二狗探盘丨管南五霸,无一降价,单价直逼一万七!

来源:言之有屋

3月中旬,郑州的售楼部基本都已复工,网传受疫情影响,开发商普遍降价促销,快速回笼资金,言之有屋一直密切关注。

自上次探盘北龙湖、惠济区之后,这次我们又来到备受关注的管南片区,鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城、融创城、富田城·九鼎公馆,老牌三雄加上新晋双侠,构成管南五霸,各个都是身怀绝技的千亩大盘。

本来是想看看这几个盘为市场做了多少让步,没想到却被16700的价格闪了腰!

有人还在坚守13000+,有人单价已经直逼17000,混沌的管南,正在上演一部惊悚剧!

1

第一站,鑫苑国际新城

鑫苑国际新城共分六期开发,现在在售是4期的7号院。

位置:7号院位于紫荆山南路与长江东路交叉口西北,距离长江路更近,约200米左右。距离地铁2号线花寨站C出口较近,直线距离300米左右,地铁盘。

基本信息:占地30亩,容积率6.0,规划3栋公寓和1栋住宅。1号楼是56-82㎡的小户型住宅,2号楼是LOFT公寓,3号楼和4号楼是平层公寓,预计2022年交房。

主推:1号楼70年产权的小户型住宅,2T6,总高30层,得房率70%。

面积段:56㎡左右一室,62㎡左右一室,76㎡左右两室,82㎡左右两室。目前82㎡基本售罄,剩下3个面积段均有房源在售。

价格:整体均价16200元/㎡,但是小户型单价接近17000元/㎡。

户型

单价(元/㎡)

总价(万)

首付(万)

月供(元)

56㎡

16700

93.52

28.056

3853.64

62㎡

16300

101.06

30.318

4164.33

76㎡

15600

118.56

35.568

4885.45

16700!16700!16700!谁看了心里能毫无波澜?这可是管南啊,鑫苑啊!单价将近17000元/㎡,是我们对管南、对鑫苑、对小户型太无知,还是鑫苑太嚣张?!

户型:56㎡和62㎡左右的一室,户型设计尚可。卧室和客厅都朝南,这在以前的小户型中已经很难得了,而且客厅阳台和卧室阳台联通,空间充分利用,卫生间也能做到干湿分离。

但是62㎡的户型阳台全封闭,没有赠送,56㎡的户型阳台是半封闭,有一半赠送。所以两个户型的使用面积其实差不多,优先选择56㎡。

62㎡的户型还有一个多变因素:将客厅隔出来作为卧室,实用性更强。

76㎡和82㎡的两室,户型设计也还可以。其中76㎡的户型还可以通过调整非隔断墙、次卧朝向等,优化室内南北通透和次卧面积,比较灵活。

看房情况:鑫苑国际新城售楼处人员不算很多,除去签约、办手续的,真正看房的客户一天大概有10组左右,在疫情期间而且工作日,这个情况还算不错。

优惠活动:底价一口价成交。

点评1、优势很多,三环内、地铁口、小户型、户型优,产品还可以;

2、单价高,尤其是56㎡的一室,单价高达16700左右,片区最贵;

3、鑫苑自持大型商业,鑫苑时代广场,也在花寨站附近,据说已经招商,预计今年年底投入使用,对投资小户型是个利好;

4、5期住宅预计下半年入市,有需要可以关注。

2

第二站,绿都澜湾

绿都澜湾总共分七期开发,在售七期140㎡四房尾盘和四期2号楼

位置:七期位于紫荆山南路与站马屯路交会处,四期位于绿都澜湾整个项目边缘位置,东邻永威城、3号院安置区,南边是已经交付的二期樟园,西边是商业中心、知了公寓和八中分校,北边是十八里河安置区。

周边环境不够嘈杂,距离地铁也更远。

主推:四期椿园2号楼。

基本信息:绿都澜湾四期在2018年1月就开盘了,但是1、2和5号楼由于地块原因迟迟未能动工,所以放在了7期后面来卖。预计2022年7月交房。

两年前四期开盘均价13400元/㎡,如今15900元/㎡,唉…

面积段:75㎡两室,89㎡三室,107㎡三室

价格:优惠过后均价15900左右,好楼层优惠过后价格也在16000+了。

户型

单价(元/㎡)

总价(万)

首付(万)

月供(元)

89㎡

16000

142.4

42.72

5867.81

户型:绿都澜湾75㎡的两室设计不如鑫苑国际新城,2号楼中主卧和客厅都是西向。

89㎡的小三房户型也不尽如人意,首先不够方正,功能区间规划不合理,比如中间户的次卧偏小,不完全南北通透。

89㎡户型图
108㎡户型图
椿园2号楼楼层图

看房情况:绿都澜湾看房客户与鑫苑国际新城差不多,一天到访约10组左右。

优惠活动:四期车位优惠,负二层3万,负一层5万。

点评:1、绿都澜湾卖点是地铁+学校+环境,三大王牌,夯实的价格支撑;

2、因为占地面积大,并不是所有房子距离地铁都近,比如四期距离地铁口就有一千多米;

3、针对地铁问题,绿都在1、2、3期附近设有免费地铁班车,早高峰15分钟一趟,人性化;

4、创新街小学已经招生两年,落地为安,但只有36个班,并不能满足所有业主需求;

5、绿都澜湾可以办理公积金和商贷的组合贷款,相对减轻月供压力;

