技术贴:手把手教你薅开发商羊毛!

来源:言之有屋

最近,笔者的朋友圈和微信群被各种“内幕消息”刷屏了。

“广州取消限价”、“长沙取消限购、厦门取消限购、济南取消限购”、 “国务院要求年内全部开放限购” ……“内部人士”“权威专家”你方唱罢我登场,看得笔者心惊肉跳,小心脏完全受不了的节奏。

以上消息全为谣言,诸君莫信。

楼市谣言满天飞,几张莫名其妙的图,几篇谬之千里的解读文章,就能让国人深信不疑、奉若圭臬。不得不说,人们往往只相信自己愿意相信的那一部分。

广大有房人群宁愿相信这些谣言是真的,希望政府出台相应政策,给这楼市寒冬提振信心,使房价能够坚挺,房产能够保值增值,来抵御人民币不断贬值的压力。最近频发的“楼盘降价、业主维权”事件就是这种心理的完美注脚。

但是,市场不以个人的意志为转移,当你还在为“楼盘降价,我吃亏了”而斤斤计较、四处维权时;当你还在观望涨跌、畅想“跌破10000再买”时,一些聪明的购房者,已经在薅开发商羊毛了。

一般而言,想薅开发商羊毛简直是天方夜谭,不被薅光已经算开发商“菩萨心肠”了。

但是,风水轮流转,随着大环境的变化,房地产市场的主动权已经慢慢的向购房者转移。之前一直高不可攀的开发商,也开始跌落凡间,麻烦一堆,自顾不暇。

之前的文章提到过,繁荣了20多年的中国的房企产市场在2018年下半年进入到了一个拐点。土地流拍、楼盘打折、房企裁员三者共同构成了楼市寒冬的惨烈群像。

这三者的出现,有一个共同的原因,房企缺钱。

2015年和2016年前后是债券牛市,很多房企都发行了大量的债券,期限是三年,如今,这些企业将进入到一个偿债的高峰期。

据Wind数据显示,上半年,136家上市房企最新资产负债额超过10万亿,平均负债率约80%。2018—2022年四年间,房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。

庞大的债务压力,压得房企喘不过气来。

与此同时,房企融资渠道逐步收紧,海外发债被堵截、公司债被中止、信托被严控,银行对于地产公司的融资业务收缩至低位,房企的融资越来越困难。

据克而瑞数据显示2018年1-9月85家典型房企融资总额8287亿元,同比下降了11%。其中,TOP10房企融资额为1655亿元,同比减少27%。

根据同策研究院数据统计显示,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%。

与此同时,房企融资成本却在不断提高。

据克而瑞数据,1-9月房企新增债券类融资成本5.97%,83%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。

从走势来看,自2018年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽7月、8月小幅回温,但融资额与2018年前四个月相差甚远。

其中,9月融资成本达到6.91%,达到去年下半年以来的最高值。

前三季度TOP10房企的融资成本为5.24%,相较于2017年全年下降了1.3个百分点,主要是受中国恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券的影响,结构性的拉低了整体的融资成本。如果剔除恒大后,top10房企融资成本则达到6.04%。

TOP11-30的企业,因其规模扩张的诉求强烈,融资力度较大,融资成本也较2017年增加0.76个百分点至6.30%,增长最为显著。

为了破除融资困境,不少房企开始主动上调公司债利率。据不完全统计,大名城、红星美凯龙、新城、阳光城、复地、中海、正荣等在内的数家房企均上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。

绿地控股宣布将2015年公司债券(第一期)品种二的票面利率从3.80%上调至6.80%;阳光城的公司债利率则上升了5%—10%。

房企主动上调利率,往往是为了吸引投资者继续持有债券。不上调的话,就要准备现金去回购,现在发行公司债的成功几率比以前低,发行的利率会更高。直接上调利率,用有限的成本上升换取资金的继续使用,不失为一种聪明的做法。

房企债券持有者,不动声色的就薅了一把开发商羊毛。

利率上涨,能继续发债融到钱也算不错。但是,今年以来,房企发债被屡屡停止。2018年前5个月,共有约78笔房企公司债在申请发行,其中通过的有33笔,占比不足一半。

10月13日,雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,债券规模为80亿元。据了解,这笔公司债曾于今年7月被中止发行,随后被再次提交,不过依旧未能成行。

就在雅居乐80亿元公司债被终止发行的前两日,合生创展100亿元规模住房租赁专项公司债券亦被上交所终止发行。

无奈之下,不少房企只能采取信托融资、私募融资的方式。面对开发商这只大肥羊,资本市场毫不手软,不在用手薅羊毛,直接拿出了褪毛机。

据数据显示,一些中小型房企的信托融资成本超过12%,私募融资成本则高达15%。


高昂的融资成本,让不少企业不堪重负,不少企业甚至开始变卖资产,挽救资金链。华夏幸福割肉卖地给万科,就是最典型的代表。

拓展融资渠道、转移资金压力就成了房企的当务之急。

一般而言,作为“韭菜收割者”,房企的资金压力一定会转移到广大“韭菜”身上。具体表现就是,“韭菜”的购房成本增加。

在不限购限价的时候,转移资金压力很简单,提高房价就是了,反正“韭菜”那么多,总有人会心甘情愿的被收割。

在限购限价的大环境下,想提高房价已是不可能,保证房价不降,处于限价的最高位就是开发商最普遍最常用的手段。

一些开发商还暗箱操作,将车位、装修与房价绑定,收取团购费,签阴阳合同,变相提高房价。

但是,随着政府对房地产乱象的严厉打击,房企的这种行为也渐渐的开始淡出。虽然,一些胆大的房企依然在暗地里进行,如言之有屋之前报道的鑫苑国际新城,但毕竟只是少数,不成气候,不是主流。

