含小部分金水、高新二区地块)2020两大工程示意图,以及沿线代表楼盘、商业、学校等资源,可点击查看大图

先来说说具体动态。

前两天,美景麟起城的万科物业管家微信提醒业主,滨河路文化路西标段将开工,首先开始清理小区北门(滨河路)上的建筑垃圾,可能有噪音。

文化路西侧滨河路位置已经增加了更多绿色围挡

滨河路杏花街西南角的建筑垃圾已经清理干净

笔者收到消息后,3月9日去滨河路查看,果然文化路西侧新增了绿色围挡,万科广场南侧的土堆也开始移除,麟起城北门的许多建筑垃圾已基本清理干净。

龙源街(文化路-英才街已开启加速施工模式,图片来自麟起城业主

目前,麟起城业主回家只能通过英才街南拐杏花街(索凌路),而滨河路开建后如果围挡则杏花街无法通过。所以,麟起城南门的龙源街(文化路-英才街)段,已加速施工,照目前的工作劲头,今年五一差不多可以通车。

不过需要注意的是,目前公开声明开工的标段为:滨河路(文化路-贾河路),滨河路(清华园路-西三环),应该是两家单位分别施工,奇怪的是中间的几百米标段没有消息。

另外,滨河路(文化路-西三环)段,还有两大难点,其一是过江山路至西三环需要穿过京广铁路(据了解,本次为涵洞下穿),牵涉到铁路的修路一般都会复杂且漫长,可参考农业路、金水西路、东风路等跨京广铁路的修路工期。

其二是,文化路至金河路,需要跨越东风渠修建桥梁。参考北侧约500米的英才街跨东风渠桥,工期大约需要5年左右。

也就是说,文化路西标段全线畅通,估计需要5年左右的时间。同时也要说说文化路东标段,说这段前,需要介绍下全标段的前世今生。

滨河路文化路东标段,已实现部分试通车(文化路-桂圆南街

惠济区规划滨河路,最早是2015年1月公布消息,由于很多原因,文化路东标段先动工,修修停停,到现在也尚未全部通车。

别说惠济修路难,哪都一样。最热门的东区,通往白沙绿博的平安大道,算是超级重点工程了吧东四环京港澳段,多少年了,尚未修通。

修路难啊所以在此提醒下买房的朋友,一定要注意下楼盘四周的道路情况,如果是规划中的道路需要好好考虑下

好消息是,滨河路文化路东标段,已实现部分试通车(文化路-桂圆南街),全段除中州大道路口,因富力建业尚悦居项目施工影响进度外,其他基本具备试通车条件。

尚悦居距交房时间也并不久矣(据说去年施工69天,可能延迟交房),做最坏打算再拖两年,等文化路西标段全线通车(估计五年左右)时,应该也能通车了。

地铁7号线,英才街站、东赵站现状实拍图

再说说地铁7号线。

今年1月份,据公开信息,地铁7号线一期(东赵-侯寨)将于3月10日开建,2023年12月31日开工。

估计是受疫情影响,3月10日,笔者查看惠济核心区内的英才街站、黄河迎宾馆站(与2号线换乘)、东赵站,并未发现开工迹象。

根据前几天刚刚公布的最新省政府2020重点工程,7号线、8号线、3号线二期等均榜上有名,相信会很快开工。

丨贰丨

意义

对于惠济核心区来说,这两大工程意义相当重大。

该板块之所以屡屡被diss,支持者也还不了口,是因为之前样样不占。交通一般,没有像样商业,缺少优质学校,环境还行,也就风水没得说。

为什么说风水没得说?

