当下市场,成熟的购房者自有一套购房逻辑:把脉城运方向,占有稀缺产品!

来源:郑州地产


有几个信息能反映当下市场情况:


信息1:国庆前,不少楼盘开盘,某三环儿边上的楼盘,开盘就清了盘。

信息2:远郊某售楼部办活动,去了不少人,置业顾问抱怨没几个成交的。

信息3:同样是四环外的区域,某售楼部,每天到访100组客户。

在这样的市场环境下,购房者会更加理性,蜂拥买房变成了沙里淘金,成熟的购房者会更加趋于理性,更看重区域、品牌、品质、物业。


当下的购房者要明白:好的项目是一出生就注定的,从拿地,从案名,从规划,从投入,从细节,各个流程,各个方面,全方位,自带优秀基因。

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市场出现了不同的温度,整体在分化,分化的首先是区域,接下来就是产品。

区域之间先天有价差,有等级,离主城越近,越有优势,市场涨的时候,紧随而涨,而下行市场来得时候,也最抗跌,最保值。

目前郑州的规划已经奠定了“一主一城”的大方向,郑州的城运,未来在港区,在南。

郑州城区与港区双龙头之间,已成为南城核心,眼下已经成为郑州房市中极大的价值洼地。

两年前,你或许压根就想象不到,曾经被低估的南城核心,在个别近郊区域价格回调之际,却拉开逆袭大幕!

这是南城核心某典型楼盘从2016年以来的价格走势图。

它代表了南城核心整体区域房价的走势。

南城核心的房价一直是稳步、扎实的一条向上曲线。


与绿博区域今年加大供应量不同,南部新城今年的供应量是在减少的。但成交量却是逐年攀升的。


举两个栗子。

2017年一整年,南城核心成交了198万㎡,今年前8个月,南城核心已经成交了114万㎡。

南龙湖某医院对新生儿户籍进行了统计,有80%新生儿户籍在郑州以外。

这是相当厉害的一个比例,很多新郑州人将为这个区域带来新的活力。


这恰好又验证了大郑州关于南部新城的城区定位。

郑州未来的城市规划,一主、一城、三区、四组团。一主,当然指的是主城区,一城,指航空城。南部新城恰恰位于郑州主城区与航空城双城驱动的中间地带。


南城核心自然成为整个南部城区发展的桥头堡。与主城区衔接最紧密,是目前发展最为成熟的新区。

南部新城,未来,人口规模要达到30万。

晚上8点,你各个新区转一转,南部新城绝对是亮灯最多的区域。

与主城区近、地铁2号线开通、价格不高,这个区域投资购房的比例相当少,绝大多数是自住购房者,交房了,就住了进去。

有大量的自住需求,自然带来稳定攀升的成交量。

这些大量的自住购房者,包括实地到达南城核心的意向客户很快就能发现一个巨变的南部新城。

南三环与南四环是南北、东西各个方向上三环与四环之间距离最近的主干道,仅仅有2.5公里。这无形之中缩短了主城区到南城核心的实际距离。

南部新城与主城南片区已经形成了连片区发展

已经开通的的地铁2号线,连接主城区以及航空港城区。

南部新城是最早拥有城郊线路的片区。南城核心到郑州中心城区,只需20分钟。

这是首个真正意义实现融郑的新区区域。

交通图再放大,地上交通,郑州主城区多条线路已经向南扩展到南部新城的地界。

东三环-中华路一线,向北到达CBD、北龙湖,向南接轨新郑市区。

中州大道—新郑快速路一线、紫荆山路—鸿鹄路一线、京广快速路—龙湖大道一线、大学路一线,迅速到达郑州主城区。

南城核心全面接轨郑州主城区和港区

真实实验,开车从CBD到南城核心,不堵车情况下,不到30分钟车程。

南城核心,如今正在发生巨变。

2

房企的嗅觉总是最敏锐的。

早些年的南部新城,只有本土房企进驻,其中还有大批不知名的小开发商,这是南部新城被低估的最重要原因。


但,近两年,一线开发商开始组团进入,龙湖、华南城、远洋、雅居乐、阳光城、华夏幸福…这其中,不乏大牌品质开发商,带来了高端产品线。

曾经被冠名的刚需之城正在蜕变,是时候重新审视南部新城的价值了。

2018年年初,南城核心也出了个地王窝。

郑政新郑出(2017)6号(网):正商,溢价89%,楼面价6141元/㎡;

郑政新郑出(2017)7号(网):龙湖,溢价117%,楼面价7068元/㎡;

郑政新郑出(2017)8号(网):雅居乐,溢价131%,楼面价7516元/㎡;

郑政新郑出(2017)9号(网):正商,溢价165%,楼面价7293元/㎡;

