三环房子四环价,郑州即将迎来成交高峰!

来源:言之有屋

疫情冲击、全球经济下行的当下,楼市正在进入一个奇妙状态。
开发商正襟危坐,手里拿着鱼饵,鱼饵太小担心吸引不来购房者,太大担心成本吃不消,所以需要一点点试探。
购房者一点点分流,走向售楼部。狠辣的投资者依然不动如山,等着开发商底牌出尽。

1

上周六,建业出了大动作。
过去两年在地市所向披靡,回满血的建业,正式回收操盘五龙新城/盛悦居。

而第一个大动作就是盛悦居员工特惠:
三环内\精装修\双地铁12500元/㎡
30%、50%、100%付款方式不同,最便宜到11000元/㎡。
△在售地块位置
△现场工地
年前富力操盘时候,盛悦居同批房源卖到14000+元/㎡。而三环外,钱隆城毛坯将近14000+元/㎡、碧桂园西湖14500+元/㎡,四环外万科城在售均价12700元/㎡。
所以,现在盛悦居12500的价格有多香不用多说!购房者闻风而动,我们现场去的时候,车都停不进去。只用短短两天,包括140㎡大户型在内,房源几乎售罄。
事实证明,当下市场上的很多购房者都处于潜伏状态,只要价格够低,诱惑够大,一定能够炸出一大批购房者。

2

无独有偶,上周末建业电影小镇橙园大放价:
160㎡以上大户型按揭9500元/㎡,全款低至8500元/㎡,二期小户型按揭9100元/㎡。
要知道,2018-2019年建业电影小镇橙园在售价格12500元/㎡。
同样南港建业云境去年同期在售9000+元/㎡,现在也出现了7000+元/㎡ 的特价房。
富田城九鼎公馆也放出了一批13500元/㎡的特价房。
过去两年富田城九鼎公馆价格一直非常坚挺,包括在开发商纷纷降价的2019年底都没降过价,在售价格15000元/㎡左右。这次特价房虽然是非标楼层,但价格已经非常便宜。
还有碧桂园天麓,不到17000元/㎡的特价房,我们赶到时已经售罄。
这就是当前郑州房地产市场的真实状态 , 冰火两重天。
一方面是某些项目门可罗雀:一方面是某些项目停车场停不下,售楼部挤不进去。
我们前几天提到的特价房:
1、12000元/㎡正商家和家洋房,已经售罄;
2、均价24000元/㎡恒大悦龙台,几乎售罄;
3、32000元/㎡击穿北龙湖洋房底价的80套正商丰华上境,已经排号270组,整整3倍多的客户。

3

怎么理解当下的楼市?现在是买还是观望?
这是今天我们需要深度解决的两个问题。
首先,我们先搞清楚当下真实的郑州市场。
无数开发商、中介呼喊郑州市场已经回暖,甚至用别的城市来力证开发商要涨价。
实际上截止到2020年3月18日,3月份前18天郑州新房销售仅为4000套。二手房因为完全无法带看,数据更是惨不忍睹。
没有对比,没有感觉。
2016年3月份,整个郑州新房销售量12990套。
2017年3月份,整个郑州新房销售量15629套。
2018年3月份,整个郑州新房销售量17642套。
2019年3月份,整个郑州新房销售量18817套。 
按照整个郑州市当前销售情况,2020年郑州市3月份预估销售量为7000套,仅为往年销售量的一半,你也可以理解为腰斩!
所以现在的售楼部人数看起来众多,只是相比2月份售楼部关闭时而言,对比比较强烈罢了。
用一句话概括当下郑州楼市的真实状况:开发商和购房者正在博弈或者说掰手腕。
根据往年经验,这个博弈往往经历三个阶段。
第一阶段:开发商花里胡哨的营销包装,如开发商们的7折、8折、9折优惠等;
这一阶段完全是通过开发商的营销包装去鼓动、去诱惑购房者下定。实质上往往没有太多有力的折扣。
第二阶段:员工特价房,顶层、首层等非标楼层等特价房源;
当开发商经历第一阶段,发现销售效果不明显的话,就会开始着手第二阶段。当然为了照顾老业主,以及整盘的升值形象,这时候的降价是遮遮掩掩的。
要么拿出非标楼层的特价,比如富田九鼎公馆;要么就是针对员工的特惠,比如建业。
第三阶段:赤裸裸的大规模降价;
如果第二阶段效果依然不好,那就到了第三阶段。我摊牌了,我不装了,我就是降价谋销量。
目前郑州市场就是第一阶段到第二阶段的转换,走到第二阶段的开发商如建业、富田、正商等已经尝到了甜头。
这也是为什么郑州市场会出现冰火两重天。
那么郑州市场会不会出现第三阶段,什么时候出现?
我的答案是大概率4月中旬!

4

首先,我们看看外部环境。
目前随着疫情的全球化冲击,这次疫情正在演变成为一场波及全球的经济危机。
只是我们在国内,感受还不算强烈。你可以去看下股票市场的巨大波动,这个我们不展开。
简单来说,落到经济,今年全球的经济都在暴风雨中,即便我们在国内依然受到波及,资产投资的积极性必然受到打击。
谈应对,万众期待的LPR今天并没有下调,所以我们的政策依然是稳!稳!稳!
落到政策的基本面,宝鸡公积金新政一日游、驻马店新政被约谈,广州市商业限购新政被撤销等等等等。
所有的政策只能止步于纾解开发商的资金压力,凡是直接刺激市场的政策一律被叫停。
一方面是全球经济的波及,负面清单的不断增加,一方面是不得直接刺激楼市,开发商只能:
1、熬、一直熬下去;
2、自己降价谋销量。
而在2019年整个郑州市场已经非常惨淡。2019年整个郑州市新房预售量370475套,2019年整个郑州市实际新房销售量286564套,郑州市已经明显出现新房库存堆积现象。这背后自然牵扯到开发商的资金回笼、资金压力方方面面。
现在已经2020年将近4月份了,你觉得开发商还能一直熬下去吗?不出意外,郑州将很快迎来成交高峰!
最后落到第二个问题:我现在是买还是观望?
如果你看中的是上边讲的特价房,标准层的特价,不需要观望,立马快速直接入手,有多快跑多快,因为价格已经够低,去晚了真的没了。
如果你看中是一个普通的项目,价格也没啥优势,可以观望,先看看郑州3月份的销售情况。
当然一切的标尺就是价格!价格!价格!
你需要对购买的项目有基础的价格评估,才能有准确的对比。
比如正商家和家12000的洋房,这其实是区域高层价;比如正商丰华上境洋房毛坯32000元/㎡,北龙湖过去洋房的均价是40000元/㎡;比如12500元/㎡的盛悦居,这其实是四环的价格等等,性价比自然一目了然。
如果你判断不了,留言区给上项目和价格,我帮你判断!
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