大郑州上风上水,非黄河莫属,放在全中国,黄河的地位也数一数二,没得说。又加上北邙的加持,大家都懂。

一号首长的首选接待地,黄河迎宾馆选址于此,自有其妙。如果你看郑州热门的区域,会发现一个有意思的哲学:

象湖之象首仰望的方向是北龙湖,北龙湖龙首仰望的方向是黄河迎宾馆,黄河迎宾馆仰望的方向是黄河,大大去年刚去过黄河南岸黄河风景名胜区附近。

春晚2020郑州分会场选址黄河文化公园炎黄广场炎黄二帝、黄河、巨龙同框,这种形象可不是随便用的

后来,黄河风景名胜区更名【黄河文化公园】,黄河文化公园管委会挂牌,央视2020春晚两个分会场之一选址黄河文化公园炎黄广场 ,且位置排在另一个“粤港澳大湾区”之前。

郑州主城区的黄河段,就在惠济区行政范围内,风水不必再多说。北龙湖、象湖、港区当然发展的好了,但黄河仍然是大哥。

大哥会为弟弟妹妹们更优秀而高兴,弟弟妹妹们再牛逼也不能不尊重自己的大哥。在大哥面前翘尾巴,说明还是不够优秀。这一点上,香港做的很好。

香港做为广东的一个小渔村,一直视广州为大哥。后来发展壮大辉煌,超越广州,成为亚洲四小龙。从香港影视歌作品,比如《东方之珠》就能看到其后生可畏的自豪感,港片敢于调侃任何城市,除了广州。虽然自己发达了,但还是尊称广州为省府,省港奇兵等,可以去看看。

北龙湖、高铁站,顶级商务资源、配套众多,绝对好。尤其最新规划“中原科技城”,更是利好。

不过,对于惠济核心区的很多业主来说,并不觉得居住离这些资源越近越好。如果是这样,住在港区富士康旁边岂不是更好?

不可否认北龙湖豪宅的价值,这是全河南打造的豪宅样板,必须好。如果未来在金融岛上班,对普通人来说,居住20分钟左右车程或30分钟左右地铁最舒服了。

出门就是公司,加班再也没理由推脱,和家人出门散个步,遇到加班回家的同事们,这并不是多么舒服的事不是?

▲惠济核心区,新十字枢纽示意图

闲话说的有点多了,接着说惠济核心区。

滨河路和地铁7号线,工期差不多都是五年左右,也就是五年后,这两大工程将助力惠济核心区形成一个新的十字枢纽!

我们眼中的惠济核心区范围为:中州大道、大河路、西三环北延、连霍高速围合区域,包含部分金水和高新区地块。

文化路是纵向主轴自然就不必讨论了,向南直通二七塔,向北未来跨过大河路可以直达黄河大堤,也在修建中,估计修通也就是这两年的事。

▲黄河迎宾馆地铁站,2号线和7号线(在建)在此换乘,K出口表明本站至少11个出站口,此规格全郑州换乘站里也不多见(笔者已知的仅有:郑州东站、二七广场、医学院)

横向主轴,开元路其实是最优选项。因为区政府就在本路上,区域内横向地铁2号线也在此路上,7号线与其交汇在此换乘,向西未来可以通达西三环,甚至更西。

但遗憾的是,开元路至花园路断头了,由于很显然的原因,向东通往中州大道是大概率不可能的事。

次选项是英才街,已直通中州大道,并且闻名郑州。但通向中州大道交汇处却是单行,且目前只通达江山路,又是遗憾。

还好,滨河路来了,中州大道到西三环全线大贯通。

▲需要再用一下这张图

新十字枢纽落城后,惠济核心区横向形成大河路(四环高架)、滨河路、连霍3条主干道,纵向西三环、江山路、天河路、清华园路、金河路(尚未全线贯通)、文化路、香山路(尚未全线贯通)、花园路、中州大道9条主干道,阡陌交通、四通八达。

自驾至北龙湖最快仅需10分钟左右,高铁站最快仅需20分钟左右,这通勤距离,不香吗?

