这个区域规划的战略定位,全国唯一

来源:地产观察

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最近在忙做城市区域调研,不是观念的再梳理,而是通通打碎,由表及里、由点到面,小到细枝末节,大到脉络发展,重新认识这个城市。
我选择的第一个区域就是郑州航空港区,是全国唯一的国家级航空港区

区域规划面积415平方公里,规划人口260万人。

定位于国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。

是一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽。

被列为郑州国家中心城市建设的“引领”、河南“三区一群”国家战略首位、河南最大的开放品牌、带动河南融入全球经济循环的战略平台。

这是一个与郑州市同等级别的区域,是徐书记高屋建瓴重点考察的区域。
就像他的上一故土杭州,为了提升城市的竞争力,将大半的重任都放在了以杭州萧山机场为核心的几百平方公里内。
无论是G20峰会的主会场,还是2022年的亚运会场馆,以及钱江世纪城上号称杭州最大的会展中心,抑或是规划不久的钱塘新城,这所有的一切全部是围绕着萧山机场展开。
对于郑州来说,航空港区就是类似于萧山机场的一个重要战略区域,甚至在规划和前景上更高于杭州。
郑州航空港区是什么地位 ?

首先有着中部地区最大的空中中转站郑州国际机场;

其次拥有在建的高铁南站,这座全国第二大的高铁中转站是通往西南地区的唯一快速通道; 

全国面积第四,中西部第一大的郑州新国际会展中心,这是河南省A类重点项目;

而且在航空港区内更是有着中原城市群唯一的一个领事馆区。

港区的这“四件套”,决定了港区天生的“开放”属性,决定了港区成为河南对外开放的“头牌”。
可就是这样的一个区域,却被部分朋友当成郑州一个普通的新区来对待。
我有一个外地的朋友来郑考察,我曾问过他对郑州航空港区的看法,得到的答案是赞不绝口的肯定和期待。
与之相反的是,相当一部分本地人却对航空港区轩轾不分,这不得不说是一种悲凉。
身为中原崛起希望的航空港区竟是如此不被人理解。
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老祖宗曾说过,不识庐山真面目,只缘身在此山中。
看待城市也是如此,我们看郑州肯定是要立足全国,放眼世界。
可是作为与郑州同级别的航空港区,我们却局限在郑州,得到的结果必然是只闻青叶不见泰山。
所以,要理解港区,最重要的一点是,必须跳出郑州。
只有跳出郑州,你才能知道,这里和郑州周边那些大大小小的新城有什么不同?当你心里装着家国情怀,才能懂得那些为了卖土地而开发的新区,和要依凭产业在中国城市竞争中占有一席之地的港区有着本质上的区别。
比如之前的杭州,有太多的老杭州看不起滨江新城,觉得它就是一个犄角旮旯的农村。
结果等到杭州房价大涨时滨江新城已经基本无房可售,因为在他们鄙夷滨江新城的同时,外地人已经开始大把大把的扫房。
这与现在的郑州市何其的相似,航空港区一半以上的房源都卖给了地市,市区高净值人员持有的房源极少,原因无非就是港区距离郑州太远,虽然价格很便宜,买了也没法住。
可是如果你跳出郑州,你会发现,航空港区早已不再是郑州的航空港,而是河南、中国、乃至世界的航空城。

2013年,大大提出了共同建设丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的倡议;

2014年5月,大大赴河南考察,要求河南“建成连通境内外、辐射东中西的物流通道枢纽”;

2015年10月,《河南省参与建设丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的实施方案》正式印发实施;

2017年6月, 大大提出支持建设郑州—卢森堡“空中丝绸之路”。

交通比郑州通达的城市有吗?当然有,北京、上海都比郑州更为便利,但是这两座城市的政治属性和经济属性就注定了这两个城市不可能作为国际物流中转站,郑州的不可替代性就显现出来。
航空港区从来都不是为郑州开发的,他是整个中部经济腾飞的命脉所在,是中国经济发展的战略规划,只不过刚好幸运地落地港区。
就像大大在视察时,对港区的评价的那样:建设大枢纽,发展大物流,培育大产业,建造大都市。
这是需要从顶层设计,从未来数十年的战略高度去理解的东西。
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战略上理解了港区,那我们从肌理上剖析她就更为简单。
这是整个港区的平面图,可以清楚的看到,港区整体上分为四个部分:城市综合性服务区、空港核心区、临港型商展交易区、高端制造业集聚区。

