区域配套逐步落实,大盘首开的价值优势是时候兑现了!

来源:王宁说房

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高新技术产业开发区官方平台《郑州高新发布》2020年3月2日发文,安排部署2020年国土绿化工作。

其中,涉及两个重点项目:



其核心,是计划6月底前完成全部建设相关手续办理并进场施工,纳入2020年今冬明春绿化计划,2021年底前建成开园。

2021年底,是个很关键的时间点,因为这是该片区千亩大盘康桥九溪天悦项目首期计划交房的时间。

看似“巧合”的背后,实际上却是多年来最朴素的购房逻辑:因为大盘首开,一向是高性价比的代名词。

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大盘首开,由于较长的开发周期,即使为了后期的销售,也在倒逼着开发商在品质上做突破。

——但是,这些都只是表面逻辑。

从整体来说,大盘内的学校、商业和写字楼都是有一定比例要求的,一般是以城市综合体标准做要求,也就意味着业主入住和项目的推进速度契合会比较高。

同时,大部分的千亩大盘都很注重对物业公司的挑选,甚至有部分开发商直接拥有自己的物业公司,有经验,能够为业主提供更好的物业服务。

——也就意味着做大盘的门槛,无形之中就抬高了。

而众所周知,房价是项目价值的最终体现,而项目的价值主要有两部分构成:项目质量和配套。

项目=产品(硬实力)+物业(软实力)

配套=小环境(项目内)+大环境(项目周边)

那么,在这两个维度中,大盘的优势是如何体现呢?

产品层面上,能玩得转大盘的开发商,也就意味着实力本身就有保障。

开发商靠谱才能有效的降低项目的烂尾风险,至于产品的质量,虽然上限各有不同但是下限会高很多。

而物业,则基本上都是开发商自己的物业,交接方便。

对于整个项目有整体的管理规划,区域划分和功能留置都有通盘考虑。

至于小环境,则根据开发商的以往经验和案例,大多都会有个比较直观的认知。

但是,其中认知误差最大的就是大环境:项目开发和周边区域建设都是有时间周期的。

——买房的时候,整个片区还都在施工中呢,有待兑现。

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是的,也许很多人没有意识到,期房从购买到入住也是有时间周期的。

郑州的大盘开发,所有的成功案例大多前期开发的时候周边配套还不完善,但是等到交房时候,周边的设施已经大多能用。这是一个同步的过程,也正是一个配套资源逐步落地的过程。

价格是价值的最直接体现。为什么绝大多数的大盘首开增值幅度比较大,主要就是时间差这个原因。

为了说明这个问题,我们不妨以千亩大盘康桥九溪天悦为例,展开一下。

这个项目位于高新区北部片区,属于滨河文化生态区,是郑州市目前四环内少有的大面积完整地快待开发区域。

整个片区约12000亩,实际开发用地仅仅2500亩左右,北边是索须河。

辖区内遗址多、公园多,牵着到大面积的土地确权问题,也正是这个原因,给整个片区的环境和开发都保留了很好的基础。

这么大的地块,就是由康桥、美景两家郑州本土的开发商接手,承接了片区一级土地整理的重任。

也就有了高新区这个数一数二的优质改善大盘,康桥九溪天悦。而在这个过程中,大盘的优势尽显无遗:

1、整体住宅容积率不超过3.0,首期地块容积率仅2.49;

2、片区公园绿地高达2000多亩;

3、近6万㎡水域分布其中;

4、区域内规划大量生活配套;

5、公园遗址林立,彻底杜绝了污染企业的存在;

在整个地块中规划1个大型商业中心和2条特色商业街区,而在西四环与开元路附近也就是整个地块最好的“展示区”,集合了文化传媒、艺术展示、商务办公、高档酒店等业态。

而且规划16所中小学校,加上地块配建的幼儿园,基本可以实现一站式全龄化的教育,这也是做大盘整个地块统一规划,教育资源优质且分配均匀的主要原因。

只有在整体统筹的前提下,项目的潜在优势才能得到最大程度的开发和利用,才能将其优势发挥到最大。

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仰仗着大区域的优质资源,才有足够的精力和时间进行产品的打磨和区域的细节完善。

比如,康桥九溪天悦首期地块与高新老城一路之隔位于整个片区的东南边,东边是雪松路,能享受高新老城的便利配套。

大盘所仰仗的除了自身的优势,区域交通的连接也是极为重要的催化剂。

而首开地块,占地约125亩,建筑密度仅13.83%,容积率更是低于片区的平均指标,仅2.49,共有11栋20-27层的高层组成。相当于约11亩地盖一栋楼,人均绿化面积接近7㎡。

这就是大盘的环境优势,可以放开手脚做纯高层。

而且交通方面,四环快速路即将全线贯通也加分不少。

当四环高架通车之后,四环内的郑州主城区各区域之间将会拥抱得越来越紧,随着连霍北移工作正式启动,郑州主城区范围内连霍北的价值将进一步释放。

至于周边其他的配套,包括这次投资额超过3.7亿的两个公园,基本上都将在首期交房前后陆续完成。

包括已通车的道路和正在施工的各方面配套,红利都是如此兑现的,准确来说这是一个时间倒推的过程。

——人的入住,才是一切配套到位的最佳时间点。

钢筋水泥的价值有限,而一套房子,价值浮动空间最大的部分就是周边配套:更具实力的规划落地,更合理的时间安排。

而如今,千亩大盘康桥九溪天悦首期地块东南侧,即为近百亩的体育用地,在体育用地北侧,规划一个公交车停泊站点也就是起始站。

这些,都是未来价值兑现,项目升值的最佳保障,因为有规划,落地才能更合理。而合理的时间安排,才能够让这一切做到“刚刚好”。

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随着传播方式的普及,人们对于购房有了更为理性的选择和态度,但是“灯下黑”的情况还是偶有发声,一些众多周知的逻辑背后就是潜在的投资机会。

买房必须以投资逻辑为前提,即使自住;自己都不愿意住的房子,投资价值从何谈起。

而项目的选择,必须以价值为前提,只有优质的项目本身,加上物业等软实力的保障,才是一个项目价值的保障。

有确定的规划和资源在落实,有统一的规划和进度满足需求,这个时候,最佳的购房选择就是选定优质区域的优质项目,然后静等交房与相对应的配套一步步落实,从而兑现价值。

优质区域的优质项目,大盘首开才会有足够的价差预留增值空间,因为配套的价值会逐步兑现,而这个过程,就是财富的自然增长过程。

而康桥九溪天悦,作为高新区难得的千亩大盘,其首期89-143平米的主流三房和四房,改善基因十分明显,在资源刚开始逐步兑现的今天,可谓是投资和自住的不二选择。

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