最有意思的是,几乎是新十字枢纽交汇处位置,板块内两大水系【贾鲁河】和【东风渠】也进行了交汇重合,两条水系均为郑州知名水景河流。

英才街金河路交汇处东风渠河景实拍图

目前,贾鲁河重新治理已基本结束,河道拓宽、水质净化、两岸绿植均有大幅度升级,两岸道路也将全通。

东风渠惠济区范围内今年也将有更好的绿化升级,两条河造就了数不清的河景房楼盘,居住非常舒服。

其他的环境优势就不再多说了,惠济区此前一直为郑州的后花园著称,黄河迎宾馆内凉风习习、古树苑、月湖公园、几个本科高校、黄河博物馆等等,太多了。

惠济核心区产业少,写字楼少,“北静”嘛,居住实在太舒服了,就喜欢安安静静的住在一个环境怡人的地方。

丨叁丨

配套

客观的说,配套资源和金水、老东区等比起来,还有很大的差距,但近几年各种配套也是飞速跟进。

几年之前,整个惠济区没有一家像样的商场,的确够寒酸的。近几年,惠济万达、惠济万科两大商场相继开业,惠济吾悦也计划于今年十月前后开业。

惠济核心区,是全郑州唯一一个集齐了这三大流量连锁购物中心的片区,惠济万达的万达影城,IMAX影厅是郑州前三尺寸的巨幕,整个东区目前没有一块IMAX荧幕。

惠济万达广场,板块内第一个综合性购物中心

花园路英才街交汇处的正弘智空间(澜庭叙商业配套)也已开始面世,后期也有商业部分,澜庭叙、天地湾、尚悦居业主方便了。

全河南唯一的宜家家居,位于惠济区,不过不在今天讨论的惠济核心区板块。笔者春节前去选购了部分家具,体验真的很好,郑州之前还没有听说过哪家商场当天下单第二天送货并安装的。

海底捞、巴奴、小龙坎、新华书店、小米之家、DQ、西西弗书店、星巴克、麦当劳、肯德基、必胜客、汉堡王等等网红品牌,近两年全部配齐。享受这些品牌服务,再也不用跑二七商圈和花园路商圈

文艺范蔬菜市场,滨河市集,不敢相信这是在郑州

郑州第一批开建的文艺范便民果蔬生活用品连锁商场,滨河市集,春节前已投用,位置就在英才街东风渠交汇处。

郑州市第三人民医院(北院区)即将投用,惠济区人民医院、郑州济仁中医院也能满足部分医疗需求,河南省老年公寓(名字霸气)就在迎宾路香山路交汇处。

品牌酒店惠济区还并不差,黄河迎宾馆自然不必说,专用火车可以开到酒店院内,地位上全河南没人敢比吧,毕竟接待过建国以来所有一号首长。

▲月湖公园和碧源悦喜酒店,实拍图

新开业的星级酒店天地丽笙酒店、碧源悦喜酒店,一个可以俯瞰贾鲁河,一个可以俯瞰月湖,风景绝佳。悦喜酒店的锥形玻璃造型,超酷。

谈配套绕不过去学校,优质学校资源是惠济核心区之痛,不过那都是以前了。

先说说不沾边的北大学城,主城区板块核心区唯一的大学城。郑州师范学院(东西两个校区)、河南牧业经济学院(英才校区)、郑州工程技术学院(东西两个校区)、郑州财经学院(民办)4所本科高校,均匀的分布在惠济核心区枢纽附近。

孟母择邻而居,有孩子的家庭都喜欢挨着学校住,有学习之风嘛。周末带孩去校园逛逛,操场跑跑步踢踢球都很惬意。

▲郑州市实验高中,实拍图,东门口就是2号线和7号线(在建)换乘的黄河迎宾馆地铁站

买房最注重的优质中小学(及幼儿园)配套,前些年惠济区几乎是荒漠。近几年有所改善。

幼儿园不错的有艾瑞德、省教工、禾园、海佩尼斯、惠济区实验等,未来随着各个楼盘交付,还会有一部分。

小学不错的有:郑北一中小学部、省实验英才国际、惠济区实验、锦艺实验、文一金桂校区等,在建的有惠济区文化路小学等。

▲惠济区外国语中学,效果图

中学(包含高中)就多了,郑州实验高中、郑北一中,星源外国语、省实验英才中学、郑州四中(迎宾路、开元路两个校区)、郑州师范学院附中、丽水外国语(东校区)等,在建的有惠济区外国语、惠济区实验中学等也都值得期待。

