楼市“十月围城”,开发商与购房人,谁能试水冬天的温度?

来源:河南地产

2009年年底,一部以保护孙中山为内容的主旋律大片,得以公映,电影片名《十月围城》。

 

电影最后,借孙中山之口,说出了这样一句话:

 

“十年前我说,革命,就是为了四万万同胞人人有恒业,不啼饥,不号寒。十年过去了,革命二字于我而言,不可同日而语。今天,再道何谓革命,我会说:欲求文明之幸福,不得不经文明之痛苦。这痛苦,就是革命。”

 

以史为镜,可以知兴衰。后来,有人将此话演绎成另外一个说辞:

 

“十年前我说,买房,就是为了父母老婆孩子人人有恒产,住新宅,不遗憾。十年过去了,买房二字于我而言,不可同日而语。今天,再道何谓买房,我会说,欲求抄底之合理,不得不经暴跌之痛苦。这痛苦,就是买房。


 

1

房价看起来好像跌了

 

十月的最后一个周末,郑州的房地产市场的营销活动,比以往要多了一些。

 

而比以往更多的一些的是:此前犹抱琵琶半遮面的降价潮,突然再不那么遮遮掩掩噱头十足了,而是实打实的亮出底牌。

 

龙湖集团在郑州的第一个项目,位于南龙湖的龙湖天宸原著,对外释放出的首开价格,是意料之外的9xxx元/㎡!

 

要知道,这是以园林大师著称的龙湖,这是低密度、神户型的TOP原著系产品,拿地时的楼面价都已在7000元/㎡以上,坊间普遍认为,开盘价应该在13000/㎡左右才为合理


事实上,高举底价大牌的,龙湖不是第一家、相信更不是最后一家。

 

在此之前,郑州孔雀城已经公开喊出了“7892元/㎡、有房有车位”,被戏称为“一下回到两年前”;附近的远洋风景也不甘示弱,“7688元/㎡装修房”,让业内看出了满满的诚意。

 

如果再往前看:还有和昌景湾国际的“11500/㎡住三环”,世纪城的“三环内12500/㎡”……

 

当然,需要指出的是,如此以正大光明之势拉低市场预期价格的,还是少数。即使是上述几家房企的广告宣传上,单价后面都明确标注了一个“起”字。也就是说,作为一种营销手段,拥有这个价格的房源,很可能仅是其中极少部分而已。

 

但是,姑且听之,此刻的价格,足以让广大置业人士相信,房价,真的是降了。

 

用张爱玲的话来说就是:


已经”低”到尘埃里了。

 

看看这些如此敬业的售楼顾问,便可知其中甘苦。


从郑州市房地产管理局发布的《房地产数据分析》可以看出,2018年9月全市商品住宅销售27753套,销售面积286.08万平方米,销售均价8178元/平方米。而在8月份,商品住宅销售24623套,销售面积257.24万平方米,销售均价8265元/平方米。整个前三季度,全市商品住宅累累计销售均价8315元/平方米。量升价跌,在纸面上已经成为事实。


没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》分析认为,在中央定调坚决遏制房价上涨后,房价预期有了显著的改变,投资投机热情下降。复杂的国内外经济形势,也使市场的观望情绪有所增强。少部分负债较高的房地产企业资金链紧张,正采取快速降价回笼资金的销售策略。在诸多内外因素的综合作用下,一二线城市房价由微涨转为小幅下跌,三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。


 

从政策面看,中央抑制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”和“因城施策”的方略也在从各方面得到更大落实,对稳定房价预期起到很大作用。

 

另一方面,造成了投资者抽身离场,刚需者持币观望,进一步促使开发企业放弃幻想转变经营方式,以争取有个更好的年终报表。

 

经济学家马光远甚至认为:


基本可以判定,从现在起到明年4月份,半年的时间内,不管是否放水,是否改变调控政策,房价将延续明显的跌势,跌幅在20%到30%,价格回到2016年底的水平基本已成定局。

 

 

 

2

开发商还在持续拿地

 

十月的最后一个周五,郑州的土地市场,也出现了一次小高潮。

 