郑政新郑出(2017)10号(网):正商,溢价165%,楼面价7290元/㎡。

这个片区引来几十个开发商争抢,地价高、出地王,不是没有原因的。

距离郑州主城区最近的片区,紧邻主干道郑新快速路。

临近南城核心未来的商业中心,有锦艺城和华盛奥特莱斯两大核心商业。

由政府牵头,区域内规划公办小学、初中、高中。

可以说南城核心是离主城区最近,配套最完善的片区。 

这个片区,政府自然是有高要求和高规划的——高品质人文居住区。

这个区域,一改纯高层、小面积的刚需产品,改为品质改善产品。

首次入豫的龙湖集团更是带来自家的TOP系产品,叠院+高层,高层主力面积是100㎡的三房和120㎡、140㎡的四房。

全部是大面积、纯改善、高端产品。这个区域内的产品在南城核心是相当稀缺的。

这个片区,还有独家的叠墅产品。


别墅专家龙湖集团,带来了这个区域唯一的叠墅产品——龙湖天宸原著。

原著是龙湖地产TOP级精品的代名词。

龙湖25年43城,打造了200多个品质楼盘,但能叫“原著”的项目,只有不足20个,每一个“原著”都是标杆。

第一代原著在北京,颐和原著。颐和园在左,北大、清华在右,圆明园在前。91栋顶级别墅,一举奠定了原著系的江湖地位。

3

龙湖天宸原著位于郑新快速路与祥云路交汇处东南位置,由10栋叠墅和6栋高层组成。

相比独栋和联排,叠墅用较低的置业成本,提前实现墅居生活。

相比洋房,在空间的尺度感上要求更大,舒适度上要求更高。

龙湖天宸原著带来了创新的上叠、中叠、下叠产品。

下叠,建筑面积仅仅有128㎡。

这个128㎡的别墅,长啥样?

建筑面积128㎡,实际使用面积接近300㎡。128㎡空间,增加套房数量,做到4房4卫,满足家庭成长阶段空间使用要求。

双7.2m面宽,这样的观景面,极其难得,这要求一个企业有很高的研发能力。

南向设计私家独享小院,花园独门入户。南向大开窗,推窗观景。

5.5—5.9米挑高地下室,天然采光,设计两层,有效增大储存空间,娱乐功能空间。

7.2米横厅,房间里的每个角落都能享受到更好的自然光,且最大限度增加院子的面积。

叠墅地下空间设计

超高附加值,多空间赠送

龙湖天宸原著在户型设计上,不仅注重舒适度,还有效增大空间使用率。

叠墅下叠赠送南向小院、双层挑空、地下空间,中叠赠送北向小院、双层挑空、地下空间。上叠赠送露台,可拥有屋顶花园、独享城市静谧。

高层上,实得面积也是超越了市场上同类型产品。

让我们来看下,高层140㎡的D户型。

7米开间横厅,面朝小区景观,餐客联厅面积超过40平米,这样的客厅用显性豪宅配置,一般只可能出现在170㎡以上的户型中。 

卧室布局考虑到,老年人与年轻人生活规律不同,老人房与主卧分布于客厅的两侧,避免相互打扰。

270°观景,客厅、卧室、书房,都可以无障碍观景。

主卧采用了套房设计,有独立卫生间、衣帽间,南向全尺寸飘窗,飘窗高度40cm,符合人体身体力学,并且对窗外景观无遮挡。

同样的面积下,实现更高的空间使用率,更多的全生命改造可能,更充足的储藏空间。

南向面宽使用率最大化 极致的景观窗景 

在空间上,龙湖天宸原著坚持一贯的原则,力求每个房间都有景观窗景。

叠墅全部都是向南全开间,南向窗户景观面做到了最大化。主力户型上,做到了7米的宽厅。极致的观景效果,便于推窗就可享受到龙湖园林宗师带来的景观体验。

宽厅效果

龙湖天宸原著在景观上,东西合并。将“东方礼序美学”与“西方建筑尺度”有机融合,以西化的造景工法重新诠释传统园林。

两大入口—环带六院—四巷


入口大堂-主题庭院-巷门-主题街巷-院门/高层入户-私享庭院、入户大堂三进归家体验。


结合传统中国人对院落、巷子的向往。每两栋高层之间,设计为院落,每两排叠墅之间,设计为巷。


总共有六大主题院落,各个院落主题不同,分别为礼院、书院、弈院、乐院、花院、数院,对应不同年龄业主,实现分龄化的活动空间。


比如画院以绘画艺术为主题。设置阳光草坪、休闲场地、四点半学堂等,后期为业主提供社区艺术展、露天电影等活动。


叠墅之间为巷。以问月、品梵、漱句、飘香为主题,并以静思、茶艺、禅意、花香表达各主题空间,设计相关景观元素。


一年四季推窗赏景。


在房地产界,龙湖被称为别墅专家、园林宗师,2018年,龙湖集团首进河南,落地第一子就选择TOP级产品,原著系。


这是个不可多得的入手好房子机会。


2016那场疯狂还历历在目,2018的大转折已经到来,短短两年,我们都是亲历者。


还好这场充满恐慌贪婪与冒险的旅行已经及时刹车,我们必须不断克服惯性。做的不好失去信心是惯性,做的好自满也是惯性;混的不好破罐子破摔是惯性,混的好一直往前奔不知为了啥也是惯性。


郑州的市场尚不成熟,郑州的房地产市场历史上没有经历过大跌,没有经历过起伏,购房者没有被市场狠狠的教训过。


在盛世之中,多数人都没学会为自己负责,那时有国运为你负责,有大势为你负责,我们只需要依附国运,乘风而行即可。

当下的市场,转型时刻,我们需要的是端正心态,理性谨慎,在保值抗跌的区域,选最好的品牌,稀缺的产品。

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