其中热门的惠济区外国语中学,已于2018年10月动工,位于英才街南,苏屯路北,贾河路东,鲁河路西,性质为公办学校。

项目占地70.81亩,总投资15500万元,总建筑面积51000平方米,教学规模为48个教学班。

丨肆丨

买房

说了这么多,终于要说买房了。毕竟很多读者最关注的是这个问题,地产号再长的铺垫还是为了置业参考。

本次我们沿着两个重大工程沿线说起。

先说少的,7号线沿线。从南说起,第一个要说的是锦艺金水湾(项目属于金水区)。

金水湾项目是一个优劣势都非常明显的楼盘,优势是配套做的不错。做为杲村城改项目,地块不小,且先把学校配套做起来了。

▲郑州丽水外国语学校,本部,实拍图

郑州丽水外国语初中及小学部均已投用,在片区内口碑不错,公立,提供午餐(中午不用接送)。不过目前学校西门和北门的路况都较差,有点不爽。

金水湾由于地块分散,在东北地块,又建了丽水外国语(初中,东校区),已建成,即将投用;还有文一金桂校区,口碑还可以。

后期,在另一地块,在建金水锦艺城商业综合体,包括商场、写字楼、公寓、酒店等,为大北区带来又一商业地标。

从中原锦艺城和龙湖锦艺城来看,商场还是比较不错的。锦艺的配套先行,值得点赞。

锦艺金水湾四期住宅,实拍图,濒临商业综合体,但交通不太舒服,北临连霍高速

楼盘的劣势同样明显,首先是文化路、贾鲁河、东风渠、连霍高速把整个地块分散得七零八落,然后是作为闽系开发商,房屋质量大家都懂,一期、二期、三期均出现了维权现象。

四期尚未交房,施工现场出现不少瑕疵再次引发业主维权,令人唏嘘。目前尾盘,四期现房在售。后期会有公寓(量大)及写字楼待售。

因为地块分散,所以地铁7号线对项目的影响,需要一期一情况的分析。英才街站离二期、三期近,约500米,龙门路站,离四期约500米,一期约800米。

英才街站附近另一楼盘为美景麟起城,均好楼盘。目前三期剩余房源不多,优势是万科物业、离商场很近方便,临贾鲁河,也临东风渠。

缺点是车位不太充足,中小学配套稍微有点慢。小区内中艺美景幼儿园(普惠性)疫情结束后招生,惠济区文化路小学估计今年九月份投用,惠济区实验初中尚未开建。

黄河迎宾馆站,换乘站,位置太好了。

迎宾路3号,年前实拍图

首先推荐的是迎宾路3号,裕华置业巅峰之作,位置绝佳,西临黄河迎宾馆,风水宝地,惠济核心区顶豪之王。闹中取静,完胜北龙湖所有顶豪。

缺点是早期别墅设计一般,缺少大师手笔。目前洋房和叠墅在售,新找的知名设计师,升级之作。产品很不错,门口迎宾路,大树参天,四季安静,郑州万路之王。

再向北,7号线始发站东赵站。

西南侧为千亩大盘碧源月湖,惠济核心区刚改楼盘可以排前三,商场,月湖,公园,酒店,中小学幼儿园,写字楼,配套太齐全了且都还不错,可惜的是清盘了。

其中一小块地,被中海夺得,开发为中海湖滨世家,离东赵地铁站约500米,享受碧源月湖配套,位置不错,开发商知名,不过项目地块不大。

万科紫台售楼部,实拍图

东赵站旁边,另一个千亩大盘是万科天伦紫台。

万科是中国一线房企TOP10,曾经连续多年是TOP1。产品标准化,物业服务专业口碑好。在郑州,做的也是中规中矩。

没有像杭州那么好,但也中等靠上,优于市面上大多数楼盘。紫台一期精装交付口碑很好,万科出品嘛,不会出大差错。

在售三期,纯高层设计,也挺好,更多公共绿化。西侧是小学和中学,位置在四环外有的人可能会有点介意。89户型一般,143户型不错。

同时顺带推荐了民安北郡后续地块,万科收购后的万科民安云城,四环内,濒临碧源月湖,配套也很舒服,离2号线毛庄地铁站近。

接下来说说滨河路沿线。自东向西。

第一个项目就是富力建业尚悦居,入市时推广808公顷,火爆一时,万亩大盘。可惜的是,富力在郑州太不给力。

