你还真的认为万科是在“演戏”吗?

来源:地产人文

国庆节前后,万科的一波操作让“圈内”、“圈外”人士看花了眼,更让一波业内人士长了见识,但其“见识”却不仅仅是万科骗了谁,而是万科用市场的行为手把手教了行业对手们:“行业危机(寒冬)来临的时候,这么干才是符合市场理性的操作”。

换句话也可以这么描述,十年前手把手教你们怎么玩地产,十年还继续手把手教你们怎么玩地产,谁让你们不进步。

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万科的戏精表演可能并不是笑话

地产龙头企业万科,最近一波精准的表演,再次让其回到了地产行业的舞台中央。

先是国庆节前夕,万科在其秋季例会上发出了“活下去”的口号,郁亮甚至表示“活下去”将成为万科接未来三年的目标。

当然,这则消息并不是万科官方首先发布出来的,尽管网友“吃惊言论”不断,但万科的真实意图或埋藏“活下去”里面,很少为外界所知、所理解。

就在同一天,深圳高速发布公告称将引进万科作为战略投资者,增资价格确定为29亿元人民币,也就是说万科将出资29亿元拥有联合置地30%的股权。

然后在国庆长假结束之后,人们惊奇从数据宝提供的数据发现,万科在整个三季度疯狂买地,其买地金额接近500亿元,相当于恒大、碧桂园、保利和融创四家房企同季度的总和。

一边喊着快要活不下去,需要加快回笼资金,以保证企业的开销,另一边有疯狂的撒钱买地,正当业内吃瓜群众对这波戏精操作目瞪口呆的时候,万科的新“瓜”又出来了。

其位于厦门的别墅甚至出现了六折甩卖的情形,尽管后来厦门万科人士澄清,打折产品与此前产品位置不同,且为极简装修,不带两个车位。但这并不影响市场的反应,白鹭郡二号楼与10月1日下午3点开盘,近800名客户到场,206套房源当天售罄,去化率100%。

与此同时,万科又开启了“买买买”,这次瞄准的对象是刚找到金主“爸爸”平安集团的华夏幸福(看来金主爸爸不给力啊,自己又活不下去,只能卖儿子了!),按照华夏幸福与万科方签署的《合作协议》,万科将撒钱32.34亿元,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。

通过这次收购,华夏幸福回笼了珍贵的现金(亲爸爸),而万科把项目延伸到了环北京区域。

很多自媒体不禁在问,万科到底是真心减价卖房,还是别有目的?甚至还有一些人闻到了,“还是当年的配方,还是当年的味道。”

当然这不能怪媒体质疑万科的动机不纯,毕竟在约10年前,王石主导下的万科,也上演过类似的剧情。

当时的王石提出了著名的“楼市拐点轮”,随后这家行业龙头通过降价率先将库存降到最低,尽管其行为遭到了政府、消费者和同行的抵制,但其却迎来了进退自如的状态,安然躲过了接下来的大危机。

但是十年后,不管其他经济如何,楼市的危机反正是来了。

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不管什么信号都指向一个现象

地产业危机真的来了


首先是一部成书于2016年的《涛动周期论》中,提到了这样的描述“2018年和2019年是康波周期的万劫不复之年,60年当中最差的阶段,所以一定要控制好2018年、2019年的风险,在此之前做好充分的现金准备,现在可以发债,五年之后还有现金。”

这部书中提到的康波周期,就是在1926年由俄罗斯经济学家康德拉季耶夫,发现发达商品经济中存在的一个为期50—60年的经济周期,在这个周期里,前15年始衰退期,接下来20年始大量再投资期,新技术不断采用,经济快速发展;后10年是过度建设期;过度建设的结果是5~10年的混乱期,从而导致下一场大衰退。

那些搞经济的人熟悉的库兹涅茨周期和朱格拉周期,在康波周期面前,都是小兄弟般的存在,因为一个完成的康波周期期间,往往嵌入这好几个库兹涅茨周期和朱格拉周期。

《涛动周期论》作者周金涛,生前为中信建投首席经济学家,这位曾经预言“2017年美元牛市结束,人民币加速国际化”的学者,也曾说过“人生发财靠康波”,康波就是康波周期。

但是就实际的情况来看,目前所谓的康波周期底部,其实只是中国房地产业乃至整个中国实体经济面临危机的的一部分,任何一场危机都并不只是经济周期律在起作用,尤其是在中国地产业,政策要素影响难以估量,尽管其初衷只是想让房子回归“住”的本意。

从去年开始到今年,国内的地产行业调控政策一波接一波,除了重启限购,也逐步在银行业贷款、企业债券及按揭贷款利率等多个资金环节开始下手;供给侧方面,各地政府更是采取了限价的政策,摁着房价的头,就是不让它起来。

当然这并不是全部的,政府也不可能短期内把全部的招数都拿出来,万一压不住呢?还有取消预售和房产税两个大招,按照目前的房地产运行模式,取消预售基本上可以让绝大部分的地产企业瞬间血崩,而房产税则是将仅剩的市场需求放在了冲压机下。

这带来的效果将不再是大家所熟悉的“一夜回到解放前”,而是回到更之前的“清末民初”。

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看看地产行业的情况

戏精背后潜藏着市场理性


经过十几天的持续发酵和时间过滤之后,细心的人开始发现,万科并不是只在今年第三季度财疯狂拿地,今年的第一季度和第二季度,万科同样花钱不少。其中第一季度拿地权益金额达到409.1亿元,第二季度拿地权益金额达到475.23亿元。

这也就是说,所谓的万科疯狂拿地,只是万科按照既定的发展路线在走,加快去库存,加快囤货(生产原料)。如果四季度万科的进度维持不变,基本上可以判定,万科已经在准备过冬了。

对于地产行业正在面临的“寒冬”或者说“危机”,很多业内的人士的共识,是最大限度保证现金和流动性,现金不用说了,作为资金密集行业,丰富的现金是地产业繁荣的基础,那么流动性呢?必须注意的是,必须是流动起来的现金才能算流动性。

而在地产企业中,要想保持现金要想持续不断的流动,就必须有项目做支撑,而地产企业项目的基础就是土地,越是困难的时候,越是两者兼具的企业,越能留得住人才,越能最终获得银行和其他金主的青睐,最终挺过危机,并同时为危机后的新战略做足准备。

必须指出的是,度过危机的理性方法,其实就是让各方看到希望。而在地产行业面临危机的时候,怎么才能让金主看到希望,“土地+现金”无疑是理性的最佳组合,只需要注入一点钱,就能活蹦乱跳。没有希望的企业,跟街上烂臭咸鱼没什么分别。

另外,也不止一位银行业人士表示,银行业之所以青睐地产企业,其最根本的原因是财务规范,发展具有可预期性,很多其他领域民营企业甚至没有过标准化的管理流程和机制,地产业和银行业之间的市场纽带依然具有较强的韧性。

对于那个最早传出万科例会“活下去”标语的员工,有消息透露,万科根据员工保密守则选择了毫不犹豫的开除,其实原因很简单,因为他的“思想还没有转变过来”,而人心齐,是过冬存活的另外一个重要法则。