这就造成了房企必须选择其他的门路来缓解资金压力。这时候,属于普罗大众的薅羊毛时间就到了。

众所周知,房企的融资渠道分为内部融资和外部融资,内部融资最熟知的就是销售回款,销售回款能力越强的房企也越容易得到外部资本的青睐。

目前,在融资管控、货币紧缩的背景下,行业马太效应急剧增强,企业的规模与效率将成为行业内资金分化的最主要因素。

换而言之,谁能够快速销售回款,谁就能更安全。

为了实现快速回款,不少开发商开始搞促销活动,甚至降价、打折。

在2018年房企持有现金top20名单中,恒大、碧桂园、万科位居前三,持有现金均突破1500亿,他们也是降价打折、快速回款的忠实拥趸。

在万科厦门白鹭郡成为打响全国降价第一枪的项目后,恒大、碧桂园紧随其后,也开始了全国范围内的降价。恒大旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

不在乎一城一池的得失,不计较一两个项目的利润,快速回款是第一要务,其他都是次要的。

资金链不错的大房企尚且如此,那些中小地产商,他们的资金链更紧张,降价求生的概率更高。因此,在一二线城市中,一股不大不小的降价浪潮正在弥漫上演,郑州也不例外,不少楼盘进行优惠促销或者推出了特价房。

郑东新区融创象湖壹号的部分房源降价2500元每平;二七区绿地城的部分房源降价1700元每平;金水区的名门翠园则推出首付分期补交首付款可以打8折,为此名门翠园业主还进行了维权。

虽然降价楼盘目前只是少数,优惠也都各有原因,有的是因为楼层户型不好,有的是因为面积大不好卖,有的则是开发商需要快速回款,但对于购房者来说,尤其是不太注意户型、能买得起大房子的购房者来说,这无疑是捡漏的好机会,也是薅开发商羊毛的绝好时机。

那么,我们该如何薅开发商羊毛呢?

政府限购限贷限价,房企目前都面临资金压力。前一段的银行降准,虽然对房企融资影响有限,但有助于增强银行间市场信贷资金流动性,并降低了商业银行融资成本,利于住房按揭贷款,从而加速企业销售回款,间接缓解房企融资压力。

因此,四季度,将是最佳销售窗口期,不少房企会加大推盘供应,进行业绩抢收,改善资金压力。

这时候,我们只要掌握4字要诀,就有很大机会薅羊毛。

1、挑。买房是最考验眼光的一件事,开发商那么多,楼盘那么多,在有限的预算中,找到性价比最合适的楼盘殊为不易。因此,要多挑,多对比,选出几个合适的,综合考量。

2、忍。有了几个心怡的楼盘,自然会多去看看。置业顾问觉得你真心想买,自然会经常给你打电话,天花乱坠,口若悬河,一般人未必会抵挡的住这波攻势。所以,要学会忍耐克制,让头脑清醒,敌军围困万千重,我自岿然不动。

3、等。买房最忌心浮气躁。我们要相信,开发商比我们着急,只要大家都抻着,不给开发商耍流氓的机会,在接下来的几个月,一些开发商会率先撑不住,进行降价促销。

4、准。楼盘降价,自然希望继续下降,想抄底购买。但是,底在哪里,谁也不知道,这时候,就要有自己的判断。房企只是为了快速回款,不是做慈善,不可能亏钱卖给你,顶多不挣钱。看准时机,精准出手。有个差不多的价格,少花些钱,就已经算是薅开发商羊毛了。

当然,购买降价楼盘最好选择市区内的。关注郑州房地产市场的应该都清楚,远郊盘因为缺乏价格支撑,水分正在不断被挤出,降价是很正常的。要想买到保值的房源,尽量还是选择市区或者基础设施、教育、医疗、商业已经相对完善的区域。毕竟,所谓的规划都太远,不要拿青春赌明天,买房就是买确定。

除此之外,我们要有一个清醒的认识。降价是把双刃剑,买房不能不看价格,也不能只看价格。降价,往往伴随着配置的降低和质量的下降,这时候,就到了考验开发商良心的时候了。选择一个靠谱的开发商很重要,在挑的过程中,这些因素就要考虑在内了。

一般而言,选那些重视口碑和品质的开发商,毕竟要面子,品质就算有所下降,最起码也在水准之上。

现在经济不景气,股票大跌、人民币贬值,想找到一个不求增值只求保值的投资产品殊为不易,盘算下来,还是楼市相对靠谱。

房企资金链紧张,融资成本增加,使得无数金融机构、投资机构薅了开发商羊毛;但由于政策的影响,楼市也进入了观望期,也保护了整体房价很难下跌,暴涨已无可能,暴跌更是天方夜谭。

其实,作为购房者,怎么可能薅开发商羊毛,我们只是把希望寄托给楼市,用尽量少的代价,换取我们资产的保值,不至于随着人民币的贬值而缩水。

下行压力下,不贬值已经是最大的增值。

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