吃透白绿十年红利,看这8大楼盘足够了

来源:房东俱乐部

过去十年,郑州确立了最牛的新中心。

CBD、高铁东站、北龙湖成为当仁不让的龙头区,这里有最多的钱、最好的机会、最有梦想的奋斗者。

近水楼台先得月,谁在龙头的主轴上,谁就可以享受源源不断的红利。

以城市能级而言,郑州只能打造一个超级中心,所以郑东新区未来数十年将强者恒强。

城运推进而言,白沙绿博一路驰骋,成为龙头红利的集大成者。

最近一年多来,白绿熟化悄然加速。省试验中学定位、白沙科学谷落地、六合CBD规划升级、地铁8号线破土,都是点石成金的先手。

或许有人抱怨,现在的区域还没有熟透。然而,郑东龙头区不会变,城运主轴不会变。拉长周期看,这里就是郑州区域增值的Superstar。

2020年看郑州,定位于五到十年的长跑冠军,你务必要吃透白绿的三味。

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撰文:孤独禅   美编:小樱   校对:塔夫

1

白沙——郑东新区最后一个潜力区

当下而言、白沙价值明显高于绿博。

行政上:白沙属于郑东新区,为一亿河南人的首善之区;绿博属于中牟县,很多项目连供暖都无法保证。

距离上:30分钟甚至20分钟之内通达东站或CBD,白沙可以胜任半小时生活圈;45分钟以上的通勤,加上道路随机的拥堵,成为绿博的软肋。

配套上:省级公共文化服务中心、省直单位的入驻,加厚了白沙的长期价值;众多公园文体创意的落地,只是增加了绿博的休闲。

白沙自身来讲,也有一条价值主线。

谁距离贾鲁河和象湖更近,谁30分钟内通达东站和CBD,谁就是一等区?区域内的特色项目,不妨简单点评:

星联湾·璟和

这是白沙核心区占据价值头等舱的项目,未来省级中心熟化之时,这里的价值潜力将后来居上。

之所以将星联湾·璟和作为这个区域的头部项目,无外乎其他,只因为这是郑东白沙片区稀缺之王的别墅产品,更是可以称得上引领片区和行业的定制级别墅产品。

后期不再有别墅用地,稀缺和绝版就已毋庸置疑。

所谓“定制级”别墅产品,则体现在多个方面:

仅仅是院子设计上,星联湾·璟和推出了不同风格意境的四五种设计方案。以心换心的家庭会所庭院设计有专为爱好品茗、喜欢清静的精英人士准备的诗意庭院设计还有针对喜欢亲近自然、侍弄花草的女主人的自然乐园设计……

 

不仅如此,星联湾·璟和还将为业主提供定制装修方案,后期交付后,地上车库也可以根据业主喜好自行改造,而且星联湾还将针对不同业主提供定制化的物业服务、私人定制的健康管理等。

这个疫情下的蜗居生活,更是直接体现了星联湾·璟和别墅的高维价值。

容积率超低的低密健康居所本身就是一道无价的天然屏障,居住于此你甚至可以摘下口罩,在自家庭院里休闲健身,这是高密楼盘永远无法企及的……

你也无需出门,由物业管家为你代购各种生活用品,无论你的需求如何多样,私人定制化的物业服务都能满足……

能保障健康生活的房产,才有资格谈价值与增值。

星联湾·璟和则二者兼具,低密带来的健康生活之外,更有压倒性的价值优势。一套别墅仅仅算占地就有200平左右,别的不说,单凭土地价值就足以笑傲东区。

更实在的是,每套别墅建面在300平到347平之间,其馈赠面积就就达到了300平,车库、负一层地下室、私家花园、双露台均在馈赠之内。

稀缺、定制、低密、健康,星联湾·璟和的价值懂者自懂。

亚新紫藤公馆

作为亚新最高端的公馆系,紫藤的纯粹性和改善性有目共睹。

141平到215平的主力户型,彻底摒弃了刚需气质;2.49容积率下的纯高层,其舒适性碾压了郑州主流的高低配;台湾设计大师唐忠汉主理的一梯一户大平层,诠释了超级面宽和超大阳台的尺度。

作为曾经的白沙地王,亚新只能打造高端化的产品,获取高溢价。在片区刚需盘的围堵之下,紫藤相对叫好不叫座。

好在,该项目现在已是现房在售,所见即所得。

实话实说,更看重居住氛围和改善生活,不妨关注紫藤;更看重首付或租售比,可以一笑而过。

当下,萝卜白菜各有所爱;未来,消费升级势不可挡。

瀚海观象

一向大手笔的瀚海系列,这次也不例外。168平到340平的大尺度户型,反超了紫藤。

高标准的精装,暂且不论成本,但首付的门槛却提高了不少。项目当下交通不便,锦绣路迟迟无法打通,只能通过前程路绕行。

当下,白沙大部分区域的城市界面,尚不能带来高大上的感觉。总价过高的高层房源,还有一定的市场抗性。紫藤和观象,都面临这一难题。

可以这么想,未来的好房子,现在值得等待。更何况,白沙的等待期会更短。

蓝城玫瑰园

蓝城玫瑰园尽管历经波折,但也赶上了好运气。紧邻8号线和省试验中学,这是不折不扣的加分。1.5的低容积率,可谓白沙的改善标杆。

蓝城代建的玫瑰园产品系,也让人充满期待。

东侧的肿瘤医院郑东分院、叠墅洋房公寓的混搭、小开发商的运营经验,则是其不足之处。

没有完美的楼盘,业主的选择当着重于自己的痛点。

白沙总点评

不知不觉间,白沙已成为郑州房市罕见的供不应求区域。

可以理解,郑州龙头一路向东,东站CBD30分钟内通达,郑东新区光环加持,就是其底气所在。

建业春天里,有面包砖又如何?融创象湖壹号,有维权也清盘;永威森林花语,贵一点也售罄。可见,白沙的刚需盘和高层产品,对于郑东白领已深入人心。

三五年后,白沙中心的改善小区,也会在郑东新贵中广受青睐。

相对于东站和CBD,这里户型更大、环境更好、容积率更低、设计更舒适,又不影响生活,何不来一套呢?