10月26日,郑州市国土局出让8宗地,合计296亩,成交额近20亿,涉及管城区、二七区、中原区、金水区。财大气粗的世茂进驻常西湖,福晟落子杨金科教园,东方鼎盛终于拿下围起许久的地块,还有两宗地是被国企收入囊中。

 

纵观整个10月,郑州市国土局共出让挂牌出让近1500亩土地,是9月份的3倍,除去其中三宗因故流拍之外,其它宗地几乎均以起始底价拍得。

 

而下个月,也就是11月份,据说郑州还将会有千余亩土地挂牌入市。


 

对于地方政府来说,土地还是有的。问题在于,怎么在以更合适的时间、更合适的价格,放到市场。

 

比如,同样是在10月26日,新郑市国土资源局、郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)国土资源局公告称,原计划的两宗共计126亩土地因故终止挂牌交易活动。此前,郑州国土局通知称亦有三宗地块暂停出让。


 

中国指数研究院提供的数据显示,2018年1至8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。住宅用地流拍446宗,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

 

寒冬欲来风满楼,几家欢乐几家忧。政府、开发商、购房者,三者之间的不同心态的博弈,还正在继续。

 

在地产市场与融资环境如此严峻紧张之下,为何还会有一部分房企业纷纷拿地?

 

房企拿地,一方面是普遍认为楼市政策即将见底,继续看好未来;另一方面,还是企业自身发展的需要。


  

10月25日晚间,金科股份发布公告,称融创系持股数超过金科实控人黄红云及其一致行动人。此后,金科的公司实控权是否会发生变化,备受关注。

 

金科、融创之争的最终结果目前还无法预料,但是,从一个侧面印证了,无论寒风多么肆虐,地产行业还是块“肥肉”,“引无数英雄竞争折腾”。无非是,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。


 

还拿融创来说,虽然孙宏斌高喊着“控制风险、安全第一”,但出手的时候还是毫不手软。在郑州,融创仅在本月就崭获了三宗地块,而此前,与巨无霸富士康的合作也不得不让业内浮想联翩;在太原,9月份融创以17.3亿元拿下约246亩土地;在青岛,10月份拿下两宗土地。

 

年报数据显示,截止到今年6月,融创土地储备总量就已经达到2.31亿平方米,整体货值约3.29万亿元。

 

这似乎与孙宏斌的言论有所相悖。就在今年8月份举行的融创中期业绩会现场,他还曾信誓旦旦:


“2016年,我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。到目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎,2016年到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此。”


 

再来看高喊“活下去”的万科,在给整个房地产行业带去了一丝寒意之后,却开启买买买模式,三季度拿地更是近500亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。


10月9日,万科通过收购目标公司部分股权的方式,吞下华夏幸福环京区域的多个项目,交易价款约为32.34亿元。

 

这或许印证了一个浅显的道理:


在冬天来到之前,广挖洞、深积粮,才是坚持到春天的根本。

 

10月26日,瑞银集团和普华永道联合发布的“2018年亿万富豪报告”中显示:中国目前现有373位亿万富豪,其中,1/5来自房地产行业。

 

 

3

买还是不买?这是一个问题

 

“围在城里的想逃出来,城外的人想冲进去”。这是小说《围城》中最为著名的一句话。


据说,在这个十月,汇集在售楼部的有两批人:一批是抢房的,一批是退房的。在他们狭路相逢的一瞬间,在心底互道一句“SB”,然后擦肩而过。

无论如何,传说中的金九银十,在萧瑟寒风中悄然离场。面对即将来临的第四季度,面对日渐迷离的房价走势,面对瞬息万变的调控风云,面对不明觉历的各类小道消息及谣言传闻,刚需客、改善客、投资客都在猜测未来的温度。

 

中国指数研究院的数据显示,被监测的主要城市当中,9月份的商品房成交量却出现了明显的下降,降幅甚至高达7.29%,而往年一向火爆的“金九银十”也遭遇了有始以来最冷的“寒流”。


国家统计局日前发布的“2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计”数据显示,9月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二三线城市涨幅回落;一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落;15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少,涨幅回落。


 

随着热点城市房价走势的改变,有效的监管机制和完善的市场环境正在逐步完善。业内人士表示,市场很难再支撑房价继续冲高。开发商们现金流已经紧绷,可是融资的难度和成本却不断提高;另一方面,老百姓们的钱也大多进了房地产市场,甚至还背上了金额不低的贷款,他们不得不消费降级。

 

随之而来的是,房企因为降价而遭受业主“维权”退房事件屡有上演,“取消限购”的谣言一波接过一波。

 

那么,为什么明明很多人都盼着房价跌下来,可房价真跌了,有人却不满意了?