仅从字面意思就能很清楚的知道整个港区的价值高地在哪里,就是空港核心区,其它各个区域承担的都是工商业等功能,比如北港的服务属性、南港的科技工业属性,以及中部的商贸属性,这样的土地属性注定了这里环境会相对嘈杂。
至于空港核心区,中部是机场,相对来说噪音也有些大,所以整个港区真正的宜居区域就是除却机场区域的这一小部分。
在这里有着比主城区更宽的路面、更美的绿化,和更开阔的视野。
我前两天去港区朋友的项目探盘,出门后伸了一个大大的懒腰,朋友笑道:“怎么样,是不是比市区的天空要好。
这是港区独有的优势,在高楼林立的大都市里,这样的体验实属难得。
都说港区是一个巨大的工地,无时无刻都处在开工状态。这话是没错,可这也是一个区域发展的必经阶段,想要迎头赶上,没有彻夜不眠的建设是无法实现的。
纵览整个港区,目前生活最成熟的公认还是北港那一部分。虽说是赌上20年城运,但是也不意味着就要干等20年,有未来更有当下才是好房子该有的属性。
所以,这不仅考验购房者的眼光,更考验的是开发商的战略思维。
目前北港布局项目的开发商有豫发、永威、正弘、万科、融创等开发商,很多项目都是尾盘了。
尤其融创,新进入的北港,我第一次来,没想到在北港最成熟区域竟然还有融创一块地,我们详细看看这个项目如何。
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融创在港区的项目叫做融创空港宸院,项目北边就是英迪国际学校,是河南省第一所中外合作学校,学生在完成高中学业后可直接申请就读国外的大学,可以说是出国留学的不二之选。
值得注意的是英迪国际学校在整个中国只有两所分校,一个在北京,一个就在港区。要知道,像这样的国际学校在选校址的时候可不是儿戏,是有专门的评估团队对城市、对区域,以及对未来的发展都做过详细考量才会落址。
项目一期和三期合围的南部区域就是河南省职工文体中心,有篮球馆、游泳馆、田径场、足球场等,预计2020年底竣工。
这样一座场馆带来的并不仅仅是生活的便利,而是生活方式的转变。
想想如果茶余饭后陪着家人、领着孩子来到一路之隔的场馆内打球、游泳,尤其是疫情后我们更应该注意体魄的锻炼,生活习惯的形成并非在朝夕之间,水滴石穿的坚持才能带来真正的改变,一路之隔的文体中心无疑为这样的生活带来极大的便利。
无论是配套还是生态这些都是企业的战略眼光,而要想做好一个项目,真正考验的还是内功 。
融创空港宸院在这一点上还是非常有诚意的,是一个纯多层花园洋房社区,也是港区目前唯一一个在售纯洋房社区。
纯粹意味着社区人口更少,居住品质和舒适度会更高;纯粹意味着得房率更高、公摊面积更小;纯粹意味着留出更多的空间给绿化和公共空间,社区环境更好。
所以,融创空港宸院的景观是这样做的。
由于地势的原因,项目地形西高东低,如果是让你操盘,你会怎么做?是不是统一推平省事?
融创空港宸院却并没有这么做,而是依据地形打造了三重的立体景观,错落有致的景观让整个园区都活了起来。业主拾阶而上,石板路上,有屏风、闻水声,复行数十步,豁然开朗,桃花源的美好也不过如此。
邻里层级的纯粹性体现在户型上就是大尺度开间,融创空港宸院最小的户型都是105的三房,其中卖的最好的金牌户型是130的三房两厅。
户型方正、南北通透,没有一丝空间的浪费,而且厨房的盥洗台是正对着窗户的,在样板间参观的时候看到这个窗户的我是惊喜的,因为我立刻就可以想象的到,做饭的时候看向窗外的风景是一种多么幸福的体验。
如果在北港置业的朋友,如果你有心稍微几个在售项目都转一转,就能发现融创这个项目的优势了。
因为航空港区现在的业态构成大部分都是以中小户型为主,5年后势必会迎来集中换房潮,届时新房无地可售,市场集中在二手房交易。
可港区的改善产品就那么一小部分,炙手可热的就是这一小部分。
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港区的开发还在如火如荼的进行,北港是整个大港区最成熟的片区,南区大量产业也在政府的努力下逐步落位,港区的发展是省委省政府的一号工程,也是关乎郑州作为国家中心城市未来几十年的城运,我们预祝这个全国唯一的航空港区发展的越来越好。
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