2

绿博——郑州最大的休闲改善区

2016年至今,绿博演绎了过山车行情,业主高位站岗者不在少数。笔者给大家打一下气。

绿博是郑州最大的休闲改善区,大牌开发商聚集、改善性户型居多、超级大盘较多,保证了区域的纯粹性,这样的核心力,郑州少有,更是未来发展的趋势。

再者,定位国家中心城市的郑州,城区面积相对较小,中牟撤县划区是应有之义。郑州城运东进、地铁道路成形、休闲产业落地,就是绿博的明牌。

该区域楼盘众多,仅点评代表项目。

永威上和郡

永威在郑州的品牌力,是一刀一枪打出来的。同样的区域,永威的二手房价格高人一头。没有地铁,没有商业、没有名校,都没关系,只要是永威制造,就不愁销售,就敢于定价。

北龙湖这样的顶豪战区,永威上和院照样杀入第一梯队,成为三大名盘。

白沙的森林花语,区位没优势,依然早早售罄,且价格上始终刚强。定位于永威顶端的上和系,上和郡以品质和服务作为王牌。

饶是如此,其去化依然挑战不小。好房子没问题,但价格确实不低。

站在笔者的立场,永威不必降价促销。即使降了,还是有人觉得贵;即使不降,该买的人还会买。

怎么说呢?便宜货经常能遇到,但有了钱有时也买不到好货。上和郡后续的定价和销售,值得玩味。

名门紫园

作为绿博房市的开拓者,紫园占据了区域的黄金眼。

绿博园就是一个价值中心,8号线一期的终点站定位于此,现在用心良苦,未来利好不断。作为一个超级大盘,紫园已开发多期,其配套景观和前期房源已实景落地。

地铁之外,名门还有实验小学和枫杨外国语的储备牌。因此,紫园成为整体上比较成功的项目。

另一方面,名门的项目推进比较慢,不少地块距离地铁站相对远,也是小遗憾。

现在,绿博竞品纷纷下调价格,未来的紫园将如何应对呢?走一步看一步吧,希望有更大的惊喜。

亚新美好艺境

亚新美好双子(艺境和香颂)均落子绿博的核心区。

绿博大区,可以有一个简单粗暴的价值准绳,谁离绿博园近,谁离地铁站近,谁就更胜一筹。香颂已经售罄,艺境距地铁站更近,更有硬核价值。

美好系是亚新最经典的产品,亚新当初在此也是雄心万丈。可惜的是绿博价格连续调整,或许打乱了主刀者的计划。

现实来讲,这样的地铁占位,这样的产品系,这样的优惠价,还是值得关注的。

康桥香溪郡

作为绿博的明星流量盘,香溪郡曾红极一时。交房前后的争议,聚焦于一系列表象问题。

笔者以为,或许以下的因素掺杂其中。开发商有成本控制的压力,而业主的品质和品味要求越来越高,这种矛盾会在特殊时期激化。

从买房到交房的时间周期内,香溪郡价格不涨反降,就是激化的诱因。曾经的金科城、象湖壹号,都有过纠纷,但大部分业主明白这一点,至少这个房子赚钱了,而且不止一点,所以火气或许小了些。

客观而言,康桥的品质和服务,还是优于不少对手的。香溪郡最新的价格,也值得考虑

绿博总点评

近年来绿博价格调整,主要有以下原因。

通勤时间长。

一是没有高效高速的交通,日后地铁和高架的落地,将有效改善。按照全国同级城市相比,距离东站或CBD通勤1小时内的区域,应有合理的价值。

二是产业聚集尚需时日,郑州东进之后,产业推进转移大势所趋,白沙绿博将是主要的发力方向。

三是绿博近年来开发强度高,供应量过大,恰逢房市调控大势,市场暂时无力承接。假以时日,这个供需会逐渐平衡。

一句话概括绿博,短期虽有利空,长期无忧。

抓住城运的主轴,才能弯道超车改变命运。上海浦东开发之后,其一路狂奔的红利让人目瞪口呆。

迪士尼开建之后,川沙房价暴涨数倍,远远超过了上海的中心老城,当地老户一夜暴富。

一年前,特斯拉在临港破土,产业和人气瞬间井喷,要知道,从上海中心人民广场一路向东,到达临港需要70公里。

郑州无法同上海相比,但价值规律遵循同一逻辑。

此时此地,白沙,一边是利好不断,一边是房源稀缺,有心者不妨快马加鞭;绿博,大幅挤干水分后干硬十足,9000甚至8000的单价,已低于地市的水平,有意者不妨积极关注。

这个事实无可辩驳。郑州龙头区出发一路向东,白绿之外,别无选择。

未来十年,龙头红利舍我取谁。

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