“西美”核心中的常西湖新区,是否值得刚改入手?

来源:房东俱乐部

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撰文:左丘   美编:小樱   校对:塔夫

郑州城市发展定位是“东强、西美、南动、北静,中优、外联”,今天,我们看看“西美”核心区中的常西湖新区。

自去年夏天开始,少数民族运动会成功举办,地铁14号线一期开通,四环高架西四环段率先通车,常西湖新区迎来第一波价值兑现。

大半年来,片区新房价格以稳健为主,基本保持在13000-15000元/平之间,标准的刚需改善。

作为西区的翻身之作,常西湖新区都有什么优势和劣势,值得入手吗?

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常西湖新区现状

目前的常西湖新区,城市功能主要还是围绕建设路沿线和南核心区的“四个中心”展开。

建设路沿线以北,老小区众多,西段华瑞紫韵城及孙庄安置房均有交付,路两侧停满了私家车。

环四个中心周围,植物园封闭,金马凯旋家居广场未开业,永威西郡、融信奥体世纪作品、世茂璀璨西湖停工,仅有已部分入住的汇泉西悦城有人员出入。

永威西郡实拍图

四个中心区域,奥体中心和郑州博物馆新馆周边道路旁停满私家车,很多人过来游玩。

随机问了几个家庭,以附近的公务员小区和西悦城居多,最远的从孙庄过来,离的都不远。

这些,基本涵盖了常西湖核心区大干快上五年后的建设成果

郑州博物馆新馆南草坪实拍图

对于公共事业建设来说,政务服务中心已投用一年多,奥体中心开了运动会、乒乓球赛、演唱会,博物馆有临展,都已进入状态。

对于房地产开发来说,除公务员小区早已建成外,新建楼盘仅有华瑞紫韵城和汇泉西悦城算真正入住,人口流入量有限。

这其中,汇泉西悦城从一期开盘的6500元/平涨到现在的12500元/平,华瑞紫韵城从一期开盘的8000元/平涨到现在的14000元/平。五年平均上涨6000元。

而郑州这五年房价从9000元/平到14000元/平,上涨了5000元,常西湖新区房价涨幅稍高于自然增长。形势不差,但显然也不能用炙手可热来形容。

只能说目前的常西湖,还没发展能到匹配“西美”核心区的时候。

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常西湖离“西美”还有多远?

郑州地势西高东低,西部的水源、地貌景观、森林绿化率都远大于东区,天然适合建设对景观环境要求较高的改善型住房。

即便是紧挨老城的常西湖新区也不例外,区域内北有2200亩水域总面积的西流湖,南有1300亩水域面积的常庄水库,且南部区域多浅丘地貌,景观风情优于主城和绝大部分新区。

有这样的先天条件,又有“西美”定位支持,未来景观呈现不会低于任何片区。

现时现日,又有南水北调运河从中心横穿,且在北部政务核心区在建秀水河+市民湖水系、南部文化核心区规划有九曲莲湖水系,再配上郑州植物园的中心湖,给郑州最不缺天然水的区域,灌注出更细密的亲水景观体系。

而在城市界面规划上,片区有郑州最大的地下综合管廊体系、最先进的海绵城市建设理念、更友好的地下交通通行和停泊衔接系统,从一开始就坚定了成为城市封面的底气

“西美”的体现,由此淋漓尽致。

目前,常西湖新区内的地下建设接近尾声,西流湖改造加速,随着片区建设进入下半场,庞大的市政配套建设还将不断推进,三年后,常西湖的城市景观界面必会傲立全郑州。

也就是说,现在入手常西湖,等到新房交付时,即可享受。

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谁会买常西湖?

常西湖新区北区现状实拍图

一个新区要想有所作为,必定是工作机会多、生活配套全、自然环境好的三者叠加,这样才能吸引人。

常西湖新区足够吸引人吗?我们来看它手里有的牌。

工作机会:未来的市级行政中心,引流行政事业单位工作人员入驻;金马凯旋家居广场,引流家居建材行业从业者;郑州服装产业园,引流服装类相关从业者;老牌的马寨食品产业园,也有部分吸引力。

生活配套:承接西三环沿线居民的自然外溢和外地人口导入。

自然环境:释放中原区、二七区的改善、养老需求。

这里面有一个现实尴尬,就是对高成长型人群吸引力不足。

常西湖新区的位置与郑州向东发展的大方向背道而驰,市级行政事业单位的年轻人,但凡有点儿野心,都想往上走。他们的置业心理是,离高一级的权力机构越近越好,就算暂时上不去,至少房子得买到东区或白沙。