尚悦居去年据传施工69天,还找理由说受什么管控影响,可惜了这么好的位置。出门自驾,十分钟不到即到北龙湖,太可惜了。

这个万亩大盘分地块开发,目前在售公寓。后续住宅地块,据说建业不跟富力玩了,要自己开发,如果属实还是值得期待一下。

正弘澜庭叙,就在尚悦居隔壁,口碑很好,配套学校、商业,楼盘也属于均好,不过已清盘,不再多说。

再向西,天地湾和保利海上五月花两个已交付的楼盘太幸福了,滨河路通车后,交通更加方便,尤其五月花,苦交通久矣。

▲建业花园里前期效果图

附近需要重点推荐的一个可售楼盘是:建业花园里三期(待售)。

位置太好了,香山路滨河路两侧,其中南侧地块濒临贾鲁河,位置绝佳。一期二期产品不太尽人如意,相信老大哥建业三期肯定会升级,毕竟位置优势,溢价也要做。

花园里另一大卖点就是河南省实验英才中学的学位,每年200个名额,在惠济区这种资源还是很稀缺的,很多人为了学位而选择本盘。

再向西可售楼盘就到了锦艺金水湾的二期和三期,位置很好,已售罄。上文已分析,不再多说。

美景麟起城,上文也已分析。需要说一下的是,滨河路西标段开建,麟起城业主特别高兴,其一是交通方便;最重要的是,通暖气也是能看见的事了。

滨河路过了东风渠,为融创珑府,轰动郑州的楼盘,该事件不再多说,全部已售罄,二期也即将交付。

滨河路北侧,即是珑府二期南门。第一排是高低配的洋房,本来也勉强算得上是河景房,虽然离贾鲁河有点远。但谁都没想到,滨河路南侧,会突然规划高层杲村安置房。

▲锦艺四季城效果图

再向西,又是锦艺出品,锦艺四季城。

四季城项目,同样是千亩大盘,客观的说,这次地块相对比较集中。锦艺实验小学及在建中的惠济区外国语中学,学校还是卖点。

产品有洋房,有高层,部分产品濒临贾鲁河,河景。整体绿化率很高,环境舒适度不错,社区旁代建了街心公园。

后期,在四季同达生态园(待拆迁)位置将开建商业配套,值得期待,不知道会不会是惠济锦艺城,如果是,四季城业主太幸福。

项目口碑整体优于金水湾,但考虑到同样是闽系锦艺出品,部分购房者可能会需要博弈一下。

再向西,滨河路北稍微远一点,绿都杜庄项目,今年将面世,江山路英才街交汇处,位置很好,交通方便,北侧为郑州财经学院。

项目亮点是:全部为18-20层小高层,精装交付,定位中高端。此类纯粹产品,片区内唯一,郑州也不多,比较类似的是象湖片区的亚新紫藤公馆。

近年来,绿都在郑州口碑很不错,绿都澜湾、绿都雁鸣叙都是网红楼盘,期待绿都杜庄项目为片区带来一个好作品。

滨河路江山路的交汇处,也是沿线在售的最后一个项目,是郑州的一个宝藏楼盘:

裕华会园。

▲裕华会园,鸟瞰图

该项目是裕华“园系”第四个升级项目,也是继迎宾路3号之后又一品质项目。去年笔者曾去探盘,被其惊艳。

 

售楼部做的非常精致,新中式,占地75亩。裕华在这个楼盘上费了不少工夫,了解完项目当时印象就是小而美的精致刚需盘,把片区外立面升级不少。

楼体顶部处理,借鉴了重庆龙湖舜山府的风格,非常漂亮。规划了7栋高层住宅(建面约88-131㎡)、2栋洋房(建面约125-140㎡)、1栋综合楼、1所幼儿园和其他配套设施。

▲裕华会园,洋房立面效果图

看完洋房效果图,真的感觉不像在惠济区,立面方正、线条感强,外观设计跟北龙湖的也没啥差别。 值得一说的是产品规划为纯住宅、无底商。重点:车位配比1:1.08。

这是一个低调的宝藏项目,随着惠济区两大工程的开建,更多的人会关注到好的楼盘。这不,当前市场形势下,前天中午,接连成交相邻三套,晚上又成交一套。均价不到13000,这样的均好楼盘,值了。

惠济核心区,在非滨河路和7号线沿线,还有其他楼盘在售,比如斜对着郑州四中高中部的正商家和家等,也可以关注一下。