6、在整个项目中,四期位置并不算好,却可以算是最贵的,但是尾盘销售,让价可能性不大。

7、四期这几栋楼卖完,绿都澜湾的住宅就全部结束,五年霸主已经开始隐退。

3

第三站,永威城

永威城现在卖到最后一期,六期玖著。

位置:六期位于宇通路与河西路交会处西南。南边是三期书香庭,北边隔宇通路是四期观澜庭,东临十八里河,西边是个小学。

主推:现在主推六期1、2、9号楼。

基本信息:六期占地56亩,容积率3.5,规划了9栋33-34层高层,2T4,全部独栋独单元。预计交房时间2023年6月。

面积段:88㎡和116㎡的三室,128和145㎡的四室。

价格:15000-15500元/㎡左右。

户型

单价(元/㎡)

总价(万)

首付(万)

月供(元)

89㎡

15500

137.95

41.385

5684.44

户型:永威的户型设计比澜湾好很多,户型方正,三室的户型客厅与卧室联通落地大阳台,卧室也是落地窗,居住舒适度很高。加上永威的交付标准也高,很省心。

88㎡三室

116㎡三室

看房情况:永威看房人又比澜湾少一些。

点评:1、永威城没有配套优势,学校、交通、环境上都欠佳,只能尽力发挥品质力;

2、永威的外部大环境不是很优秀,但是内部小环境、户型、品质、物业品质依然在线,会住得很舒心;

3、永威可以申请首付分期,还可以用公积金贷款;

4、六期有景观大师庄镇光操刀设计,内部环境又比前几期更升级,如果不是疫情影响,预计还会涨价;

5、89㎡小户型的好楼层不多,六期剩下的几栋楼预计今年也会推出,不着急可以持续关注;

6、永威城交房相对较晚。

4

第四站,融创城

位置:在售17地块和19地块,西边是已售的前两期,东边是学校和社会福利设施用地,北边是商业用地和规划中的公交站。

主推:17号地融馨园5、6、7、8号楼,19号地融华园3号楼和小高层。

基本信息:融馨园占地约 56.7 亩,容积率约2.98,规划8 栋住宅和1 栋12 班制幼儿园。1、2号楼为 18 层,3号楼为 31 层,4、5、6、7、8号楼为 32 层。

融华园占地约51.6亩,容积率约2.98,规划了9栋住宅,1、4、7号楼为12层小高层,2号楼29层,3、5、6、8、9是32层。

面积段:96㎡—130㎡三房

价格:小高层均价14800元/㎡,高层均价13000-13500元/㎡,融馨园楼王8号楼的小户型均价14800元/㎡。

户型

单价(元/㎡)

总价(万)

首付(万)

月供(元)

96㎡

13500

129.6

38.88

5340.37

116㎡

13500

156.6

46.98

6452.94

户型:融创的户型设计也比较方正,三房都能做到三面朝南。

96㎡三室

116㎡三室

看房情况:融创城看房人是最多的,接待区、签约区都有很多人。

优惠:除了正常签约定房的3个点,疫情期间再优惠1个点。

点评:1、3号楼因为临四环高架,或有噪音和粉尘污染,所以应该是最便宜的,不过也已做绿化隔离;

2、融创城没有配套、品质和品牌支撑,最大优势还是便宜,据说本月中下旬价格上调,谁知道呢。

5

第五站,富田城·九鼎公馆

九鼎公馆目前在售是3号院。

位置:3号院位于4号线姚庄站附近

主推:8、9号楼

基本信息:占地133亩,规划9栋高层,3栋商办楼和大型商业,一栋幼儿园,容积率3.79。临近地铁4号线姚庄站,而且地铁口直通小区内部。预计2022年11月交房。

面积段:89㎡、108㎡、128㎡三房。

价格:均价15500元/㎡左右

户型

单价(元/㎡)

总价(万)

首付(万)

月供(元)

89㎡

15500

137.95

41.385

5684.44

户型:户型都相对方正,但是主推楼栋的三室中,只有89㎡的小三房能做到三开间朝南。

看房情况:富田城看房人也较多。

点评:1、3号院楼栋的错落分布可以保证各个楼栋之间的采光和观景效果,尤其是靠近十七里河的几栋楼,视野很好;

2、4号线预计今年下半年就试运营通车,而且地铁口直通小区,这是富田城不降价的底气,当然也是绝对利好;

3、双地铁+景观+靠近三环,现在看富田城的15500元/㎡倒也不算贵了,毕竟绿都都卖到16000元/㎡了。

总结

项目名称

卖点

缺点

均价(元/㎡)

鑫苑国际新城

地铁+三环内+稀缺小户型

单价过高

口碑不好

16200

绿都澜湾

地铁+学校+景观

单价过高

15900

永威城

品质

配套一般

15300

融创城

便宜

配套一般

口碑不好

13300

富田城

地铁+环境

环境有硬伤

15500

从探盘结果来看,管南五霸的价格相较年前、疫情前并无太大变化,甚至略有上涨,之前疯传的受疫情影响,开发商打折促销的传言并不属实。

但是之前言之有屋探盘北龙湖项目,恒大、正商等价格确有部分下调,家河家也有12000元/㎡的特价洋房。

综合来看,目前市场仍不明朗,整体房价并未出现明显跌幅,但是基本都会有星点优惠。

特价偶尔闪现,不成普遍现象,多集中于改善和高端楼盘等去化慢项目;优质刚需盘价格不为所动,市场决定价格,需求只增不减。

接下来,想看哪里的房价,留言区告诉我。