事实上,虽然说开发商的日子没有以前好过,但是购房需求依然存在。楼市之所以降温,源于之前调控初期的恐慌购房造成房价飞涨的理性回归。


任志强更是继续看好未来:


等待只会花费更多的购房成本。

  


10月27日,由中共河南省委、河南省人民政府、欧美同学会(中国留学人员联谊会)共同主办,以”广聚天下英才、让中原更加出彩”为主题的首届中国·河南招才引智创新发展大会上,公布了一组数据:自今年1月1日到10月17日,郑州全市以人才引进政策户口迁入39854人,尽显招贤纳士诚意。

 

而未来,郑州作为省会城市、国家中心城市、新一线城市、单核心城市、交通枢纽,相关的人才引进政策会越来越健全,城镇化进程的速度会越来越快,人才的流入以及辐射人口也只能会越来越多。


克而瑞近日发布的数据显示,9月份郑州各板块基本全线飚红,环比下跌的板块仅7个,9月房地产市场热度上升,其中,龙子湖北板块、高铁板块、杨金板块环比分别上涨62.70%、49.21%和30.74%,北龙湖的成交均价在33061元/㎡,与8月相比降了不少,但依然是郑州的价值高地。

 

自2016年9月30日本轮调控开始以来,楼市进入“新常态”时代。作为楼市调控的主基调,“房住不炒”以及精准施策、确保市场稳定的指导思想,可以看出,国家的目的只有一个,就是让楼市稳定下来,让经济逐渐摆脱对房地产的依赖。

 

因此,特别是对于郑州而言,楼市崩盘的状况几不可见,综合这些现象指望房价大幅度下降,似乎有些不太现实。从长期来看,房地产发展空间依旧存在的,占据经济支柱地位的房地产行业不是轻而易举就能改变的。


 

但是,买房成本过高、怕房价继续下跌,成为普通刚需客们最大的忧虑,也是他们持币观望的最大原因。而恰恰正是这部分群体,才是市场真正最大的客户群体。房子是用来住的而不是用来炒的,那么房价必然要回归到合理价位,让更多的普通老百姓消费得起,而不再只是少数人的奢侈品。


那么,到底,现在是最好的出手机会么?

 


正如一千个人心中会有一千个哈姆雷特,这是一个无解的答案。


与其听政府领导的话,听房企老板的话,听专家媒体的话,听亲戚朋友的话,听售楼小姐的话,听中介小哥的话,都不如根据自己的实际情况,听听自己内心的需求。

 

9年前,在电影《十月围城》里,为了“革命”把儿子也搭进去的大富商李玉堂如此说道:


“一个人要想过普通的生活,就会遇到普通的挫折;想要过最好的生活,就会给你最强的伤害。这个世界是公平的,你想要最好,就会给你最痛。闯得过去,你就是个赢家;闯不过去,就乖乖地做个普通人。”

 

那么,冬天即将来到,春天还会远么?


——  THE END ——


(图片及相关数据来源于网络,如有侵权,请联系删除)


阅读更多:

前三季度全国楼市数据新鲜出炉,泄露出重要信号……

与城市共舞,谁能谋定大都市商务办公新未来?

“金九银十”之后,是开发商的冬天,还是购房者的春天?

以“美好”的名义,赴一场诗与远方的约定

你们都忙着高喊活下去,他们已做好准备往前行

从政界名星,到房企高管、研究专家,他们4位的选择样本

郑州的这几家开发商,因为什么上了政府的“黑名单”?

如您有房地产方面的咨询或爆料,请留言联系,谢谢。

投稿邮箱:hnrbdcxwb@126.com。

主编微信:Renzivi