首改客户,只能卖了旧房换新房,必然要考虑房子的保值性,东区大于西区的发展趋势,将在很长一段时间决定东区的房子升值速度高于西区,下次置换时也更容易出手。

外地有能力的年轻人,向往的是更有活力的生活,工作考虑金融、互联网和新经济,生活考虑社交和娱乐,这些往往还是东区大于西区。

西郊情怀下长大的西区青年,会买东区刚需盘,而东区青年绝不会选择西区刚需盘。至于改善盘,不好意思,西区人民自己都不够分。

所以,目前片区客群中,七成为西区来的刚需刚改中青年,合情合理。

但有一点也要明晰,以价格来看,常西湖新区目前新房13000-15000的扎实价格区间,已经到了刚需刚改向偏改善过渡前的临门一脚,当区域利好全部兑现之时,产品也将完成从刚需向改善的过渡。

毕竟,这是未来的新市府,是离三环最近的新区。

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常西湖新区优大于劣

西区人民需要常西湖新区的发展来提气,所以在看待这个未来十年有机会跟上东区大哥脚步的常西湖,心中不免温柔。

人们总是对优等生极尽苛责,对后进生报以宽容,然后强者更强,弱者默默无名。

但事实上,常西湖新区显然是优等生的底子、后进生的心态,我们不妨先梳理下其优劣。

优势:

1、郑州市府行政资源背书带来的城市向心力,这是郑州除省府外的唯二强力资源。

 

2、东西向建设路、中原路、陇海路高架,与南北向西三环高架、西四环高架组成区域骨架,人流、物流集散和交通疏解能力都很强。

3、与老市府相距仅7公里,无缝对接老城的优质教育、医疗、商业资源,与主城无疏离感。

4、面向未来的高标准城市职能和规划设计,拥有最完善的城市文化客厅集群(博物馆、美术馆、奥体中心、科技馆、市民中心、规划展览馆、大剧院、广电中心、图书馆分馆、购书中心)。

四个中心实拍图

5、天然水系与人工水系规划细密紧凑,五大主干道皆为城市生态廊道标准规划,环境优美,处在城中,却又对城市热岛效应有阻隔。

6、地铁线网密布,1号线、14号线一期已开通,10号线、6号线在建中,在所有新区中最早落地、最早出效益。

常西湖新区地铁分布示意图

7、四个中心的城市封面效应足够稀缺。

劣势:

1、周边产业资源禀赋不足。

现状及未来只有传统的服装、家居建材、食品加工等产业,实力不靠前,财富集聚效应不足,高端人口导入乏力。

2、新增人口对常西湖新区无情感认同。

郑州的新增人口中,在郑毕业大学生的比例不小,他们对郑州各区域没有天生好恶,买房就靠钱够得着和情感认同。

郑大工大轻大学生毕业会买高新区,中工升达学生买南龙湖,北大学城买惠济北,龙子湖学生买全城(学校门口的买不起)。常西湖新区周边无实力高校群,这部分客源不足。

3、城市原生界面积重难返,新建住宅安置房比例高。

全境土地几乎都有城中村改造身影,房产开发受容积率掣肘,导致高密度刚需大盘居多。目前只有陇海高架以南区域有2.0容积率地块,留给房企专注改善的机会不太多了。

汇泉西悦城实拍图

5、域内没有K12优质教育资源。

没有对比就没有伤害,中原区太优秀,互助路小学、伊河路小区两大天王在侧,引入什么都不好使。区域内的郑州一中是高中,没意义。现状不行,还得等未来导入。

机会:

2016年,汇泉西悦城后期地块拿地楼面价1730元/平。

2018年,世贸璀璨西湖拿地楼面价3740元/平,恒大刁沟城改拿地楼面价3100元/平,融信奥体世纪作品拿地楼面价2200元/平。

2019年,汇泉景悦城拿地楼面价2800元/平,永威西郡后期地块拿地楼面价3260元/平,裕华铁炉村城改拿地楼面价3450元/平。

2020年,碧桂园西湖后期地块拿地楼面价3700元/平。

对应目前各楼盘在售房源均价,汇泉西悦城12800元/平,世贸璀璨熙湖小高层16000元/平,融信奥体世纪作品15000元/平,汇泉景悦城14300元/平,永威西郡15000元/平,碧桂园西湖14500元/平。

常西湖4年,楼面价涨2倍,房价也涨2倍,发展势头既不弱又不盲目,既不默默无闻又不惊心动魄,是非常成熟的市场状态。

总体来说,常西湖新区值得周边区域内刚改型购房人群买入,但它目前离“西美”尚有距离。

未来,在市政建设继续投入、区域利好逐步兑现的同时,还需要域内的实力开发商们加大建标,品质和配套对得住15000元/平的单价,那时的常西湖,才会是真正满足西区人民改善需求的理想之地。

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